“止涨而非下跌”“最严调控”周年看楼市

　　新华网上海4月14日电以去年4月下发的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》为起点，业内称为“史上最严”的房地产市场调控已满一年。

　　“现在的房价不能说跌，不过起码上涨势头被遏制住了。”复地集团相关人士告诉记者。这也是多位业内人士对目前形势的一个判断。

　　总体而言，目前商品房成交量的大幅萎缩和价格波动尚不足以断论全局，楼市还处在一个“再平衡”阶段：一方面，调控决心明朗并获各方接受，一系列政策将继续使楼市导入“正轨”;但另一方面，部分地区仍面临房价上涨压力，通胀形势依然严峻，楼市走向如何，尚存变数。据此，“最严调控”还应该保持“进行时”。

　　房价涨势暂时被遏制

　　上海中环内的“慧芝湖花园”是记者长期跟踪的样本楼盘。其第三期第二批房源于3月19日开盘。每平方米约3.6万元的均价，与去年11月份首批房源3.5万余元的均价相比，基本持平;但与去年年底申请预售时确定的3.9万元相比，已有近10%的下调。

　　“如果没有这一轮调控，肯定不是现在这个价。”该楼盘相关负责人说，“实施‘限购’以后，开盘前积累的400多组客户一下子减少到180多组。目前的售价比客户预期的明显要低。”

　　复地集团一高层则直言：“如果不是调控，现在一些城市的房价可能要比去年年底高15%到20%。调控效果明显，经营稳健的企业是乐见市场平稳运行的。”

　　从统计数字看，一些城市房价的确出现了跌势。比如，北京市房地产交易管理网的统计数据显示，3月份北京新建商品住房成交均价为19679元/平方米，环比下降26.7%，同比下降10.9%，出现了19个月以来的首次同比下降。深圳市规土委员会数据显示，3月份深圳新建商品住房成交均价跌破2万元，为19424元，环比下降5.99%，同比下跌5.04%。

　　调控政策对投资客集中的高端楼盘交易的抑制更为明显。仲量联行中国区研究部总监柯志谦说，今年1月份上海高端住宅市场还较为活跃，但春节以来就基本停滞;长宁区有一高价楼盘在1月份成交49套，但2月和3月累计只售出了一套。

　　调控显效的另一个重要表征是土地市场的显著降温。中国指数研究院的统计数据显示，今年一季度，全国120个城市平均楼面地价为每平方米1225元，环比下跌15%，同比下跌14%。总价位列前十的地块中，仅有两宗楼面地价过万元;溢价方面，仅有一宗地块溢价率超过100%，有两宗地块以底价成交。一些城市甚至有不少土地流拍。“地王”似乎偃旗息鼓了。中国指数研究院副院长陈晟说：“房地产市场的‘破冰’，很可能从土地市场开始。”

　　调控决心和手段将继续向市场传导

　　去年以来的“最严调控”，以抑制投资投机性需求和加快保障房建设为两个突出特点，信贷、土地、税收等构成的“调控链条”无不旨在压制炒房投机，同时增加有效供应满足公众合理居住需求。目前看来，调控的决心和手段将继续传导至市场。

　　——开发商的资金压力将持续加大，房价调整的促动因素越来越多。据专业机构统计，截至4月11日，沪深两市已共计有84家房地产上市公司公布了2010年年报。数据显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。虽然负债增加不能等同于资金链紧张，但房企资金压力普遍加大是不争的事实。一些知名房企人士告诉记者，企业是银行“总行级”客户，贷款数额没有影响，但资金成本比去年上半年增加了20%左右。嘉华(中国)投资有限公司助理总经理谷文胜认为，目前许多开发商谨慎拿地，更多是出于实行“保守”战略、储备资金的需要。事实上，多家龙头房企已下调今年的开工规模。

　　——房价下跌的预期有所增强。柯志谦等业内人士认为，部分城市环比下跌的态势或将持续，部分热点地区的房价调整在所难免。需要注意的是，今年房价的下跌有其结构性原因：一方面，高端价位住宅成交明显下降，中低价住宅比重上升;另一方面，可销售的保障房比重将明显上升，这二者均在结果上导致所谓的“均价”被拉低。

　　——保障房建设及供应均将保持快速推进之势。今年确定的1000万套保障房建设任务能否如期完成，尚待观察，但“提速”之势不容否认。一些热点城市的保障房项目将大幅增加。比如上海今年各类保障房新开工和筹措面积将达1500万平方米，上市供应面积1150万平方米。住建部人士介绍，今年保障房数量可能将首次超过市场类住房。

　　业内人士认为，保障房“短板”的加快弥补，除满足越来越多中低收入人群的住房需求外，更重要的是增强了人们对调控的信心，看到了住房实现商品、保障“双轨制”的希望。

　　市场仍处“再平衡”阶段

　　“至少四、五两个月，市场仍将处在一个缓慢复苏的‘再平衡’阶段。”谷文胜说。业内人士认为，虽然房价快速上涨的势头得到暂时遏制，但市场往哪里走，还存在不确定性。

　　首先，不宜过度解读房价目前所谓的下跌。实际上一些地区的下跌只是低于预期，并非实实在在地低于先前销售房屋的价格。换句话说只是不涨或少涨而已。更重要的是，目前商品房成交量大幅萎缩，其样本已不具典型意义。比如，广州今年一季度累计新建商品住房网签为19792套，环比大幅萎缩近四成;上海今年3月份一手住宅(剔除动迁房及配套商品房项目)成交41.1万平方米，同比下跌近五成。可以看出，市场交易远远没有达到均衡状态，仅凭缩量状态的交易量数据无法洞悉全局性的房价变动。

　　其次，即使是一线城市，房价的走势也还不明朗。有热点城市中介告诉记者，局部区域4月以来中低价位二手房交易明显活跃，一些门店4月上半月的佣金收入几乎和2009年“小阳春”时差不多，不少买家在观望几个月没见到房价明显下调之后，已经“不抱幻想”，而选择购买。一些二手房主更是选择小幅涨价。

　　此外，部分二、三线城市的房价依然有上涨态势。比如，2月份虽是淡季，但70个大中城市中房价环比涨幅超过1.0%的城市仍有7个。而由于限购的“挤出效应”，部分非限购城市的房价上涨明显。

　　13日的国务院常务会议指出，虽然当前发展的有利条件较多，但面临的挑战也不少，主要是物价上涨比较快、通胀预期增强，房地产市场成交量萎缩、多数城市房价还在上涨，宏观调控仍然面临较大压力。

　　此次会议要求“坚持调控方向不动摇、调控力度不放松”“严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平”“切实抓好保障性住房建设，将保障性住房建设任务分解落实情况，以及项目开工建设、竣工计划等安排公之于众，以便群众监督”。

　　“要彻底打破房价‘屡调屡涨’的怪圈，唯有将‘最严格的调控’进行到底。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。

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