以房养老10年徘徊

来源：中国房地产报发布时间：2013-06-05 13:14 搜集整理：中国产业网

　　自 2003年“以房养老”这个舶来理念被引入中国后，10年间便不断在市场中引发涟漪与波动：专家推崇，部分城市试水。然而，这一屡被提及、试水的以房养老模式，因涉及产权、法规、观念等制约和影响，最后都以无疾而终告一段落。以房养老，梦想何时能照进现实?

　　停滞了一段时间的“住房反向抵押贷款”(即“以房养老模式”)再现市场。近日，陕西省传来消息，其目前正在考虑推行“以房养老”模式，并称相关政策正在制定中。

　　“按照规划，陕西省住建厅成立了保障房中心，住户 60岁后，可以把房子卖给保障房中心，用所得的资金养老或者住到政府建设的养老机构里。”陕西省住房与城乡建设厅办公室刘主任向本报记者描述着它们的“以房养老”模式。

　　对于陕西省的举动，业内都投以了期待与质疑的目光，它们的以房养老模式能成行?

　　2003年，以房养老理念被时任中国房地产开发集团总裁的孟晓苏引入国内，开始发韧。随后的几年时间里，以房养老在北京、上海、南京等地均进行了试点。 2011年，中信银行还推出了养老按揭，推动以房养老进入了实操阶段。

　　然而，这一屡被提及、试水的以房养老模式，因涉及产权、法规、观念等制约和影响，最后都以无疾而终告一段落。

　　如今，陕西省的再次试水是否意味着这一养老模式终将落地?面临严峻的老龄化趋势及养老问题，国家相关部门对于这一养老模式是否会给予相关的支持?

　　针对这些问题，本报记者分别向住房和城乡建设部、民政部、银监会致电询问，但均未获得明确回复。一位接近银监会的人士透露，作为“以房养老”提案的办理部门，银监会曾对此进行过调研，但因制度制约，现在未有进一步的动作。

　　“对于‘以房养老’住建部目前的方向还是引导，还没有制定具体的支持政策。但用房子养老是个大形势，我们鼓励各省市探索自己的道路。”住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林说。

　　陕西省的计划

　　全国两会期间，全国人大代表、陕西省委书记赵正永做客中央人民广播电台时表示，陕西将考虑推行以房养老政策，将成为陕西省的养老新模式。

　　按照赵正永的说法，陕西省的以房养老模式是政府回购老年人的房子，老人以回购资金养老。

　　“我们在每个县都成立了一个公益性的保障性住房管理中心，今后要在省里推进的以房养老措施，就是住户到了 60岁以后，可以把现在住的房子由这个管理中心回购，然后用回购的资金去养老。现在附带的还在推动一项工作就是要加快养老机构的建设，今年开始，每个市都要有政府建设的养老机构，然后每年推进。让一部分老人可以用自己的房子作为养老的资金，住到养老机构里。”

　　据刘主任介绍，陕西省的以房养老模式目前还在规划阶段，具体的方案和细则将会在下一步出台。

　　在外界看来，在以往的试行中，很多地方都是把房子抵押给金融机构，以倒按揭的方式去给付养老金。陕西省以政府设立的保障房管理中心去回购住房实现以房养老并不是真正的以房养老模式。

　　对此，陕西省保障性住房管理中心一工作人员表示，目前在陕西省发展真正的“倒按揭”以房养老模式的大环境并不成熟，产权、观念等桎梏仍然无法解决。“目前以保障性住房管理中心回购的以房养老模式符合陕西养老现状，可操作性和实践性可能更强”。

　　对于陕西省的以房养老模式的推出，业内既抱以期待，又抱以质疑，即其能否成行?

　　十年多舛路

　　对于中国的以房养老模式而言，其发展是几经沉浮，一直徘徊不前。

　　2003年 3月 25日，对于孟晓苏来说是不平凡的一天。这一天，他呈递的一份关于《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》建议得到了温家宝总理的批示。

　　“住房反向抵押贷款”，又称倒按揭，是西方发达国家专为“以房养老”设计的险种。

　　孟晓苏在建议中详细阐述了设立“反向抵押贷款”保险项目的好处：一旦设立，将使拥有私人房产并愿意投保的老年居民享受到过去难以想象的寿险服务。

　　据了解，当时保监会反应迅捷。2003年 8月，保监会便向国务院呈上了《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》，报告肯定了在我国引入“反向抵押贷款”具有的重要意义，但还需要进行风险考评。报告强调，将在调研后起草试点方案，并进行论证，再报国务院批准实施。

　　但此后，保监会就没有了下文。

　　“风险较大。”保监会人身保险监管部处长丁昶在接受媒体采访时表示。其所指的风险来自 4个方面，分别是老人去世后房屋反购问题、中国的房屋 70年使用权问题、房屋质量问题，以及做反向抵押贷款必须在房地产市场活跃的情况下。

　　而最大的风险来自政策，“反向抵押贷款”本质上是一个反向的按揭贷款，保险业不允许做按揭贷款。

　　彼时，业内对于孟晓苏提出的以房养老模式也提出了种种质疑。

　　在一片质疑声中，孟晓苏及其一些机构、城市还是架起了试航风帆。 2007年，孟晓苏亲自成立了幸福人寿保险股份有限公司，并试水以房养老模式，他坚持认为 9倍于保险业总资产的老人房产前景一片大好。

　　而这一年的 10月，北京石景山区试点首个通过房屋租赁方式提供养老服务的新型服务模式，该模式在石景山寿山福海国际养老服务中心率先推行，该项目被称作“养老房屋银行”。其服务模式是，由该服务中心与地产经纪公司合作，对老人的房屋进行出租或代卖，所得的房租或房款返还给老人，以抵免在养老院的所需费用，或由老人自行处理。

　　除了北京外，上海市在这一年也进行了“以房养老”的工作试点。

　　然而，无论是孟晓苏的先行之举，还是北京、上海的试点，以房养老模式都未能成行。一时间，以房养老陷入困局。

　　2010年，民政部发出声音，表示将“以房养老”纳入下一阶段工作的引导方向。2011年，北京市民政局也对外发布了“十二五”时期老龄事业发展规划，再次提出了“以房养老”的概念，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门开展“以房养老”试点业务，并表示将对“以房养老”进行论证研究，并着手相关鼓励措施的制定。在这一年，中信银行在北京进行了试点，推出针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，凡年满 55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。

　　时至今日，这些举措与行动依然未真正推动以房养老发展。70年产权桎梏、房价可能下行、老人观念难以扭转等问题，均是以房养老再次搁浅的桎棝。

　　“重要的是制度要完善。比如假若参与这项业务，就要求银行主动地去经营房产。如何处置收购的房产以及银行可能出现的亏损情况，这些需要明确的政策规定。”国家开发银行客户服务管理中心方法与制度处处长李杰丰表示。

　　政府的回应

　　实际上，这几年北京、南京、上海都曾出台过相关政策与规划拟推动以房养老前行，但政府的高调规划并没有在银行、保险或保障中心层面产生更大的推动作用，最后都以悄然落幕收场。

　　陕西省的试点再次拔动了市场的神经，这将会是重新启动以房养老的一个契机吗?国家层面是否会在老龄化日趋严重的今天从更高层面推动以房养老的发展呢?

　　对于这个问题，所涉及的国家部委都没有明确说法。

　　上述接近银监会的人士表示，“如果要真正地推动此事，需要国家在相关法律制约方面有所调整，比如保险业的按揭贷款是否可以放行，遗产税是否要征收等。更高层面的政策没有放开的话，以房养老依然将会以这种状态发展。”