注意，楼市五大变化来临！房价普升普涨已不再？

来源：腾讯发布时间：2020-09-04 10:31 搜集整理：中国产业网

　　如果你仔细观察，会发现最近楼市出现五大变化。不断有城市被约谈、央行制定房企融资“三条红线”、金融机构被处罚……

　　业内有人揣测，随着市场形势的艰难，房企有可能迫于资金压力加快“降价跑量”的步伐。那么，在调控不断加剧的态势下，楼市会否迎来降价潮?那么，对于购房者来说，是购房好时机吗?

　　一、楼市调控继续收紧，“打鼹鼠式调控”成常态

　　近一段时间，有关房地产调控加码的消息不断传来，让整个房地产行业风声鹤唳。8月28日，住建部约谈了沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6个楼市比较火热的城市。有人做了统计，34天内共有16座城市被约谈，其中沈阳、成都已被约谈两次。

　　为什么这些城市被约谈?仔细看一看，这些城市房价都是近期涨幅较大的。根据国家统计局公布的“2020年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”。7月份这6个城市的房价同比上涨为沈阳(9%)、长春(7.3%)、成都(9.6%)、银川(17.6%)、唐山(16.1%)。其中银川已连续3个月领跑全国房价涨幅，排名第一;成都楼市也十分火爆，今年再次出现了“万人摇号”现象。

　　8月28日，中国银保监会通报，中国农业银行、中国建设银行累计被罚款近1亿元，相关责任人被处罚，其中被发现理财资金违规投资房地产。

　　从中可见，对于现在的行情，可谓“打鼹鼠”式调控，只要有城市敢在房价上露头，必遭调控重击。形势比2018和2019年还严苛得多。

　　二、楼市调控偏爱金融手段，房企融资收紧或将是大概率事件

　　8月24日的房地产工作座谈会提到，要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。

　　银保监会主席郭树清此前表示，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

　　而最近，涉及房企的融资问题，再传出大消息，引起了业内的关注。有媒体跟踪报道，住建部、央行召开重点房企座谈会，落实“345”融资新规，即3道红线、4档房企、5%的负债增幅间隔，剑指房企高杠杆高负债。

　　“3道红线”：红线1：剔除预收款的资产负债率不得大于70%;红线2：净负债率不得大于100%;红线3：现金短债比不得大于1倍。

　　根据“3道红线”，给房企划分为4档：红色档，3条红线全超过;橙色档，超过了2条红线;黄色档，只超过了1条红线;绿色档，3个指标全部及格。

　　每降1档，未来有息负债可增加5%。以2019年6月有息债务规模为基准，3条红线全超过的(红色档)，不得增加有息负债;超过2条红线(橙色档)的，负债年增速不得超过 5%;超过1条红线的(黄色档)，负债规模年增速不得超过 10%;全部合格的，负债年增速不得超过15%。

　　业内分析认为，按照这个标准，全国9.6万家房企，将有2/3的融资要受限。从后续影响来看，融资新规将考验各房企的综合能力，再加上今年4季度及明年，前期融资密集到期，房企资金压力加剧，要改善负债率、改善融资结构，又要冲全年业绩，回款能力将是房企持续经营的关键。

　　三、控制房价侧重于供应上解决问题

　　除了限购、限贷等调控政策收紧，还值得关注的是，近期一些城市的楼市新政中还提到了增加土地供应，特别是住房供应。比如深圳住建局局长表示：深圳还将把新增建设用地的住宅比例，从以前40年平均22.1%提高到25%，其中未来两三年可能达到30%;同时还提到，新加坡是深圳学习榜样，未来深圳的住房比例是“6:4”，目标是让深圳60%的市民住进公共住房，为此将加大住房供应，推进大规模住房建设。

　　楼市一般分为三大市场，保障房市场、商品房市场、租赁市场。现在的模式是商品市场最为强大，但房价高企，租赁市场和保障房市场偏弱。学习新加坡模式，让多数人住进便宜的房子，出发点确实是好。不过深圳和新加坡不同，近几年深圳人口40-50万的净流入，加上土地面积有限，实施起来难度确实大，后续还有待观察。

　　四、经济内循环是不是意味着房地产不重要了?楼市将走下神坛?

　　不少人认为，内循环经济就是要让老百姓有钱消费、敢于消费、促进消费，如果大家都用钱去买了房，背上了房贷。那么，闲钱少了，大家在房子领域外的消费能力自然也会受到影响，相应的实体经济也可能会受到影响。

　　但是要知道，房地产业符合经济内循环之一。房地产直接的或间接关联的产品高达一万多种，据相关数据显示，房地产直接带动56个产业，换句话说，房地产市场的稳定，是资本市场的定海神针，牵一发而动全身，否则后果将不堪设想。

　　楼市是长期拉动经济的重要手段，哪个地方政府主要收入来源之一不是靠土地。而且高层一直强调住房不炒，稳地价、稳楼市、稳预期，不能让房价过快上涨，意味着要给居民留足空间去消费，去扩大内需。不能让房价过快下跌，意味着要给银行、金融体系、各城市留下转型“窗口期”，因此楼市是长期拉动经济的重要手段，要细水长流。

　　除此之外，日前原国家房改课题组组长孟晓苏也表示，由于城镇化还在继续推进，住房需求也依然旺盛，所以“国内大循环之中房地产业是最重要产业之一”。由此可见，虽然房地产可能不再作为经济的助推器了，但未来仍旧还会发挥着稳定器的作用。

　　五、70个大中城市房价整体还在涨，但楼市热度有所下降

　　近日，国家统计局发布了2020年7月份商品住宅销售价格变动情况统计数据，7月70个大中城市中有59城的新建商品住宅价格环比上涨，对比6月的61城有一定收窄，但整体还处于上涨状态。

　　7月70城房价的公布，打破了自3月份以来连续增多的趋势。从数据中我们明显可以看到楼市的热度降了下来，调控的效果开始看到成效。

　　总之，楼市环境确实发生变化了，今年最后几个月，房价有上涨的动能，但也有调控在刹车，楼市整体还是稳为主。你觉得呢?