房价倒挂：不合理按揭惹的祸

来源：新京报作者：高建婷发布时间：2010-04-08 07:43 搜集整理：中国产业网

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　　3月份，北京的东、北、南都出现了郊区商品房新开盘价格超过城区次新房的现象，接近六环的商品房价格超过四环次新房价格。(《新京报》4月7日)

　　郊区房价暴涨，我认为有个重要原因：不合理的商品房按揭制度逼得大量购房者不得不购买开发商的新盘，导致郊区新盘与城区新盘价格出现严重倒挂。

　　以北京CBD核心地带附近的西大望路一带为例，这一带的次新房价格一般在26000元/平米左右，但银行按揭时最高只能评估到20000元/平米，甚至是15000元/平米；而新房价格则不低于35000元/平米。以购买100平米住宅为例，20%的首付，购买26000元/平米的次新房需要100万元以上首付，而购买35000元/平米的新房则只需要70万元首付。

　　70万元首付对于许多购房者来说，仍然是不可承受之重，因此他们再一次把目光转向了郊区。是买28000元单价的郊区新房好呢，还是买每平米17000元的次新房好？正确的答案显然是后者。但现实坚硬的按揭制度再一次把人们逼向了选择前者！因为如果是选择后者，银行评估的次新房价格可能只有11000元每平米，这样，买100平米单价17000元的次新房，总价是170万元，却只能按评估价格11000元/平米的80%向银行贷款，可贷得88万元，其余82万都需要购房者现金支付。而买100平米28000元每平米的新盘，购房者的现金支出只需首付款56万元！

　　此外，由于税费制度收紧，购买次新房的营业税、中介费等，需要比购买新房平均多出5个左右百分点，每200万元的住房，又要多出近10万元现金。进一步导致购买次新房的现金要比购买新房高得多。

　　长期以来，我们的住房按揭制度都是有利于开发商的，开发商定多少价银行都认可，但是次新房哪怕比同地段新房价格低得多，到银行按揭时的评估价格都比实际交易价格低很多。这样做原本是有它的道理的，就是银行为了降低按揭风险，防范购房者做高交易价格以便多套取银行贷款。

　　但这却给了开发商极大的空子可钻，他们可以把房价抬到比次新房甚至是刚从开发商手里卖出的次新房价格高得多，因为很多购房者由于现金首付能力有限，被迫转向新房。

　　更有甚者，不合理的按揭制度还有利于开发商假按揭，反正价格都是由开发商说了算，如果他想故意提高价格以捂盘，那可以把价格抬得很高，起到一箭双雕的效果：一是达到捂盘目的，二是由于价格跟成本相差巨大，他们只要有少量的楼盘假按揭成功，就能轻易从银行套取足够“过冬”的资本金。

　　为了打击哄抬房价，防范银行信贷风险，也许该修正银行按揭制度了。

　　□童大焕(媒体人)

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