组合拳降温楼市投资效果显现仍需时日

来源：中国商报发布时间：2013-05-23 09:27 搜集整理：中国产业网

　　如果问过去十年社会经济中哪个因素最牵动国人的神经，答案无疑是：房价。多年来，呈现井喷式上涨的住房价格甚至已悄然改变了整个社会中人们的生活和思维方式。

　　在国人生活中，千百年来房产一直占据主要地位，民众的思维是哪里有房产，家就在哪里，老百姓就会在哪里扎根生活下去。近年来，人们茶余饭后谈得最多的也是楼市，火箭式上蹿的房价，以及由其带动的各种形式的经济热现象，已迷乱了人们的眼睛，就连2008年那场全球经济危机也仅仅短暂羁绊了一下房价上行的脚步，时隔不久，逆袭而回的楼市价格再次高歌猛进，甚至达到了楼市价格史上的高点，完全没有理会那场全球经济危机的导火索——“美国楼市崩塌”。

　　对于失去理性的中国楼市，几年来国家陆续出台了“新国八条、新国十五条、限购、房地产税、国五条”等政策，打出了调控房地产力度越来越大的组合拳，不断推出的举措在对房地产经济中黑色和灰色腐败实行“围追堵截”的同时，初步遏制了楼市泡沫经济的增长，迫使市场买卖双方逐步向理性化消费转变。

　　楼市房价达到历史高点

　　葛先生是转业到北京某区的公务员，对于北京房价自认为感触最多。

　　2001年他以军队正营级干部的身份转业到北京某区某局，当时工资虽不高，但月工资购房可买上一平方米多，加上转业安置费，当年足可按揭一套位置不错且宽敞的房子。但当时他总想等攒够了房款一次性付清，最终却发现存款的速度远远不及房价上涨的速度，到了2003年所有存款竟然付不起首付了。葛先生慌了神，赶紧找亲戚朋友借钱凑够首付买了现在居住的位于北京四环附近的房子。他虽然每月要多还几百元，但仍觉得庆幸，因为十年间自己的房子已升值了5倍多。

　　相比之下，2007年某名牌大学研究生毕业后留京工作的小陈就没那么幸运了，他刚工作时每月工资5000多元，但当时的房价动辄上万元一平方米，他没能力买房。6年过去了，小陈的工资已涨到一万多元，“可是稍微好一点儿的地段房价也涨到了2万多元了。因为没房，先后处的几个对象都分了手。”

　　十年间中国楼市到底有多大变化?记者选取了北京、河北、山东等地几个有代表性的城市进行了实地采访。

　　北京我爱我家房地产中介公司可谓目睹了该市房价变化的全过程：北京房价2000年以前很平稳，价格浮动不是很大，好一点儿的地段也不过几千元，但2004年后房价大幅攀升，甚至有价无市，彻夜排队买房的现象到2007年已司空见惯，开发商开始变着法儿涨价，但购房的人还是在买。房价一路飙升到2万元，甚至超过了4万元。在2008年全球经济危机时出现过一段下跌，但时间不长又开始猛涨。北上广现在甚至出现了上亿元一套的房子。2003年前后在北京二环附近买的房子到2013年已升值了近十倍。

　　和北上广这些大城市相比，石家庄、济南、青岛等这些二线或省会城市1万多一平方米的楼盘也慢慢多了起来。石家庄2003年离市中心较远的房价900多元一平方米，到了去年也升值到了5000元左右。这种情况在济南和青岛也同样出现了，其中青岛的房价在山东省中上涨最快。

　　投资虚火盛中央急降温

　　房价飞涨带动了城市房地产投资，一二线城市楼盘销售火爆，又影响带动了各地县城的房产销售，有些经济条件好的县城房价甚至堪比一些二三线城市。全国县级房价最高的浙江青田县是有名的“侨乡”，期间房价也涨到了4万多元一平方米，而这个价格至今有些二线城市都还没有达到。

　　保持住房价格特别是普通商品住房和经济适用住房价格的相对稳定，是维护民众切身利益的重要工作，是政府驾驭市场经济能力的具体体现。面对过快增长的房价，2005年中央政府开始了直接干预，“国八条”重拳出击了：严厉要求各地要采取有效措施抑制住房价格过快上涨，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区追究有关责任人的责任。这是我国有史以来第一次由中央政府直接下文调控房地产市场。国八条同时要求各地区要着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，有计划地增加普通商品住房和经济适用住房建设规模，全面落实廉租住房制度，保障城镇低收入家庭住房需求。同时清理闲置土地，对长期闲置的住宅建设用地要收回使用权。在此基础上，2011年国务院的“新国八条”使得国内“经济适用房、廉租房”等一系列关系民生的保障房建设有了强有力的政策后盾，同时首次纳入“约谈问责机制”。

　　此后，各地开始了积极的保障房建设，中共下达的保证房建设指标让各地方政府备感压力，在此情况下，各地的主管副省长、副市长签下了“军令状”。结果当年全国土地供应就发生了悄然变化，一些商品房项目供地被压缩，而关系民生根本的保障房供地被优先办理，甚至出现了“特办”。

　　限购遏制炒房效果明显

　　自2009年开始，鉴于美国“两房危机”的教训，中国开始了楼市调控的急行军。

　　减少土地供应，加快建设保障房，在一定程度上减缓了房地产价格上涨的泡沫，但长期以来投资房产取得巨大利益使得房产投资者近似疯狂，同时因近几年物价上涨过快，使得人们认为房价下调的可能性很小，经济危机后不少老百姓已把投资房产作为了避险方式。业内人士告诉记者。

　　的确，国内房价除了经济危机时降了一段外，后来又重拾升势，主要是来自地方政府的“保财政”和普通百姓的投资避险需求，当然刚需每年也在扩大。此时中央政府再次开始“挤泡沫”，“新国十五条”的出台成为中央调控楼市“保刚需、挤泡沫”的第二步。而加强限购措施、加大限购范围、加快保障房建设是其最主要的内容，每个家庭限购两套房，对买不起房的政府提供保障房、廉租房以保证其基本生活，加大对刚需的倾斜等，有效遏制了投资炒房行为。

　　近年来众多房企已纷纷把发展重点放在了二三线城市，有越来越多的资金投入到这个市场上，企业业绩也更加倚重于此。如果此时二三线城市突然限购后果将很严重，有开发商坦言这样的突变足以动摇许多房企之根。结果表明这已绝不是简单的进退问题了，尤其是近年来推行二三线战略的企业握有的大量二三线城市土地储备，此时无疑成了烫手的山芋。

　　在调控楼市中信贷调整起到了关键作用，“新国八条”出台后金融行业提高了对房地产开发企业的门槛和限制，开发商再想用国家的钱去赚老百姓的钱已不那么容易了。

　　过去几年房地产过热的另一个表现是，大量的房屋被投资者利用银行贷款购买后闲置，不装修不出租就放在那里等升值，而大量有刚需的老百姓彻夜排队买不到房子，造成了房屋稀有的假象，并随之不断推高房价。由于新政明确表明了提高个人房产信贷的门槛和利率，让炒房者难再施展，放缓了房价上涨的势头。据有关部门的数据显示，自中央出台新政起，楼市及股市房地产股票已多次出现拐点，降温之势明显。

　　税收调控保刚需稳市场

　　今年2月国务院再次出台了针对楼市的“国五条”，并要求地方政府在3月底拿出相关执行细则。

　　自2009年12月以来国家楼市调控政策经历了4次升级：2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”和2011年1月的“新国八条”。今年2月20日的“国五条”是第5次调控升级。其中要求各地公布年度新建商品住房价格控制目标，对上涨过快的省级政府应要求其及时采取限购等措施，扩大个人住房房产税改革试点范围等表述是最大亮点。此后二手房交易征收20%个人所得税的新闻随之持续升温，但从各地的细则中可发现，此举“误伤刚需”的可能性不大。

　　另外，多年来全国大多数地方已形成了鲜明的“土地财政”，靠卖地和房地产建设得到的财政收入或高达60%。因此有细心的人发现，国家对金融和税收等调控手段的使用越来越频繁，越来越细化，用市场化手段去调控或许将是中国楼市未来的风向标。对于因调控楼市而失去部分GDP的地方政府来说，有可能通过征收房地产税和房地产交易税等税收调整来获得弥补。

　　此番新政出台后，地产大鳄潘石屹就多次放言，中国楼市将在三五年内挤尽泡沫。他还表示，早日实现住房联网有望释放二手房供应量，从而促使房价下跌。在今年的亚洲博鳌论坛上，对于如何真正让房价走向合理，业内人士认为或应对三套以上房产征“持有税”，或对住着大面积房产的富人征税。这样那些中高端群体将会面临两种选择：将存量房抛售，增加市场供给而致价跌;交税，房子越大交税越多，并或以之补贴弱势群体的住房需求。

　　政策效果显现仍需时日

　　今年4月，“鬼城”鄂尔多斯以及杭州和温州等地多次传来房地产五折甩卖的消息，业内称，这表明中央调控楼市投资的效应正在慢慢显现，而“十二五计划”中重点提到的“城镇化”势必再分楼市市场一杯羹，或再给火爆的城市房地产投资泼上一盆冷水。

　　然而与此同时，全国大部分城市房价涨势仍然强劲，尤其是一线城市的土地价格更是涨声一片。楼市经济的这种两极走势，引来了国内各界不同的看法和呼声。国内另一位地产大鳄，也是地产“挺涨派”代表人物任志强，在博鳌亚洲论坛上就表示，不能增加供给的任何房地产调控政策都会推高房价。

　　住建部政研中心主任秦虹则在回顾十年调控时指出，2003年到2008年的调控主要是为了应对经济过热，但2008年到2010年又服从了经济保增长的大局。2010年后由于贫富差距扩大导致了房价不稳定，房子已成为影响家庭财富分配的重要因素，因此近年来的调控政策主要是抑制多占住房，缓解社会矛盾。她同时指出，1998年以来建立的房地产市场很缺乏制度规范，目前的调控还属于临时措施，我国房地产市场需要完善制度以实现长效机制。

　　但也有人指出，对楼市的调控，我国的严厉程度和手段还远远无法和国外比，发达国家普遍实行的“房产税、遗产税”等重税种手段还未在国内全面开征。由此有人猜测这也许是高层根据经济发展需要暂缓出台的一种考虑，但时机一旦成熟，势必会果断实施，并称这将是调控的真正“原子弹”。

　　“国五条”出台已数月，但目前只有北京拿出了实施细则，其他城市不是“一句话应付”就是处于难产阶段，这势必会引起高层的不满，或对“政策走不出北京”进行强力彻查，由此导致的中央对地方的铁腕治理值得期待。

　　有专家指出，房地产市场短期内由于市场需要、政策出台和执行的良莠不齐及投资客们“中国大妈式”的投机心态等，可能会出现短时间涨跌混乱、过山车式价格起伏，甚至冰火两重天的现实局面，但这也恰恰表现出了调控手段和投机客们的激烈博弈，随着买方市场心态的成熟和更大力度调控政策的出台，在长期的市场走势中，或应对中国楼市价格持理性回落缓慢下跌的观点。

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