首套房贷利率上调会否出现“跟风潮”

　　首套房贷利率上调会否出现“跟风潮”

　　商业银行开始“自主”地拿首套房贷利率开刀了。

　　在中国建设银行北京分行率先上调首套房贷款利率之后，又有民生银行和深发展银行跟进，将首套房贷款利率提高至基准利率的1.05—1.1倍。根据本报记者多方了解到的情况，其余多家银行虽然还没有像上述三家银行一样正式下发文件，但在实际操作中会根据客户资质相应上调利率。

　　继续蔓延?

　　建设银行北京分行正式宣布上调首套房贷利率像第一张多米诺骨牌，短短一周内，深发展和民生银行就扛起了追随的大旗。业内对此蠢蠢欲动者甚众，纷纷执行差别化的利率政策，根据借款人的偿还能力、诚信等情况确定其利率水平。

　　“我们银行的首套房贷客户还可以申请到基准利率，但什么时候能拿到就不好说了，想要早点拿到贷款的话，利率需要主动上浮5%。 ”某股份制银行的工作人员告诉本报记者。

　　记者了解到，除了北京，上海也已有多家商业银行提高房贷利率下限，对首套房实行较基准利率上浮5%—10%。个别银行还同步调高第二套房贷利率，实行较基准利率上浮11%。而深圳从今年9月份开始，已有多家银行“默默”地对首套房贷利率实行了上调，幅度在基准利率基础上上浮1.05倍—1.2倍不等。东莞、杭州、长春等二线城市的银行也不同幅度地上调了首套房贷利率，据媒体报道，长春更是创下各城市纪录，部分股份制银行最高上调50%，利率高达10.575%。

　　虽说各银行总行层面还未出现跟进，但各地区分行却有按捺不住之势。

　　在链家地产首席分析师张月看来，当前这几家银行调整利率仅是个别市场现象，由于各行的产品结构、主营业务不相同，因此在对贷款利率调整的态度上并不完全一致，很难说形成其他银行跟进的趋势。

　　但局中人却有另外的看法。“我觉得对首套房维持基准利率的政策可能是‘暂时的’，总行随时都可能跟进，现在缺钱。 ”上述股份制银行的工作人员说。

　　从七折优惠到基准利率再到现在的基准利率之上，首套房贷的客户很受伤，这意味着其实际支付的利息成本增加了30%—40%。

　　有业内人士算了一笔账：以一笔100万元总额、20年、采用等额本息还款方式的贷款为例，现行的基准利率为7.05%，如上调至基准利率的1.05倍则为7.40%，两者对比下借款人每月要多还款200多元，贷款20年累计总利息增加5万元以上;而如果基准利率上调幅度为1.1倍，则借款人每月多还约430元，总利息额较基准利率增加10.3万元。

　　逐利还是避险

　　本轮房地产调控所涉的房贷紧缩政策均小心翼翼地绕开了首套房，但作为风险管理者的商业银行却在此时盯上了首套房贷利率，如此不惜犯众怒是为哪般呢?

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，今年以来，央行多次上调存款准备金率，市场流动性紧张，信贷规模大大压缩。银行在规模受控的情况下，盈利的压力却并没有减少，以价补量、调高利率是必然的。

　　从各银行2011年中期业绩报告来看，16家上市银行中，大部分银行上半年个人住房贷款占个人贷款总额比重均不低于60%。

　　有业内人士表示，上调了按揭贷款利率，个人房贷规模就会因需求的减少而降低，银行就会腾挪出不少信贷资金，抓住收益相对较高、风险成本低的项目配置信贷资源是银行第四季度调整的倾向。

　　除了商业银行自身的逐利行为，盯上首套房贷利率还表明什么呢?

　　不可忽视的是，银行曾经大幅度的利率打折正是源于对房贷业务的激烈竞争，彼时除了在4万亿投资背景下银行的可贷资金富余之外，不良率较低的房贷业务也被认为是银行的优质资产之一。但在房地产调控和银根紧缩的双重压力下，过度膨胀的房贷规模正成为很多银行高管的心头隐忧。个人房贷业务的“老大”——建设银行此番率先上调首套房贷利率，在业内具有风向标意义。 2011年半年报显示，在多数银行全面收缩房贷战线的时候，建行在个人房贷业务中仍然表现激进，今年上半年新增1287.18亿元至12198.34亿元，余额、新增均为同业首位。

　　北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监回建强日前撰文表示，在限购政策下，银行房贷的结构发生重大变化，首套房和改善房是主要的信贷对象，而投资投机购房被排除在外。从银行风险管理看，首套房的客户并不属于成熟的范畴，违约的可能性更大，风险也就更大。房贷不再是所谓绝对安全的优良资产。商业银行为了应对相关的违约风险，提高利率作为风险对价也是正常的，是典型的市场行为。

　　有业内人士预计，银行上调首套房贷利率这一状况或许会持续到明年一季度。

　　各银行北京地区首套房贷首付和利率情况一览

　　银行 首套首付 贷款利率中国银行 30% 基准利率农业银行 30% 基准利率工商银行 30% 基准利率建设银行 30% 1.05-1.1倍基准利率交通银行 30% 基准利率招商银行 30% 基准利率北京银行 30% 基准利率中信银行 30% 基准利率邮储银行 30% 基准利率光大银行 30% 基准利率民生银行 30% 1.05-1.1倍基准利率深发银行 30% 1.05-1.1倍基准利率广发银行 30% 基准利率浦发银行 30% 基准利率。

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