楼市加“限”

 

    没有最严厉，只有更严厉。刚告别被称为“调控年”的2010年，更为严厉的第三轮调控已接踵而至。
   
    国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，会议确定了8条政策措施，从政府监管、限购、差别化信贷、税收、土地供应等多个方面，延续并强化了此前出台的调控政策，且力度空前。

    中国房地产业协会副会长朱中一在逐条听完政策全文后表示，新一轮的调控政策体现了中央政府坚决遏制房价过快上涨的决心，同时也给2011年的楼市调控定下了基调。

    在此之前，自去年“9·29新政”以来，全国房价已连续4个月环比上涨。

新政：狠压需求力度空前

    “行政干预再次升级，而且升的幅度还不小。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在其微博中称，“看完政策全文，真的有点被吓到了。”

    “吓到”杨红旭的一个“狠招”，就是限购措施在全国大范围的铺开。根据国务院要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

    “覆盖面广，基本涵盖全部一二线城市和部分三线城市，而且是算上存量，对户籍居民停售第3套，对常住居民停售第2套。”中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱认为，这是“新国八条”中“杀伤力最大”的一条政策。

    中国房产信息集团研究中心做了一个数据测算，按照2010年的数据，目前35个主要城市（直辖市、计划单列市、省会城市不含拉萨和台湾）在全国范围内占据的比重是销售面积达35%，销售金额占比51%。换言之，如果这次对这35个城市都限购，全国房地产销售额的半壁江山将受到冲击。

    而北京中原地产分析师张大伟更是预计，未来限购政策的范围可能会达到60个城市，“如果能严格执行，将极大遏制需求”。

    更值得注意的是，这一限购政策比多个城市已经出台的“限购令”更为严格，基本堵死了异地购房投资、炒房的路径。这也意味着，已经推出限购令的24个城市，除深圳外，都将重新调整限购政策。

    但也有业内人士指出，在具体执行中，“原则上”的表述还是给地方政府留了些“余地”。

    除了行政干预色彩浓郁的限购之外，本轮新政还启用了力度空前的信贷和税收政策，以打压投资投机需求。新政要求，继续强化差别化住房信贷政策，贷款购买二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。同时，要求调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

    业内人士认为，提高二套房首付比例，会进一步增加投资成本，并降低金融机构风险，但由于此前二套房首付已达五成，因而对市场的实质影响有限，反而可能会误伤部分改善型需求。

    全额征收营业税，以及严格执行个人转让房地产所得税，将使得二手房交易成本明显上升。“如果个税按照20%严格征收，将给市场带来比房产税更有效的影响。”张大伟预计，再加上贷款利率连续上调等因素，市场成交量将再次明显滑落。

    对于近期颇受关注的房产税，“新国八条”中并未提及，仅有“各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础”的表述。朱中一向记者透露，房产税在一定时期内，将只是在部分城市部分居民中进行试点，不会作为全国性的政策推广。

效果：地方执行成为关键

    “本次‘新国八条’的最终效果将取决于两个方面：地方政府的执行力和人民群众的创造力。”中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天笑言，去年“4·17新政”也非常严厉，但最终各地方执行力度不一，群众创造性的假离婚等手段使得政策威力被消解，不得不再三调控。

    考虑到地方政府在房价传导链条中的特殊地位，北京高策地产顾问机构董事长李国平担心，政策在执行中会走样。“总体来说，地方政府对土地财政的依赖依然没有改变，调控的药方也没有变，只是增大了剂量，结果还是治标不治本，效果有限。”

    北京的一位开发商也认为，这一轮的一些调控政策，之前已经在北京试过，“可能半年内管用，但过了半年是否还有效就不好说了”。

    “地方政府执行政策的力度非常关键。”朱中一表示，地方政府有稳定房价和落实住房保障的责任，而这一次中央更加强调了“稳定房价”的责任。

    “行政干预房价总体水平，史无前例，调控效果肯定比去年好。”杨红旭指出，这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标，部分高房价城市可能会制定出房价涨幅控制线，部分房价不太高的城市可能会制定出房价收入比的区间。

    事实上，缺乏明确、可量化的调控目标一直是历次楼市调控存在的问题，也为一些地方政府没有严格落实中央政策提供了借口。业内人士认为，现在要求地方政府确定并公布调控房价的具体目标，将会是调控效果的评估有据可循，有助于促进地方政府严格落实调控政策。

    同时，为强化“稳定房价”的目标，新政还扩大了约谈问责机制的范围。除传统的住房保障任务之外，还将房价控制目标、差别化信贷政策、税收征管等问题也纳入了约谈问责范围。

    但是，由于没有明确“约谈问责”的惩罚性措施，也有业内专家担心，约谈问责无法起到实质的督察效果。

应对：转向三四线与保障房

    对于房地产企业而言，其再度成为中央政府与地方政府、政府与民众博弈的看客，尽管其受到的影响最大。

    陈啸天认为，本次“新国八条”对房地产开发企业最主要的影响，将加快开发企业向三四线战略布局的进程。

    根据中房信研究中心1月发布的中国房地产企业住宅销售30强的企业数据来看，这些企业共进入约150个城市，根据抽样统计，这些企业在35个主要城市的业绩占其总业绩的比重，销售面积约为80%，销售金额约为83%。由此可见，如果限购从严，大企业将受到非常严重的冲击。如果限购从严执行且持续，开发企业向中小城市战略转移将成为趋势。此外，专注于三四线城市的潜力企业将受益，有望“借机超车”。

    同时，调控所带来的市场滑坡，将考验房企的资金实力，资源优厚的央企有望利用资金优势发力和洗牌。调控政策和市场的调整将迫使开发企业提高周转率，在政策和市场快速变化的情况下，短暂的机会面前要快速调整才能应对，高周转率的企业受到的冲击将相对较小。

    陈啸天还建议，房地产开发企业还应该进一步整合资源，辅业外包，压缩自身主业运营周期，随时等待机会。

    除此之外，房地产企业在保障房领域的业务能力也将成为至关重要的竞争优势。调控至此，保障房在未来住房供应体系中的地位早已明朗化。本次新政再次强调要“多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围”。

    在保障房用地供应上，也要求单列，并做到应保尽保。同时，在“限房价竞地价”、“限地价竞保障房面积”等出让方式越发成为主流的情况下，保障房业务更成为了各房企的战略要求和必争之地。

    朱中一也建议，调控趋严之时，房企更应积极参与保障房建设。2011年，全国将建设各类保障性住房1000万套，总量大幅增加。其中，公租房更将成为保障房发展的主要形式。 
 

扩展阅读

• 政策暖风频吹 中国氢能产业热潮涌动 2022-10-20 12:35:36
• 打好政策“组合拳” 稳住经济大盘 2022-06-08 11:00:24
• 灵活精准实施货币政策 推动经济在恢复中达到更高水平均衡 2021-06-29 13:14:53
• 扎实推动经济稳中加固向好 保持宏观政策连续性稳定性可持续性 2021-04-12 13:14:42
• 深化“放管服”改革 是纾困政策重要保障 2020-08-28 15:10:16
• 留抵退税的条件应该再宽松一些 2019-05-06 11:08:42