房地产业绝没到掉头向下的时候

    “从目前来看，房地产业绝没有到掉头向下的时候。”住建部政策研究中心主任秦虹指出。理由是优质的商业地产、旅游地产、养老地产等市场，未来的需求巨大，关键看自身有没有能力提供满足市场需求的产品。

    10月20日，秦虹在由路劲上海院子特约的2013博鳌·21世纪房地产论坛上接受本报记者采访时做出上述表态。她认为，目前房地产市场的刚性需求较强，与当前的人口结构有关。中国未来的房地产业发展，要把城市群作为城市发展的主体形态。

    记者：今年1~9月，全国商品房销售面积同比增长23%，销售额同比增长34%。在调控政策持续的情况下，房地产市场的成交量为何会有如此大的增幅？

    秦虹：现在市场上的新增刚性需求即初次置业需求和改善性需求很强烈。在前几轮房地产市场成交量上涨的背后，投机性需求起了非常强劲的作用，而这轮房地产市场的上涨主要以自住性需求为主。

    自住性需求和目前的人口结构有很大的关系。根据第六次人口普查数据，2010年，20~24岁的年轻人占比相对比较大，约有1亿人。到了今天，他们的年龄基本在23~27岁。也就是说，由于人口结构导致的刚性需求，目前还是比较大的。同时，现在面临的可能是最后一次刚性需求比较强的几年。由于独生子女政策，后面很难出现2010年20~24岁年轻人占比如此之大的局面。

    当前这轮房地产市场的上涨主要源于自住性需求。刚性需求比较强和人口结构有很大的关系，但不会永远持续下去。这几年，我们正好碰到了一个人口结构的刚性需求比较旺盛的时期。

    记者：有观点认为，目前一二线城市与三四线城市的房地产市场已出现分化格局，对此你如何来看？

    秦虹：市场分化格局和人口流动有关。目前，我国面临着城镇化导致的城市人口增长。对于大城市来说，农民进城对房地产市场的影响是有限的。而中小城市人口向大城市流动，这对大城市房地产市场的影响特别明显。所以说，北京、广州、上海的市场并不代表全国，全国市场已出现了分化格局，背后是人口向省会城市及一线城市流动。

    北京实施了全国最严厉的房地产调控政策，比如外地人需要5年纳税才有资格买房、北京户口的单身家庭只能买一套房、二手房交易要交20%所得税，但北京今年房地产市场的成交量依然居全国第一，涨幅也是最高的，我认为这与人口的增长有很大的关系。

    大家都说逃离北上广，但从北京市统计局公布的每年新增就业人数来看，并没有明显的降低。这从一个侧面反映出，像北京、上海这样的一线城市，人口集聚规模大，特别是年轻人向大城市聚集带来了很大的需求。当然年轻人买房的能力是非常弱的，但中国人买房的特点是几代人帮着年轻人买房子，而三代人的收入在一起衡量是很难计算的。

    房地产市场出现了分化格局，北京市场绝不代表全国，这与背后的人口的流动不均衡有很大的关系。在这样的形势下，我认为政府这一轮的抑制投资和投机性需求的调控方向很难改变，甚至力度也很难放松，因为它面临的市场情况就是这样。

    记者：除了经济增长、政策调控之外，如何看待货币政策对房地产市场的影响？

    秦虹：当前房地产市场受货币因素的影响比较明显，这与房地产的资产属性有很大关系。2010年1月26日出台“国八条”后，整个房地产市场处于下行阶段。到今年8月，调控政策并没有改变，今年出台“新国五条”加强调控，而北京、上海、深圳、广州的房价涨幅远远高于70个城市的平均涨幅，这与货币政策的调整有很大关系。

    这一轮房价上涨主要是从去年下半年到现在。从去年第二季度末开始，实施稳中偏松的货币政策，对房地产市场产生了正面的推动作用。货币宽则市场窄，货币紧则市场缩，房地产有很强的资产属性，对货币政策非常敏感。

    在未来房地产市场出现变化时，我们不能只看调控政策会怎么走，货币政策的调整对市场的涨跌影响会很大。今年的经济增长达到7.6%的既定目标，对房地产市场的影响是中性的。如果中国房地产政策的调整方向不变，对房地产市场的影响也是中性的。下一步对房地产市场涨跌变化的影响，更多的是看货币政策是收紧还是放宽，这是值得关注的。

    记者：对于房地产业的投资，你对未来的趋势是如何判断的？

    秦虹：无论是企业投资还是个人的投资，最重要的是做好趋势判断和选择。如果趋势判断正确、选择正确，只是赚多赚少而已。如果趋势判断错误，未来的市场风险是巨大的。

    中国的房地产市场绝不仅仅局限在一二线城市。一二线城市不过30多个，而三四线城市有600多个，有一些是值得我们关注的，比如紧靠大城市周边的中小城市。将来大城市走城市群发展道路时，会对周边的中小城镇有很大的带动、辐射作用。

    就目前来看，中国的房地产业绝没到掉头向下的局面。近几年，住宅投资所占的比例在下降，办公楼和商业地产占比在提高，非住宅投资也有很大的机会。优质的商业地产、旅游地产、养老地产等市场，未来的需求是很大的，关键看我们有没有能力提供满足市场需求的产品。

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