在防风险基础上实现房地产业市场平稳健康发展

 　　8月31日晚，广州市发布关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知，首批热点区域96个项目指导价全部低于10万元/平方米，普遍低于挂牌价30%-40%。当天下午，住建部表示“十四五”期间，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。

　　这两个同一天发布的信息中，前者表达了抑制房价上涨，实现房住不炒的目的，后者则是满足低收入者群体住房需求，实现住有所居的目标。两者最终都是为了实现房地产市场平稳健康发展，完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，满足人们对美好生活的向往。

　　目前，中国正在构建新发展格局、推动高质量发展、促进共同富裕，而住房很可能成为影响这些战略目标实现的一个共同因素。房地产业在中国经济发展过程中曾长期起到支柱作用，但是，当房价越来越高，居民杠杆率也越来越高，不仅存在金融风险，也会透支居民部分的消费能力，影响国内大循环的形成。房地产业作为支柱产业的时间越长，对经济结构的影响越大，还会吸引大量资源和投资涌向传统产业，或将不利于高质量发展。与此同时，房价过高还会导致财富差距进一步拉大，有房户的资产在房价上涨趋势中水涨船高，而无房者则越来越买不起房屋。

　　因此，构建新发展格局、推动高质量发展、促进共同富裕必须要尽快解决住房问题，即坚持房住不炒与实现住有所居，在此基础上逐步形成一个新的机制，确保在防风险基础上实现房地产市场平稳健康发展。

　　目前全国已有12个城市发布了二手房参考价格机制，其中包括深圳和广州两个一线城市。制定二手房参考价格可以有效防止炒作，遏制房价上涨预期。该机制并不是给市场确定交易价格红线，而是对信贷产生影响，银行会按照参考价格发放按揭贷款，那么，由于参考价格低于市场交易价，其贷款加杠杆的空间或将大幅缩小，也可以有效避免职业炒楼者将住房增值部分二次抵押贷款继续用于炒房。

　　考虑到纳入参考价机制的项目主要是热点区域的学区房和豪宅，表明政策主要是想按住市场龙头，避免它们因为交易过热引领整个市场上涨。在新房市场，一些城市也通过直接控制地价与销售价格，防止房价失控。事实上，过去在许多城市，房价上涨主要是由购地楼板价推动的，因此，下一步还要控制好土地的供给数量与价格，将影响房价的土地因素化解掉。

　　二手房参考价格机制的作用立竿见影，以深圳为例，去年7月二手住宅成交量13407套，今年8月只有1979套，成交量大幅缩小。在一些投机炒作风气很强的城市，该政策有力地阻止了炒房活动。但是，我们也要关注市场可能形成一个新的预期，一方面，政府在抑制炒房方面的态度非常坚决，同时，另一方面还在一些重点城市大幅增加保障性租赁住房供给。那么，市场可能会认为房价存在下跌的趋势，部分开发商为了避免库存增加或将加快回收资金，而一些房企则可能降价销售，并形成降价螺旋。

　　中国中长期内的宏观杠杆率需要稳定，目前杠杆率上升空间已经十分有限，在经济增速放缓的大背景下，降低杠杆率的压力一定程度上将继续存在。包括房企以及居民部门在内，住房领域应该是稳定并有序降低杠杆率的关键。为此，在过去一年，相关部门针对房企推出了“三道红线四档管理”，针对住房按揭，监管部门也要求商业银行控制规模和比重，从而对整个行业逐步降低杠杆。

　　这个过程中可能存在一种内在的冲突，即如果住房按揭规模缩减，那么，房企的新房销售会受影响，从而也会影响它们的去杠杆能力。如果市场形成下跌预期而造成交易进一步萎缩，就有可能导致一些房企的流动性紧缩，对它们减负债去杠杆的工作形成冲击。当然，也不可能通过涨价为企业去库存、降杠杆。因此，在下半年政策趋势明确的情况下，要关注房企的流动性风险，防止和避免出现金融风险。以目前的形势看，大部分房企是健康的，主要是少数企业存在压力，但是依然要警惕并防止在处置其他领域风险过程中引发次生金融风险。

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