房地产：北京住房公积金贷款政策的负面效果有限

　　2010年11月29日，北京住房公积金管理中心公布《关于落实《关于规范北京住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》的通知》，对新受理住房公积金个人贷款业务加以明确：（1）对于首套自住住房：房屋建筑面积90平方米以下的，首付款比例不低于20%；90平米以上的，首付款比例不低于30%；（2）对于二套房：仅限于现有人均住房建筑面积低于北京市城镇居民人均住宅建筑面积的缴存职工家庭，按2009年的标准，为人均28.81平方米；仅限于普通自住住房；个人贷款利率为同期首套个人贷款利率的1.1倍，首付款比例不低于50%；（3）对于第三套房及以上：停贷。

　　投资要点：

　　意在控制投资需求，政策的负面影响有限。此政策目的是对本月初四部委下发的《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》的回应，目的是进一步规范二套房公积金贷款，严格控制投资需求。在控制投资需求的同时，此政策可能会影响到一部分改善需求，但总体来说负面影响很小，原因是：（1）公积金贷款涉及的第二套房贷较少，根据中原地产的统计，北京80%的公积金贷款使用者为首次置业者；90平米以上的首次置业者的公积金贷款不会受到影响。（2）购房者，尤其是第二套房购房者一般对商业贷款依赖更大，目前商业贷款尚未实施类似政策；（3）在目前流动性宽松的环境下，紧缩性货币政策比单纯的房地产贷款调控更为有效。

　　二套房贷限制人均住房面积的政策推广到商业贷款的可能性不大。二套房“仅限于现有人均住房建筑面积低于北京市城镇居民人均住宅建筑面积的家庭”这一政策标准，估计不会推广的商业贷款。一方面，在人均住房面积认定在操作上较为复杂，存在较大的政策执行漏洞；另一方面，目前房价上涨压力已没有，不存在进一步出台更强调控政策的驱动力。

　　重申我们的行业观点：底部，等待估值修复。目前房地产股估值位于底部，股价隐含的负面预期较为充分，随着基本面和政策面量价预期稳定，房地产板块存在估值修复性机会，看好行业中期表现。

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