地方版国五条细则对比:北京最严 沪粤缺新意

 　　今年春节过后，全国楼市传来第一声春雷——国家对楼市出台新一轮调控政策，再次强调要完善稳定房价工作机制，抑制投机性购房，增加商品住房和用地的供应，加快保障性安居工程的工程规划建设以及加强市场监管，这五项要求被称为新“国五条”。随后，住建部又出台新“国五条”相关细则，提出房价上涨较快的城市要提高二套房首贷比例和贷款利率，对二手房交易征收差额20%的重税等等。新“国五条”及其细则的出台犹如在全国楼市投下一枚重磅炸弹，一时间楼市动荡不止，业内议论纷纷，购房者有的犹豫观望，有的抢闸交易，三月楼市红火得反常。

　　新“国五条”出台已近两个月，但楼市动荡仍未平复。3月底各地新“国五条”细则扎堆出台，市场上风声四起，购房者对前景愈发迷茫。国内一线城市到底出台了哪些细则?全国房地产市场将会有何反应?

　　京沪粤“国五条”细则三月底落地

　　北京、上海和广东，是国内房地产市场的风向标。这几个地方政策的一举一动，无不吸引着全国购房者的注意力。在这次新“国五条”风波中，这三个地方同样也是深受业内人士和购房者关注的重点区域。

　　3月25日，广东在全国率先出台新“国五条”地方性细则，随后的3月30日，北京和上海的新“国五条”实施细则也相继出台。

　　三地的细则各有千秋。最新出台的广东版“国五条”细则对“国五条”的精神作了具体的补充，明确对广州、深圳实施限购、限价，对佛山、珠海实施限购，其中佛山、珠海原本是部分区域限购，现在变为全行政区域限购。对住房信息联网建设方面提出了新的要求，要求年内全省地市实现住房信息联网，这比全国的要求提前两年。而对众人关注的对二手房交易征收20%的差额个税以及提升二套房首贷比例及贷款利率等方面，广东版的“国五条”只是简单地提及要执行国家的规定。

　　上海的“国五条”细则同样也显得中规中矩。不同于广东版的是，上海版“国五条”细则明确规定对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，将严格按照转让所得的20%计征。此外上海版的“国五条”细则内容还包括：明确2013年度上海市新建商品住房价格控制目标，增加普通商品住房用地供应，深化完善“四位一体”住房保障体系，全力推进大型居住社区建设和旧区改造等。

　　相比之下，北京的“国五条”细则显得更为严厉，细则规定自3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房，业内人士称，这一政策可防止京籍家庭离婚后再分别购买二套房。此外对“国五条”要求的对二手房交易征收20%的差额税也有所表现，北京规定对严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售五年以上唯一住房免征个税;进一步提高二套房贷首付款比例等。

　　业内分析▶▷北京版“国五条”最给力

　　有业内人士分析，这次”国五条”各地方特别是京沪粤三地的细则对比中，北京最为严厉，而广东上海较无新意。据报道认为，北京在限价、信贷方面，最为严厉;在限购方面，北京显得较为激进;土地供应计划北京更为具体;在市场监管方面，北京更为全面。

　　有专家认为，广东版的“国五条”虽然重申了“国五条”的原则，继续实施限价限购政策，并且对年内全省地市实现住房信息联网的要求也在全国领先，但总体来看还是不痛不痒。南京林业大学社会工作系主任孟祥远曾在=微博上点评，认为广东版“国五条”“无新意，不严厉，保护市场”，同时认为“房地产业是拉动广东GDP的最大产业”。但也有业内人士不认同。怡福地产营销策划总监谭华驹认为，广东版的“国五条”之所以没有规定更多的具体操作性细则，是为了把权力下放到各地方，方便各地方因地制宜制订出符合本地实际情况的政策。

　　上海版的“国五条”细则虽然也因新意不足，而被业内评为“前令重申”、“细则不细”，但相比广东的细则，上海版细则“收紧”的意味更浓。在坚决抑制投资投机性购房方面，上海版细则称“要继续严格实施差别化住房信贷政策”，二套房贷款政策适时调整，并严禁发放第三套及以上购房贷款。不同于广东空洞的一句话，对“国五条”中按20%征收个人所得税的规定在上海版细则中也得到体现。业内人士认为，京沪粤三地是全国楼市的风向标。京沪粤的细则出台，一定程度影响了其他地方的政策。有专家认为，北京出台了比较严厉的细则，一方面表达了自身对楼市调控的决心，另一方面也表达了地方对中央政策的支持。专家对广东出台的“国五条”细则比较空泛表示“理解”，因为广东各地还需根据广东省的细则指示出台相关细则，若规定得太死则难以操作。

　　市场扫描▶▷二手房市场急剧降温

　　至今距广东版“国五条”细则出台整整一个月，距北京上海两地出台地方版细则也将近一个月。“国五条”的出台引起楼市大动，在“国五条”另一只靴子落地后的这一个月里，市场表现如何?

　　就如近来太原的天气一样，二手楼市一下子从夏天掉进了冬天。如政策所期望，二手楼市场在经过“疯狂的三月”之后直线回落。这一现象在号称细则最严的北京体现地较为明显。据有关媒体报道，自北京调控细则出台后，二手房市场迅速“冰封”，买卖双方均陷入观望。受此影响，4月第二周，北京市二手住宅仅成交了1716套，比停网签前一周下降82.3%，周均成交下降到2000套以下。二手房的成交下降的同时也带来了价格的上升。报道称，链家地产的统计数据显示，4月第二周北京市二手住宅成交均价为27763元/平方米，环比上周上涨4.6%，比停网签前一周上涨2.5%。据当地媒体报道，上海、广东的二手房市场在细则出台后同样遇冷。据媒体采用阳光家缘数据统计，目前广东省的代表城市广州日均的二手房网签量，已经从3月中旬的日均最高超过400套，降至3月21日以来的日均不足200套，网签量急降一半以上。经过三月份的疯狂消化，多地的二手房存房数量已经急剧下降。目前上海的二手房存量处在非常低的水平，据上海房地产专业研究网站21世纪不动产预计今年第二季度将是二手房成交的一个淡季，二季度的二手房成交量或只有一季度的一半。

　　二手房遇冷，一手房市场却似乎波澜不惊。从各地的市场表现来看，市场的观望情绪仍然比较浓厚，购房者对政策仍抱观望态度。有业内人士认为，二手房市场遇冷是意料中的事，一部分二手房的买家转投一手房，这对一手房市场应该是个利好消息。

　　但价格方面全国楼市在政策“压力山大”的情况下仍持续“高烧”。据4月18日国家统计局公布2013年3月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与2月相比，70个大中城市中68个城市新建商品住宅价格环比上涨，66个城市二手房价格上涨。4月份是细则落地后的首个月，市场会给出什么样的反应?各界拭目以待。

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