产业地产未来发展要“接地气” 政府监管也得到位

    随着住宅和商业地产的溢出效应日渐显现，产业地产成为了各类投资主体的新宠，在迎来“黄金时代”的同时，也不免出现泥沙俱下的发展乱局。上海 SKY斯盖策划机构总经理、首席策划余勇生在接受本报专访时表示，尽管产业地产在近年来成为投资热点，但这个行业也只是“看上去很美”，如果开发商不具备运营能力与招商等能力，失败的几率将会非常高。 

　　而且，产业地产必须“接地气”，只有与所在区域的本身的资源禀赋充分结合，才能实现产业地产的长足发展。

　　记者：产业地产近年来成为投资新宠，您怎么看待这个行业的发展现状?有哪些特点值得注意?

　　余勇生：产业地产在近年来愈发成为投资热点，包括政府、投资商，以及国企在内的各类主体都开始纷纷涉足产业地产。但产业地产这个行业只是看上去很美，不是谁都能做的。

　　产业地产具有投资大、周期长、回报慢等特征，加之容易受所在区域的经济形势的影响，当中蕴含着很多潜在的风险。单是区位问题就会在行业影响力、品牌影响力等方面对企业产生很大影响，因此并不是什么地方都可以做产业地产的。外行凭感觉进入这个行业，最终并不能分享到这块“看上去很美”的蛋糕。

　　过去那种炒作地皮、炒作概念的传统地产模式一定会被淘汰，而产业地产的真正价值在于后期内容的注入。前期的噱头并不能使得园区获得长足的发展。

　　记者：目前市场上的产业地产开发商大多采用何种模式，开发商又必须具备什么样的能力才能在产业地产领域获得长足的发展呢?

　　余勇生：目前产业地产市场上主要存在 4类开发模式：

　　第一类是政府主导的开发园区，这些园区通常是比较大的项目。政府会成立相应的管委会来进行一级开发以及招商引资等工作。这类政府机构往往具有政策优势，但同时也缺乏专业的开发团队。

　　第二类是政府与开发商合作的模式，这类主体其实常常对产业地产的开发模式理解不够透彻，失败的几率也很高。

　　第三类是实业企业，这类企业在近年来逐步进入产业地产市场，它们不仅具备了拿地以及建造园区的能力，而且作为自身行业的引导者，能够凭借强大的行业影响力以及招商等能力迅速打通产业链上下游。即便这类实业企业并不以地产为主业，但它们都会设立相应的地产事业部，从拿地到运营都具有相当专业的起点，是未来具有极大成长潜力的产业地产开发主体。

　　第四类是诸如北京“798”这类的产业地产项目，这类项目不能称为“开发”，准确地说应该是“聚集”。这类园区往往没有固定的投资主体，表现出随机形成的特征。

　　产业地产对开发商的能力要求很高，其中包括开发能力、运营能力、政府的资源整合能力等方面。如果产业地产开发商不具备这些能力与条件，开发的园区往往都会以失败告终。而这其中，产业地产开发商的运营能力更是重中之重。

　　记者：产业地产高速发展的态势下存在哪些隐性的问题?

　　余勇生：目前最普遍的现象是，不少产业地产开发商对于园区是否能做成产业并没有充分认识，园区发展定位不明确，或是出现中途转变定位的现象，因而导致园区空置率高企，企业生存率非常低。

　　不少产业园区出现“空城”、“睡城”的现象都是由于产业地产开发商存在招商乏力、运营乏力等短板。此外，不少开发商将产品销售出去之后也就失去了对产品的运营管控能力，不能对产业园区的发展因势利导。

　　产业园区出现“空城”现象的根本原因在于缺乏产业导入。而没有运营服务平台、没有足够的优惠扶持政策，产业园区选址缺乏专业论证与规划，都会为园区的后期发展带来许多麻烦。

　　SKY从创立之初就非常关注文化创意产业园区的发展。实际上，目前市场上 80%到 90 %的文化创意产业园都存在“名不副实”的现象，真正能称得上是文化创意产业园的其实少之又少，大部分往往都只能被称作商务园。但办公地产与文化创意产业园这两个概念实际上是存在很大差别的。

　　不过，这种“挂羊头卖狗肉”的现象某种程度上也是开发商迫于无奈做出的选择。开发商是受利益驱动的，必须有所盈利才能持续发展下去。但如果要深耕产业的话，开发商就势必会面临投资大、周期长、回报缓慢等挑战。因此不少开发商为了眼下的利益，就会以文化创意产业园之名，行商务园、甚至住宅区之实。

　　从政府角度来说，监管不到位也导致了这类“擦边球”现象的产生。实际上，政府是能够从源头对这些现象进行把控的。从开发商的拿地、产业定位与规划等方面，政府都应该也能够对其进行严格的规范。此外，产业园区也可以通过和政府进行捆绑，使政府在其中给予更多的扶持，并带动项目的发展。

　　记者：你怎么看产业地产未来的发展趋势?

　　余勇生：产业地产在未来会越来越受到市场的关注。但是无论是高科技产业，还是创意产业园区的打造，都必须更加“接地气”。也就是说，产业作为产业地产的核心，必须是在这个区域“长出来”的，而不是“空降”而来的。任何产业地产项目要想成功，都必须与所在区域的本身的资源禀赋相结合。没有经过充分调研与论证、辨别区域优势的产业园区，是没有成长的根基的。这也是“产业根基理论”的核心内涵。

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