中国房地产业2012探底回升 2013有望温和增长但难逆转

　　2012年刚刚过去，对于这一年的房地产行业，可谓是从“寒冬”进入“春天”。在严厉的调控政策之下，楼市一开始就坠入寒冬，而后又逐渐转暖，到了年末，再现翘尾行情，行业整体探底回升。不过其回升趋势能否在2013年得以延续，这无疑成为人们最为关心的话题，下面让我们一起来做个简单的预判。

　　2012年房地产行业探底回升

　　相较于2011年楼市运行情况，2012年楼市整体运行良好，这从今年的楼市运行各项指标数据中便可看出。

　　从房地产投资、新开工、施工等方面看，2012年房地产开发投资额增速企稳回升，但仍是近几年最低水平。据统计局数据显示，2012年1-11月，全国房地产开发投资64772亿元，同比增长16.7%，增幅较1-10月上升1.3个百分点，这是商品房开发累计投资额同比连续多月下降通道后的首次回升，但比上年同期还是回落13.2个百分点。11月单月投资额同比增长28.5%，较10月上升13个百分点，同比升幅接近本年最大值。

　　同时，2012年商品房开工和施工面积整体增速较去年仍有大幅的下滑，但新开工面积从8月开始单月增速今年来首度转正，累计增速跌幅也是逐渐收窄。数据显示，2012年1-11月全国商品房新开工面积16.2亿平米，同比下降7.2%，较1-10月8.5%的降幅有所收窄。11月当月全国商品房新开工面积1.56亿平米，同比上升7%，11月新开工数据较前两月有明显回升。1-11月全国商品房施工面积55.7亿平米，同比增长13.3%，增速较1-10月持平，施工面积同比可能开始企稳，但相比去年全年的25.3%仍有所下降。施工面积增速在经历了连续几月下行通道运行后，11月可能开始企稳。

　　从资金面上看，房地产开发资金来源整体增速显著提高，且增速呈现逐月回升的态势。其中，与销售相关的预付款和按揭贷款回升幅度最大，表明销量回升对企业资金状况的改善更加明显。

　　据悉，随着稳增长在宏观调控中的地位上升，货币政策有所微调，全国房地产开发资金来源增速自今年4月份之后便逐月的回升。

　　2012年5月份中央政府开始强调稳增长的重要性，随即各地方重大项目陆续开工，新增贷款明显反弹;2012年前11个月累计放出了7.75万亿元的信贷，已经超过去年全年7.47万亿元的水平，全年新增预计将接近8.5万亿的规模。

　　在此背景下，房地产企业资金情况也同步得到改善，2012年前11月，全国房地产开发企业本年资金来源85802亿元，同比增长14.1%，为2005年以来第二低值，但较今年上半年提高了9.4个百分点。除利用外资下降外，各类资金来源增速均高于上半年，其中与销售相关的定金及预付款、个人按揭贷款增速均高于2010年、2011年，表明销售状况好转是开发企业资金状况在2012年好转的主要原因。至此，2012年房地产企业本年到位资金已连续7个月呈现增长。

　　从商品房销售数据来看，房地产市场成交量逐步复苏，并且呈现出“回暖”的行情，尤其是最后几个月楼市销售数据回暖明显。

　　具体看来，2012年的楼市销量虽时有震荡，但全年都比较平稳。去年2月是传统的淡季，七八月淡季也不淡，销量攀上一个制高点，而“金九银十”延续了这种高位态势，到了年底的最后两月，又出现了一波明显的翘尾行情。

　　统计局数据显示，2012年1-11月，全国商品房累计销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，今年以来首度同比归正;销售金额为53525亿元，同比增加9.1%，较1-10月增速大幅提高了3.45个百分点。继10月销售回暖之后，11月楼市需求一反常态继续旺盛，11月单月成交量创2010年调控以来高点。鉴于2011年12月份的成交低位因素，预计全年同比涨幅将在前11个月基础上进一步扩大，2012年楼市销售量再创新高已毫无悬念。

　　而且，刚刚过去的2012年最后一个月，中原集团研究中心统计数据显示，当月全国主要的54个城市，新建住宅签约再次有所上涨，54个城市合计签约套数为307134套，超过了之前年内最高的11月份，这也是限购2年来，全国主要城市签约量最高的一个月份。在主要城市中，大部分城市都超过了11月全月，北京新建住宅签约14398套，广州签约11448套，上海签约16624套，深圳签约4649套，天津签约9219套。

　　从房价方面看，成交量上升的同时伴随着房价的持续上涨。从统计局公布的70个大中城市住宅销售价格指数上看，2012年价格指数呈现出“先降后升”的特征，上半年房价指数出现明显下降，下半年房价环比出现上涨势头。

　　从环比价格指数看，1-5月70个大中城市整体保持下降态势，各月均有超过半数城市房价环比出现下跌。自6月份起，房价环比指数出现明显上升，6-11月各月房价环比出现下跌的城市个数跌至半数以下，上涨城市个数有所增加。

　　从同比价格指数看，1月份70个大中城市商品住宅价格平均涨幅为1.4%，6月份降到谷底，下跌1.4%，随后降幅逐月缩小，到11月份降幅缩小到下跌0.6%。从同比下跌的城市个数来看，自3月份起，70个大中城市中超过半数城市房价同比出现下跌。

　　同时，据中国指数研究院数据显示，2012年12月全国100个城市(新建)住宅平均价格为9715元/平方米，环比前一个月上涨0.23%，自2012年6月止跌后百城住宅均价连续第7个月环比上涨，涨幅有所缩小，其中57个城市环比上涨，43个城市环比下跌。

　　虽然房价从6月份开始便持续的上涨，但涨幅并不高，2012年房价整体处在平稳的轨道上。随着新政府对楼市调控政策继续从严执行，房价并不存在大幅反弹的基础。

　　不过，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，房地产企业差钱的困难正在好转，库存量也持续减少，而新开工面积却在负增长，意味着房屋供应量偏紧，市场需求量仍很巨大，价格自然往上走。

　　另一方面，随着经济形势的逐步好转、城市化进程的不断推进，新增住房需求和改善性需求也会持续增加，销售或将继续当前的“火热”，并带动房价继续上涨。

　　从库存方面看，2012年房地产行业库存下降较快。随着销售面积的逐步回升，房地产市场库存去化较快。2012年11月份，十大城市存销比为9.64，和2月份相比下降47.5%。一线城市库存去化速度较快，11月一线城市存销比为7.66，和2月份相比下降51.1%。11月二线城市存销比为11.58，和2月份相比下降45.5%。

　　同时，统计局数据显示，2012年11月末，商品房待售面积33567万平方米，比10月末增加519万平方米。其中，住宅待售面积增加298万平方米，办公楼待售面积减少15万平方米，商业营业用房待售面积增加119万平方米。

　　2012年供过于求压力有所缓解，主要源于年内新开工面积的持续下降，而销售面积降幅不断缩小并在11月出现止跌增长。今年下半年以来销售投资比持续回升，略高于2008年。这表明企业的投资回报速度略有加快，资金压力稍得缓解。

　　从土地市场来看，随着调控政策的持续实施，房地产市场趋于理性，房企在拿地的环节多少会有一些谨慎，2012年的土地市场也逐渐回归理性。上半年土地市场量缩价跌，流拍、低溢价率、底价成交等成为市场主流。不过，但是随着销售市场的逐渐回暖，房企拿地的热情也在回升，土地市场在下半年逐渐呈现复苏的态势。

　　据悉，2012年初，受楼市调控政策影响，各大房企销售业绩均不容乐观，资金链也十分紧张。同时，各地政府推地节奏明显放缓，土地市场的成交量持续冷清。不过，从二季度开始，在房企降价走量的促销下，压抑多时的刚需人群逐渐入市，销售开始回暖，部分龙头房企的资金得到有效缓解。同时，受财政收入萎缩压力的影响，一些地方政府推地换取出让金的意愿也明显加强。

　　而在这种房企资金状况改善，对后市预期比较乐观，拿地热情高涨以及政府推地愿意增加的背景下，各地的土地市场也重新走上回暖的道路，但力度相对于前几年仍有明显的减弱。

　　其中，2012年最后的一两个月，土地市场表现尤为抢眼，各地“地王”频现，地王潮隐现也是引发政策风险的一个重要因素。据统计局数据显示，1-11月份，房地产开发企业土地购置面积31638万平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份缩小3.2个百分点;土地成交价款6594亿元，下降10.3%，降幅缩小1.5个百分点。

　　不过，本次管理层对各地“地王”频出也不再坐视不管，国土部之前称，要公开调查中冶在南京的地王项目，并且要求各地采取措施，避免出现“地王”。

　　从保障房建设方面，2012年保障房建设超额完成。按计划，2012年，全国保障性住房建设目标为700万套，基本建成500万套。不过，这个目标任务在2012年10月底就已经完成。据2012年11月8日住建部公布1-10月保障房建设工作完成情况的数据显示，前十月全国城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，完成投资10800亿元。已经完成今年年初开工700万套，建成500万套的计划。这意味着2011-2012年新开工近1800万套，基本建成近1000万套，保障房建设进展顺利。

　　同时，中国住房和城乡建设部日前公布最新数据显示，2013年中国全国城镇保障性安居工程建设的任务是基本建成460万套，新开工600万套。和前两年相比，今年新开工600万套的保障房目标任务有所下滑，这意味着2013年保障房新开工力度将有所减弱，但实际在建工程和竣工量累计值却越来越多。

　　受房地产调控影响，近三年全国商品住宅均价的年均增速约在6%左右，处于历史较低位置。保障房供给高峰背景下，预计明年商品住宅价格增速将继续受抑制。

　　可见，2012年全年房地产行业整体出现一定的好转。在2012年上半年刚需政策回暖的刺激下，房地产市场销售面积和销售额逐渐恢复，由年初的同比下滑实现显著回升。商品房销售的显著回升使房地产开发投资及新开工面积等指标下滑趋势放缓并逐渐企稳。同时，房地产企业压力逐渐减轻，甚至房价也正逐渐企稳回升。

　　回顾了2012年的房地产行业的运行情况，那么对于新的一年，2013年房地产行业又将会是怎样的走势呢?楼市调控政策是松动还是继续从严，亦或者说新政府会不会出台更严厉的楼市调控政策来控房价，也许我们可以从“十八大”以及“中央经济工作会议”中看出些端倪。

　　2013年房地产行业或温和增长

　　对于2013年的房地产行业走势，我们认为总体还是比较乐观的，全年有望继续温和增长，但行业整体难现大逆转。随着国内外宏观经济环境的继续改善，以及中央关于城镇化建设等方面推进，都将对房地产行业形成一定的利好。虽然政策面不放松，但对于房地产行业调控现有政策来说，调控政策不加码即是利好。

　　首先，从宏观经济环境看，2012年国内宏观经济弱势回升，楼市外部环境好转。从PMI指数来看，无论是汇丰PMI还是中国PMI指数，12月份的PMI指数都在50%以上的扩张期，这说明经济企稳回升的态势基本确立;而且中央经济工作会议提出2013年仍将实施稳健的货币政策，预计比去年会略有放松，社会流动性依然充足，对楼市持续回暖仍将形成一定的支撑。

　　其次，从政策方面看，2013年国家将维持现有的限购、限贷等刚需政策，房地产市场需求端将保持稳定，调控政策放松的可能性不大，整体将呈现稳中有紧的态势。

　　其实，自2012年12月以来，中央高层就已经多次发出了调控不松、巩固效果的信号。12月4日，中央政治局会议就提出了要加强房地产市场调控和住房保障工作;12月16日，中央经济工作会议再次明确了要继续坚持房地产市场调控政策不动摇;12月18日，国土部又对土地市场出台系列政策以遏制地王的不断出现。再到25日住建部明确表示，2013年将坚定不移地搞好房地产市场调控，继续实行限购措施，坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。这一系列的表态都指向了政策不松、坚持调控。可见，2013年的楼市调控政策的基调基本比较清晰了，那就是继续坚持调控不动摇，巩固现有政策，稳定市场预期。

　　但是另一方面，限购、限贷等政策不退出并不意味着2013年房地产政策面不会出现更为紧张的情况。据悉，自2012年政策实施以来，地方政府一直在尝试通过各种手段来为楼市调控“松绑”，虽然7月份，国务院再次派出督查组对各地房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查，但是房价还是从下半年开始连续7个月出现环比上涨，而且部分城市房价上涨压力仍然较大。

　　而且，中央经济工作会议提出的2013年经济工作的主要任务中包括“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”，中央最高政策决定层关于城镇化的决策表明，城镇化是中国经济和房地产发展最大的驱动力，房地产行业是城镇化的最大受益者之一，对房地产的刺激作用可想而知。

　　同时，随着后期政策的趋稳和商品房销售数据的继续好转，房价也将面临较大的上涨压力。也就是说在后期房价涨幅较大的情况下，不排除国家出台更为严厉的楼市调控政策。其中，房产税实施范围的扩大只是时间问题。

　　可见，随着后期宏观经济环境的继续好转以及政策面的稳定，或将为楼市的继续回升创造了良好的条件。预计2013年房地产行业销售数据仍保持稳定的增长。在销售保持稳定增长的前提下，房地产投资将保持企稳回升趋势，将带动开发建设步伐加快，但受困于新开工数据短期内仍将负增长的拖累，预计2013年投资额增长幅度有限。而且，由于目前新开工面积处于企稳回升的初级阶段，预计2013年上半年市场供应相对短缺，房价面临一定上涨压力。预计2013年下半年，新开工面积将有显著回升，供给压力趋缓。而土地市场将延续2012年四季度以来的热度，2013年土地供应量及成交量总体上将保持稳中有升，地价也将是温和上涨的。

　　不过专家分析称，2013年楼市运行仍将面临一定程度的政策压力，新型城镇化思路的提出以及保障房建设继续加码等因素，将给房地产业带来一定利好，房地产调控政策将根据经济环境进行适当的微调，需警惕房价上涨压力下的政策风险。

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