分析：沪渝房产税开征 向楼市传递哪些信号？(3)

　　上市房企 正全面评估新政影响

　　“新国八条”日前出台，其措施之严厉堪称“空前”。在记者与上市公司和研究机构的沟通中，“超预期”是最为频繁出现的词汇。

　　招商地产营销中心总经理王钻表示：“新政算得上非常严厉。这是一个非常时期的非常政策，表明了国家对房地产调控的高度关注和坚强决心，这一点目前看来是非常明确的。”而深振业董秘彭庆伟则表示：“‘新国八条’短期对市场的触动很大，无论信贷、税收还是限购，都会对市场产生很大影响，一定程度上将抑制购房者的购买愿望。”

　　王钻还告诉记者：“针对此次更严厉的政策，公司正在进行全面评估，评估内容包括行业未来走向、政策落地的途径、公司年度计划的完成等。公司会根据评估情况再来决定是否进行相应的策略调整。”

　　中原证券研究员吴剑雄则认为，当前房地产板块的估值已经对政策利空有所反映：“房地产估值包括业绩效应和政策效应两部分，在行业业绩不断增长的情况下，地产板块估值却不断走低，其差额部分就是政策效应，因此可以认为，当前房地产板块估值已经部分反映了一系列利空的政策预期。”

　　国信证券研究员方焱的研究报告则以“‘靴子’进一步落地，利好地产股”为题。他告诉记者，所谓的“利好地产股”是指二级市场上的投资机会。方焱认为，随着“新国八条”和房产税的明朗，短期内应该不会出台进一步的措施。“从某种角度上来说，这也可以视为利空出尽。”以27日二级市场房地产板块的表现来说，虽然弱于大盘，但并未出现过于恐慌的现象。

　　上市公司则更关注整个行业未来的发展前景。彭庆伟表示，地产调控不能完全依靠行政手段，要长期有效地解决这一问题还需要充分运用市场规律，最根本的就是要增加市场的供给，解决供需矛盾。王钻则认为，政策出台的初衷依然是为了规范市场，长期来看依然对行业有利。

　　银行 房贷再度收紧影响不大

　　⊙中国证券网记者 唐真龙 ○编辑 衡道庆

　　房地产市场调控“新国八条”日前出台，其中明确，二套房首付比例提高到六成。此项措施是否会对银行房贷业务造成影响，并影响到银行的经营业绩？接受记者采访的多位银行业人士对此反应较为平静，认为其并不会对房贷业务造成太大影响。

　　对于此次收缩房贷，银行人士多持肯定意见。“目前房地产调控还没到位，房价还在涨，提高二套房首付也是为了从需求角度进一步抑制投资需求。”某国有大行房地产金融部负责人表示。“对于我们银行来说，主要是配合执行政府的调控政策。”

　　“提高二套房首付可能会对银行的房贷业务造成一定冲击。”某股份制商业银行零售信贷部负责人表示，不过他同时指出，商业银行对房贷业务的依赖已经远不像过去。“就我们银行来说，以前我们的零售业务基本上依赖房贷业务，但近几年结构已经渐渐发生了改变。”这位人士介绍，从银行经营策略的角度考虑，近几年来，银行一直在压缩房贷业务占比，逐步提高个人经营性贷款等的比例。“近年来，监管部门一直要求银行将更多的信贷资源向支持实体经济领域倾斜，我们也本着这一思路对零售信贷业务进行调整。”

　　“从去年起，我们房贷业务量已经很小了，二套房首付5成，三套房不能做，房贷业务量已经压缩很多了。”另外一家股份制商业银行零售信贷部负责人表示。“再次提高二套房首付，可能会流失一些房贷客户，但是总体影响不大。”这位人士表示，从今年总体的经营策略来看，银行在流动性高度紧张的局面下，本来也就考虑要压缩房贷业务的空间。“现在不仅流动比较紧张，市场利率也在上行，因此肯定会考虑压缩低收益的贷款业务。而针对首套房的利率优惠肯定会逐渐取消。”这位人士表示。

　　中介机构 静待各地调控细则

　　⊙中国证券网记者 于祥明 ○编辑 衡道庆

　　被称为史上最严厉的“新国八条”出台后，昨天房地产股逆市下挫，楼市却反应平淡。多位业内人士向记者表示，各地的具体调控政策很可能会在春节后全面铺开，但在地方细则尚未出台之前，市场反应略显平淡。

　　记者从北京我爱我家呼叫中心了解到，“新国八条”出台后，呼叫中心接到的来电咨询量大幅上涨，超过20%的电话都是询问新政策的影响，但从交易数量来看，北京市各区域二手房过户量与前几日持平，并未出现明显变化。

　　“由于目前北京市的相关细则还在调研细化之中，各大银行及地税部门尚未接到相关文件，造成大部分购房者对于政策的反应仍处于观望阶段。”我爱我家分析师说。

　　北京中原地产方面也表示，政策压力之下，短期内或现抢买房、抢过户、抢贷款的“三抢”现象。“27日（新政出台后第一天），北京中原近200家分行就接到了不少因为看到新政而购房的求购电话。”

　　另据透露，出于对取消首套房利率优惠的担忧，目前北京已经出现了明显的抢贷现象，一些购房者希望抓紧在春节前办完贷款。

　　然而，北京链家地产市场研究部的统计数据却有所不同，其统计观察发现，“新国八条”并没有造成恐慌性需求增加，咨询的人中观望态度反而浓厚。据统计，新政出台后第一天，链家地产店面电话咨询量环比前日减少约12%，新增客户量环比减少约18%。

　　“咨询量和客户减少的主要是受到春节假期的影响，但是也有部分是新政后的效应。”链家地产首席分析师张月说。张月认为，政策细则尚不明朗，是造成市场上观望情绪浓厚的主要原因之一。

　　基金：对地产股分歧加大

　　⊙中国证券网记者 安仲文 ○编辑 衡道庆

　　2011年的房地产板块注定将成为极具争议性的投资对象，虽然不少基金公司表示看好或开始逐步提高地产股配置比例，但看淡地产股的基金经理依然认为地产股大幅加仓时机未到，未来可能会出现更低的买点。

　　南方基金研究部总监史博昨日认为，地产板块由于受到政策持续的压制，在当下市场不确定因素依然较大的环境下，要谨慎对待。

　　有不少基金经理强调商业地产在政策打压下属于被错杀的板块，而史博向记者表示，布局商业地产或能得到相对收益，但在整个地产板块大跌的背景下，一旦地产股出现机会，投资地产股首选还是那些业绩弹性高的或前期下跌较多的标的。

　　针对“新国八条”的出台，一些基金公司认为，政府出台的一系列调控政策，显然是基于其对经济增长无忧的判断，目前看来，经济过热风险正在迅速降低。

　　大成基金昨日表示，去下半年开始，政府已经对保障性住房建设计划有了很明确的思路，即大力建设公租房。今年1000万套即使只是部分完成，仍是巨量。这一点非常重要，而且公租房建设只是开始。大成基金认为，与基建相关的行业，仍会保持较高的增长。

　　但对布局地产股，大成基金依然表示地产股目前尚未出现良好买点。大成基金认为，随着政策调控加剧，未来房产税的推出以及流动性的收缩，房地产股绝对收益不好把握，大幅度加仓的时机还未到来，政策明朗后还会有更好的买点出现。

　　相对于上述观点，一些基金经理认为，从较长远的布局时间看，被市场低估的地产股可能获得不错收益。

　　博时主题基金经理邓晓峰认为，在未来一年时间内，包括地产和银行在内的低估值行业收益可能超越市场平均水平。

　　博时特许价值股票基金经理汤义峰则认为，2011年，国家会继续对房地产行业进行整体调控，房产税、廉租房等话题将贯穿全年，而房地产阶段性投资机会也可能会显现。

　　景顺长城基金也表示，2011开年以来就已逐步增持地产股。景顺长城基金认为，经过2010年的大幅上涨，中小盘股普遍估值偏高，出于估值便宜、防御性和流动性较好的考虑，提高了地产、银行两大板块的配置，使行业配置相对基准更为均衡。

　　私募：短期看淡地产股

　　⊙中国证券网记者 钟文倩 ○编辑 衡道庆

　　“新国八条”日前出台，房地产市场的新一轮调控大幕正式拉开。受此消息影响，昨日地产股表现惨淡。据大智慧数据，房地产板块指数在大盘收出中阳的情况下却逆市下挫54.43点，跌幅达1.58%，位居各行业板块之末。

　　个股方面，除了中航地产、中国宝安、轻纺城等少数几家地产股表现尚可之外，大部分地产股出现下跌，下跌家数接近百家。其中，荣盛发展、嘉凯城、新湖中宝和中天城投等前期热门股更是大幅下挫，分别下跌6.05%、5.69%、5.38%和5.27%。

　　实际上，根据“新国八条”有关内容，国家将从保障房、税收、信贷、土地供给和限购政策等方面调控房地产市场，进一步明确了未来政策调控的方向。其中最受市场关注的包括，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍等内容。

　　对于政府调控措施对房地产市场，乃至地产股的影响，接受采访的部分私募认为，短期内这一板块肯定不会有很好的机会。

　　“我觉得，在国家调控政策不断出台的背景下，至少在4月之前，房地产股可能不会有大的涨幅。”上海德润商务信息咨询有限公司董事长陈钢告诉记者。

　　但陈钢同时表示，从长期来看，由于地产股整体估值处于底部，且将受益于国内城镇化趋势，因此表现还是会比较好，“我认为年内房地产板块总体上还是会有所表现。”

　　成都一家私募基金负责人则明确表示：“政府将动用一切可以动用的资源进行调控，因此力度会非常大。我们并不看好地产股在今年全年的表现。”

　　在其看来，尽管中国存在城镇化率提升对房地产市场的促进因素，但“相对于高企的房价来说，购买力稍显不足，刚性需求或许并不像想象中的那么大”。

　　尽管如此，该私募负责人却对调控政策对整个资本市场的“溢出效应”颇为看好，“因为资金总是需要有出路，所以在政策调控下，加上国内投资渠道偏少，从楼市撤出的资金很多会回流到二级市场，从而对其形成支撑。”

　　与私募不同的是，一些卖方券商研究所对地产股的未来走向较为乐观。例如，申银万国发布的报告认为，整体来看，房价明显下跌概率不大，估值存在修复机会，加上行业自身业绩增长不错，看好行业中期表现，未来需要警惕的风险仍主要是整体信贷紧缩带来的风险。

　　根据财汇资讯统计，截至1月26日，房地产板块的静态市盈率是24.65倍，在所有行业中处于偏低位置。

　　取建材弃地产 机构底部忙调仓

　　⊙中国证券网记者 钟文倩 ○编辑 杨刚

　　1月27日，A股市场终于迎来了久违的放量大涨。

　　而沪深两地龙虎榜数据显示，画出昨日中阳线的幕后主力之一就是机构。由此可见，在26日被私募轧空之后，机构似乎表现出一种反扑之态，而且往往抱团共同买入一只个股。

　　例如，共有三家机构买入安徽合力，建仓总资金达到了3465万元，占该股总成交资金的16.2%；有四家机构相中中工国际，动用资金也达到了1874万元，占总成交额的28.4%，同时亦有一家机构卖出179万元权益。

　　尽管如此，被疯狂扫货的则是青龙管业。根据龙虎榜数据，青龙管业也被四家机构联袂买入，合计建仓资金达到了3142万元，占到了总成交金额的39.3%，成为当日最受机构追捧的个股。

　　事实上，青龙管业的主要产品为各类材质的给排水管材、天然气输气管材、电力电缆用管材、通讯用和物料输送用管材等，公司主营业务为研发、生产和销售供水、排水管道，具有从事研发、制造和销售各种供排水管道三十多年经验。

　　此前，广发证券报告认为，公司在未来3年市场需求仍将保持高速增长，2011年开始，产能逐渐释放，将补充产能和保证盈利增长，并预计2011-2012年实现每股收益分别为1.49元和2.01元，给予买入评级。

　　而除了建仓上述基金、社保重仓股之外，由于受到1月26日国务院常务会议正式公布“新国八条”的利空影响，机构在地产股上再度出现操作分歧，但总体而言以看空为主。

　　举例而言，按照龙虎榜，荣盛发展、中天城投和嘉凯城遭遇机构抛售。其中，五家机构齐刷刷地包揽了荣盛发展的所有卖出席位，总卖出资金达到了1.5亿元，占总成交额的40%，尽管有一家机构位居该股买入榜首位，且买入资金达到3119万元，但显然面对巨大抛盘，根本于事无补，荣盛发展当日大跌6.05%。

　　与荣盛发展同病相怜的是中天城投，它也被四家机构共同卖出，总卖出资金同样接近1亿元，也占总成交金额的40%。

　　部分私募人士接受本报记者采访时表示，从机构的大量抛售地产股的举动来看，其对再度遭遇严调的房地产市场非常看空，地产股至少在短期之内将难有起色。

　　中信证券则认为，虽然调控政策具有未雨绸缪性质，语气也颇强硬，但依然在既有政策轨道之内，房地产行业“面临的还是周期调整，不是制度颠覆。”

　　“我们认为，到2011年下半年，销售由于加息和政策的累积作用会出现不确定性，政策短期作用也需要再观察。但如果地产股出现非理性大跌，则龙头企业的防御意义不容忽视。”中信证券称。

扩展阅读