加强房地产业市场调控 8月70城房价涨幅总体继续回落

 　　日前，国家统计局发布8月份全国70个大中城市房价变动情况。国家统计局城市司首席统计师绳国庆介绍，8月份，各地全面落实房地产长效机制，持续加强房地产市场调控，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。

　　新房房价涨幅继续回落

　　从8月份70城新建商品住宅房价指数来看，新建商品住宅上涨城市数量46个，较上月减少5城;持平城市4个，较上月增加1个;下跌城市20个，较上月增加4城。从涨幅情况来看，70城平均涨幅为0.16%，涨幅较上月收窄0.14个百分点;上涨城市平均涨幅0.36%，环比涨幅收窄0.14个百分点。

　　分等级城市看，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海和深圳环比分别上涨0.2%、0.4%和1.0%，北京涨幅较上月收窄0.6个百分点，上海涨幅持平，深圳涨幅扩大0.5个百分点，广州由上月上涨0.2%转为下降0.1%。一线城市中仅有深圳涨幅扩大，并且涨幅领跑一线城市。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅较上月回落0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。

　　诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向《中国产经新闻》记者表示，整体来看，各等级城市价格涨幅均较上月收窄或持平，在市场步入淡季，调控政策接连落实下，价格上涨动力削弱，新房价格涨幅将更趋于平缓。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也向《中国产经新闻》记者分析，8月份，70城新房价格环比和同比指数今年以来连续3个月收窄，环比涨幅从7月的0.3%降至8月的0.2%，同比指数从4.1%大降至3.7%。一二三线城市新房指数同环比涨幅均明显收窄，三线城市首次停涨，为2016年以来第一次，20城新房价格下跌，多为三四线城市。“一二线城市新房价格涨幅回落，主要原因在于限价，二手房销售下滑，换房需求受阻，导致新房价格涨幅回落;三四线城市新房价格指数停涨，主要原因在于开发商打折促销。”

　　记者注意到，近期部分三四线城市出台了“限跌令”，原因就在于这些城市新房价格跌幅较大。在此次数据中，常德、太原、大理、岳阳和北海属于同比跌幅较大的城市。其中，岳阳此前已经出台过“限跌令”。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《中国产经新闻》记者分析指出，三四线城市今年实际上购房政策谈不上有多紧，但是从房价走势看，在连续上涨的情况下，8月份突然停涨。这就需要近期重点关注三四线城市的去库存压力，同时确保销售秩序稳定。

　　二手房价格下跌城市首次超上涨城市

　　从8月二手住宅房价指数来看，上涨城市数量为27个，比上月减少14个;持平城市9个，较上月增加6个;下跌城市34个，比上月增加8个。这也是近几年来，二手房下跌城市数量首次超过了上涨城市。

　　从各等级城市来看，一线城市的二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点，其中，北京、上海和广州环比分别上涨0.4%、0.2%和0.5%，涨幅比上月分别回落0.3、0.5和0.1个百分点;深圳环比下降0.4%，连续4个月下降;二线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平;三线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，连续两个月下降。

　　陈霄表示，整体来看，随着调控重点转向二手房市场，多个城市跟进二手房参考价机制，市场观望情绪渐浓，价格上涨乏力。

　　在李宇嘉看来，8月份，70城二手房价格指数出现停涨，这是2020年以来的首次。一线城市二手房价格同比涨幅从10.1%降至9.1%，骤降1个百分点，这是近期最大降幅;8月份二线城市二手住房环比涨幅为0.0%，2015年以来首次停涨，主要原因是二线城市近年来在棚改、旧改、打造中心城市等刺激下，前期新房建的多、卖的多，现在很多开始转化为二手房挂牌量;三四线城市为-0.1%，二手房价格2020年以来首次下跌，与新房的逻辑一致，主要在于三四线城市二手房市场不活跃，供应量大，交易成本高，楼市交易以新房为主。

　　值得关注的是，深圳已经连续4个月下降，作为首个出台二手房指导价的城市，市场降温显著。深圳新房价格涨幅领跑70城，环比涨幅为1%，其次为青岛、重庆和乌鲁木齐，环比涨幅为0.8%。“深圳在出台二手房指导价后，二手房降温显著，促使部分需求持续涌入新房市场，加之深圳土地供应不足，新房项目供不应求，带动新房市场热度提升。”陈霄分析称。

　　此外，二手房方面，海口价格涨幅连续两月领先，环比涨幅为0.8%，其次为广州、成都、泸州，环比上涨0.5%，北京环比涨幅为0.4%，位居第五。对此，陈霄表示，“海口受到海南自贸港的规划利好，市场对其后市预期大大提升，加之人才利好政策下，吸引大量外地客户涌入，带动新房、二手房价格双涨。”

　　未来走势或将继续下行

　　业内人士分析，目前来看，随着楼市进入存量时代，二手房已成为调控主战场。一二手房联动，消除循环涨价，引导市场预期，才能实现调控的既定效果。

　　陈霄称，新房、二手房市场热度均有所下滑，二手房表现更为明显。他预测随着接下来“金九银十”传统旺季的到来，房企加大促销力度，以价换量现象增加，新房价格涨幅或将继续回落，而二手房市场在多措并举之下或将延续降温局面。

　　展望四季度，李宇嘉表示，投向实体经济的贷款会增加，按照贷款集中度的政策，房地产增量贷款空间也部分释放，有助于稳定楼市。8月4日，银保监会总结上半年工作，安排下半年重点任务时强调，要毫不松懈地防范化解金融风险。按照“一行一策”“一地一策”原则，严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。因此，四季度楼市资金面会略微好转，但继续下行的趋势不改。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，2021年成交金额和成交面积全年刷新楼市纪录已经成为定局，整体趋势看，因为信贷宽松导致的房价上涨，在2021年下半年还会持续一段时间。不过，张大伟指出，越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场，房价涨幅会继续放缓。一线城市是2021年上半年房价上涨龙头，针对经营贷、二手房定价混乱、学区房等调控政策的不断叠加，已经使得一线城市房价涨幅放缓。预计2021年下半年一线城市大部分将进入调整周期。

　　严跃进认为，从房价角度看，既要打击房价过快上涨，也要确保房价不过快下跌。过快上涨方面，基本上大城市表现还不错。而过快下跌方面，一些城市出现了乱降价导致市场秩序混乱的情况。当前从房价风险看，除了过快上涨外，部分城市过快下跌等新情况也值得关注。

　　对于二手房市场，严跃进表示，要重点关注两个方面：一是各类炒作比较多的城市，要继续严管，尤其是学区房项目。二是适当关注二手房降价等现象，防范出现各类新的问题，尤其是一些此前炒作比较多的区域，如果房价过快下跌，则需要重点监测。(记者 赵碧)

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