分析：沪渝房产税开征 向楼市传递哪些信号？(4)

　　财政部等三部门就房产税改革试点答记者问

　　财政部 国家税务总局住房和城乡建设部有关负责人

　　就房产税改革试点答记者问

　　最近召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部有关负责人27日就房产税改革试点有关问题接受了记者采访。

　　一、问：什么是房产税？

　　答：房产税是世界各国普遍征收的一种财产税，主要对保有的房产征收。《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称《暂行条例》)是1986年由国务院颁布实施的。《暂行条例》规定，对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。由于房产税开征时，我国尚未进行住房制度改革，城镇个人拥有住房的情况极少，而且居民收入水平普遍较低，因此，《暂行条例》规定对个人所有的非营业用房产(即个人自住住房，以下简称个人住房)免税。房产税主要是对生产经营性房产征税。

　　二、问：为什么要对个人住房征收房产税？

　　答：改革开放以来，我国经济社会形势发生了较大变化，住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，居民收入水平有了较大提高，房地产也成为个人财富的重要组成部分。根据中共中央关于制定“十二五”规划的建议中提出的要求，有必要研究推进房产税改革。

　　对个人住房征收房产税，一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平。改革开放以来，我国人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不断拉大。这种差距在住房方面也有一定程度的体现。房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。我国人多地少，需要对居民住房消费进行正确引导。在保障居民基本住房需求的前提下，对个人住房征收房产税，通过增加住房持有成本，可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，从而促进土地的节约集约利用。

　　三、问：为什么要在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点？

　　答：鉴于历史原因和现实情况，我国目前对个人住房普遍征税的条件尚不成熟。对个人住房征税需要在制度设计和管理机制等方面进行充分研究论证并在实践中逐步探索。为不断积累经验，积极稳妥地推进房产税改革，有必要在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。

　　四、问：房产税改革试点的法律依据是什么？

　　答：《房产税暂行条例》是依据全国人大常委会有关授权决定，由国务院制定的。房产税制度也需要根据情况的变化进一步改革完善。国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省(自治区、直辖市)人民政府从实际出发制定。这为部分城市进行房产税改革试点提供了依据，有利于这项改革稳步进行，并为逐步在全国推开这项改革，进一步完善房产税制度积累经验。

　　五、问：房产税改革试点征收的房产税收入将如何使用？

　　答：房产税为地方税，试点征收的收入属地方财政收入。为充分体现调节收入分配的政策目标，改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题。

　　六、问：房产税改革下一步有何打算？

　　答：试点开始后，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部将总结试点经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。（财政部网站）

　　第三轮调控首日 京沪齐现过户缴税长龙

　　1月27日，第三轮地产调控首个落地政策出台。当天财政部向各地财政和税务机构发出 《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，该通知自28日起全面执行。

　　受此影响，27日北京二手房过户出现高峰。北京市昌平区建委房地产交易中心的一名工作人员向《每日经济新闻》记者介绍，当日二手房过户数可能比平日增加近25%。在上海各区县的房地产交易中心，昨日也出现了大批急于缴税的房东，他们希望能在上海的营业税政策、个调税政策明确出台前赶上“末班车”。

　　北京：末班车效应催生“三抢”

　　当《每日经济新闻》记者在美联物业望京门店采访时，正赶上一位姓马的买家在催促经纪人去北京朝阳区房管局办理过户手续。

　　马先生向记者介绍说，前几天他以330万元的价格购买了一套位于朝阳区望京板块朝庭公寓一套115平方米的二手房，而这套房业主在2008年时是以120万元购买的。前天晚上，他突然接到中介的电话，被告知地产调控出了新政，如果不赶紧过户，税费将要增加。

　　马先生为记者算了一笔账：新政实施前，营业税以房价差额计税，被卖方转移过来的营业税为11.55万元；如果以新政后的全额征收计算，需缴纳的营业税为18.15万元，多出了6.6万元。

　　马先生还算幸运。高先生则因过户而急得如热锅上的蚂蚁。他介绍说，自己前几天与一位业主刚协商购买了一套5年内转让的二手房，目前已经成交，但鉴于原业主欠贷尚未还清而无法过户，为此他急得直感叹：“怎么遇到了这种事情，才刚刚签完合同买了这套房子，卖我房子的人在最近几天还完贷款也不太现实，唉，着急啊，和他协商怎么才能赶紧过户，希望细则不要太快出来，我也只能抓紧时间再自求多福了。”

　　美联物业望京门店的李经理向 《每日经济新闻》记者介绍说，“昨晚得知新政出台的消息后，我们随即通知此前已谈好的客户与业主，催促他们赶紧去过户，以避免因营业税增加而带来的额外税负负担和相应的纠纷。”据李经理透露，在新政落地前，像这样抢着去过户的情况不在少数，昨日因此而比平日增加的过户量可能达到20%~30%。

　　对于这种抢过户的现象，北京美联物业副总经理杨明丽在接受《每日经济新闻》记者采访时将其归结为政策的“末班车”效应。她具体解释说，26日国务院出台的政策是总纲性的政策，随后各地方政府、各部门会出台相应的实施细则，一些客户出于避免受新政相关政策的影响，会在总纲性政策出台后至实施细则出台前的这段时间，去办理相应事务。比如二手房过户就是为了避免受到营业税调整的波及。

　　她进一步补充说，每次大的地产调控政策出台后，都会伴随这种“末班车”效应。以北京为例，去年4月新政后至4月30日北京出台地方实施细则期间的近半个月，二手房签约量比前半个月多了2000多套。

　　对于这种政策效应，北京中原三级市场研究部总监张大伟也向记者介绍说，眼下北京楼市因政策“末班车”而出现了“三抢”：除了抢过户外，还有抢房、抢贷。

　　他具体解释说，1月北京已经出现了明显的二手房交易高峰，其中单日突破千套的交易日达到了10天。因新政影响，27日北京将明显地出现过户高峰。抢过户将助推北京二手房交易量继续突破千套，甚至创造新纪录。此外，27日，北京中原近200家分行就接到部分因为看到新政而购房的求购电话。

　　北京中原预计，最近几天，北京将因新版限购令而新增3000~5000位购房客户，这些人会赶在新版限购令落地前而抓紧时间购房，从而增加北京楼市购房需求，催生抢房。此外，不少潜在买方因担心新政后取消首套房利率优惠，正欲抢在年前办完房贷手续，以至出现了抢贷现象。

　　不过他也预计，待各项实施细则出台，致使第三波调控落地后，北京等大城市房价将被迫停涨，甚至可能陷入调整。

　　同步播报

　　中铁建工在京拿下两商业地块

　　27日，北京共有3块商业用地成交，中铁建工联手其他企业拿下其中的两块：首先是携手北京中铁华升房地产开发有限责任公司以10.228亿元拿下丰台区花乡四合庄1516-10地块C2商业金融项目用地；然后又与中铁置业和北京中铁华升房地产开发有限责任公司联合以9.98亿元得到丰台区花乡四合庄1516-16、18地块C2商业金融项目用地。两块商业用地合计花费20.208亿元。同区域的另一块商业用地被中国华电工程以10.283亿元夺得。

　　3块用地的楼面价尚属正常，处于6000~6600元/平方米区间，而同区域周边二手房均价在22000元/平方米。

　　北京中原统计数据显示，进入今年1月，北京新入市商业用地供应量大增，达到近百万平方米。北京中原认为，其原因在于商业地产未受2010年两轮地产调控的严打，调控的大背景促使商业地产逆势升温。

　　上海：大幅降价甩卖现象暂未出现

　　“听说上海有可能会按房价差额的20%征收个调税，如果真要那样缴，这个税可不得了啊。”昨日(1月27日)早上10点30分，一位上海二手房的房东早早地等候在徐汇区房地产交易中心大厅，和一旁的熟人谈起了头天晚上出台的楼市调控政策。对她来说，最大的担心并不是新版“国八条”调整个人转让住房营业税的政策，而是后续可能会出台的更加严厉的税收政策。

　　持有类似心态的购房者数量不少。尽管根据21世纪不动产的统计显示，上海全市的二手房中可能只有50%左右的房源会受到新版 “国八条”的影响，而在徐汇等中心城区，受到影响的房源更是只占到所有成交房源的极小比例，但是急于交税的房东还是在徐汇区房地产交易中心排成了长队。

　　信义房产分析师朱平平向记者介绍说，在上海其他区县的房地产交易中心，今天也有大批急于缴税的房东排起了长队，他们都想在上海的营业税政策、个调税政策明确出台前赶上“末班车”。

　　在新版“国八条”发布前，21世纪不动产区域中心曾有统计，上海外环外的普通住宅占二手房交易比例大概是48%。而根据朱平平的介绍，内环内的普通住宅可能更为稀少，占总比的10%不到。而新版“国八条”所调整的个人转让住房营业税政策，所针对的正是普通住宅。

　　汉宇房产交易管理部副总监倪岱尔告诉《每日经济新闻》记者，昨日办理缴税的人数较之前明显增加。

　　急着交税的并不都是持有普通住宅的房东。在徐汇区房地产交易中心，一位正在排队办税的二手房房东对旁边的熟人说，市场传言，上海可能会严格按照房屋买卖差价的20%征收房产税。如果消息属实，卖房子就需要交更高的税。

　　据倪岱尔介绍，目前个调税的征收有两种方式：一是按总房价的1%~2%征收个调税，另一种是按房屋买卖差价的20%征收房产税。而若按第二种征收方式，房东所需要承担的税收更高。以一套总价500万元的房子为例，按照总房价的2%征收个调税，只需要支付10万元；但若按买卖差价征收，假设买卖差价为100万元，就需要征收20万元的税费。更何况买卖差价有的可能还会超过100万元，房东就需要为此支付更多的个调税。

　　倪岱尔认为，新版“国八条”仅仅只是各地地方实施细则的底线，上海的地方细则很有可能会高于“国八条”的标准。上海还有可能会出台其他严厉的税收政策。这是部分房东急于缴税的重要原因。

　　尽管不确定的税收政策令房东们对后续的市场担心不已，但与以往税率上调时的情况不同，新版“国八条”出台以后，并没有成为中介促销最有力的措施。上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍告诉《每日经济新闻》记者，中原旗下各大中介门店接待的房东数量反而较之前有所下降。而21世纪不动产、汉宇房产、信义房产等机构昨日在接受记者采访时均表示，目前还没有发现房东大幅降价甩卖的现象。

　　据宋会雍介绍，马上就要过年了，房东即使现在低价挂牌卖房，也没法赶在年前成交。倪岱尔也表示，昨天挂牌的房东要想赶上税收政策的末班车已经来不及。

　　宋会雍表示，原先房东就已经有很强的惜售心态，新版“国八条”出台以后，这种心理会变得更加明显。因为目前房东的报价基本都是“到手价”，转让房屋的各项税收支出均由买家来承担。而地方税收政策的不确定，意味着他们目前没有办法报出房屋的含税价格。

　　与此同时，新版“国八条”进一步缩小了允许购房人群的范围。此前的限购令仅仅只是限制每户家庭新购一套住宅，而新版“国八条”规定，已有两套房的本地居民，或者已有一套房的非户籍居民不得再买房，市场的需求将因此再收紧。

　　在这样的情况下，买卖双方都将陷入观望。分析人士认为，二手房的房东因此不愿现在急于出售房屋。

　　调控首日·房企应对

　　房企或加码商业项目

　　在新一轮楼市调控新政出台首日，《每日经济新闻》采访了保利、富力等知名房企，意图了解身处“调控风暴”中的房地产企业们将如何应对。

　　“在今年的形势下，我们强调长期不悲观，短期不乐观。”保利地产相关负责人向记者透露，目前中小户型已成为保利地产销售构成中的重要支柱，也是受调控影响最小的部分，保利今年将坚持主打这样的户型，主抓首次置业、换房需求的客户群。

　　雅居乐相关人士向记者表示，随着如今政策的进一步收紧，必然会使需求受到抑制，紧随而来的就将是成交量下降。针对这一局面，雅居乐今年上半年在广州的出货量比较少，多集中在下半年推出。

　　针对第三轮调控政策，碧桂园提速商业地产的意图越发明显。在近期新推的货品中，碧桂园位于深圳东海岸打造的一个五星级滨海度假项目将进入市场，并建造成集商住、休闲旅游配套和五星级酒店于一体的大型综合房地产项目。除了深圳项目以外，碧桂园还在广东清远开发了度假别墅项目，显示了该公司今年在商业地产方面的加码的决心。（每日经济新闻）

　　上海房产商：房产税威力不及“国八条”

　　昨日，上海和重庆的房产税政策具体公布后，《每日经济新闻》随即采访了两地的房地产企业，他们认为，房产税的效果不如前一日公布的“国八条”。

　　上海房产商：对低端住宅影响大于高端

　　“对低端住宅的影响比高端更大。”这是上海房产税征收细则发布后，上海本地一家房产企业副总裁第一时间的反应。

　　和传闻不同的是，上海房产税在试点初期并不是按交易价格直接征收，而是暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。接受《每日经济新闻》记者采访的克而瑞研究中心总经理程啸天说，这意味着购房者初期所需要承担的税负并不高，上海版的房产税对开发商的业绩因此不会有太大影响。

　　一些上海豪宅的开发商对上海房产税可能产生的影响非常乐观。在上海房产税试点前一天还在为自己的项目没有能及时办出商品房预售许可证的中科大学城六十四阶营销总监王士章说，上海的房产税对市场的影响，可能要比之前出台的“国八条”威力更小，因为“国八条”限制了已有两套住房的购房需求，大大打击了投资房地产的收益，比起这两个政策，房产税的威力显然要小得多。

　　程啸天也表达了相同观点，认为上海房产税的影响，远远小于前一日出台的新版“国八条”，对上海房地产企业的业绩影响应该比较小。他甚至乐观地估计，今日的地产股股价会止跌回涨。

　　开发上海紫园的上海嘉城兆业房地产有限公司副总裁周和平说，从中长期看，上海房产税对独栋别墅的影响甚至会小于其他项目，因为独栋别墅用地已经不批，市场需求让别墅业主可以轻易将房产税转嫁给接手者。相比之下，其他房地产项目则有可能会受到房产税政策的冲击。

　　和他的观点接近，大多数分析人士均认为，上海房产税最终极有可能被转嫁给租房者和房屋的接手者。

　　“对刚性需求的影响可能会更大一些。”龙湖地产上海公司一位负责营销工作的人士说，按照沪版房产税的相关规定，那些刚到上海没有居住满3年的购房者，需要为自己购买的唯一住房缴纳房产税。虽然上述税收最终可以退回，但是对这一部分购买能力本来就很弱的购房者，房产税的征收无疑会雪上加霜。

　　而对改善性购房群体来说，此前的“国八条”规定，购买二套房需要支付更高比重的首付款和1.1倍以上的利率，这已经增加了他们的负担。房产税的征收，显然会进一步增加他们的购房压力。

　　重庆房产商：短期对楼市影响有限

　　对于昨日重庆公布的房产税政策，在新闻发布会现场的不少业内人士都表示，这次出台的方案算得上是“温柔一刀”。由于征收的范围有限，且主要针对增量房，而税率也控制在0.5%~1.2%之间，不少当地房产商认为，重庆房产税的开征在短期内对于重庆房地产的影响有限。

　　对此，重庆市市长黄奇帆也并不避讳。“我从来不认为房产税可以一朝‘杀人命门’，我不会有这种糊涂的想法。”他表示，对于房价，是受“5个坐标”共同影响的，分别是社会房屋的配置体系、土地的供应方式、供求关系、货币政策和税收政策，“房产税只是这5个环节中的一环而已，仅仅想凭借房产税就能打压房价，这样的想法明显不现实。”

　　据了解，为了房产税的顺利推进，此次重庆市公布的房产税方案确实可以算是“温柔版”，首先房产税不涉及重庆当地人购买的基本住房，同时对于绝大多数存量房也没有涉及，大大避免了在房产税推行过程中的压力。同时，为了便于房产税的征收，目前房产税的计价依据也以房屋的购买价格为准，大大降低了房屋的评估成本，在征收上的相对简单，也有利于房产税的顺利推行。

　　不过，随着重庆房产税的推出，不少人也开始担心，这是否会对周边城市的房地产市场造成影响，是否会引发周边城市居民的购房潮，抢在房产税开征之前购买足够的存量房？对此，黄奇帆表示，重庆之所以选择这个时间来公布房产税方案，也与配合刚刚公布的新 “国八条”有关，“在新‘国八条’中公布的相应的限购措施，对于购房者的身份有了很多的限制，通过这一政策，能够将房产税对周边城市的波及影响降到最低。”（每日经济新闻）

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