公租廉租并轨 保障房体系有望改善

    据悉，我国住房保障体系或将迎来大变革。有消息称住建部将提速全国“公租房并轨”，即公租房与廉租房并轨运行，然后通过财政发放房租补贴的方式梯度补贴不同收入的租住人群；同时拟取消经济适用房。由此我国三类保障性住房将合并为“公租房”，公租房将成为住房保障的主体。而受非议颇多的经济适用房供应将逐步减少，最终在全国消失，但已出售的经济适用房并不会被涉及。 

　　据了解，目前，上海、合肥、石家庄等特大型城市和省会城市已经开始进行“公租房并轨”试点工作。在住建部着手考虑提速公租房并轨的可能性之后，北京市已经开始筹备在相关公租房项目试点廉租房公租房并轨运行和管理，并逐步推广到全市。 

　　与此同时，住建部已在汇总公租房并轨运行的试点情况，并拟在2013年年底召开的全国城乡建设系统工作会议上，提出提速并轨的要求。由此可见，公租房并轨的基本态势已趋明朗，并已被提上日程。 

　　无产权填补投机漏洞 

　　取消经济适用房一个重要原因恐怕即是经济适用房容易滋生腐败。首都经贸大学城市学院土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示，“购买的经济适用住房满5年的，就可以上市交易。这样经适房就变成了商品房的性质，而这部分人群可能已经不在应保范围，经适房成了得到高额收益的寻租工具。” 

　　这源于经适房具有产权，购买到经适房，就相当于获得了经适房与商品房的价格差。在商品房价格暴涨的情况下，经适房常常被用来违规出租或缴纳少量“转商”费用后出售，一转手就是数十万元的利润，这就等于把政府补贴的经适房和商品房的价格差这一公共资源转变为了个人收入。 

　　在当下，经适房中的分配、资质审查，操作起来确实有难度。其中“寻租腐败”高发，违规操作频现，以致常常出现“开宝马住经适房”的现象。今年3月爆出的郑州“房妹”事件中，“房妹”一家就拥有多达31套经适房。这一幕幕刺激着公众的神经。 

　　再者，经适房保障功用也逐渐淡化，经济适用房面积控制在90平方米以下，分配对象定位于中低收入家庭，现实情况出现了真正的困难家庭买不起，高收入者没资格买，中等收入家庭难鉴别。而申请中提供虚假证明、伪造资格情况不断。 

　　早在2009年，经济学家茅于轼就曾抨击过“经济适用房既无效益又没有公平，效率低、不能创造财富，一点好处都没有，经济适用房要赶紧停下来”。 

　　事实上，正如财经评论员叶檀指出的，对于住房保障问题，政府的责任是“保障人人有房住”，而不是保障“人人都有房产证”。让经适房退出住房保障体系，并实行“公租房并轨”，就会克服经适房暴露出来的弊端，有利于实现“住者有其居，而不是住者有其屋。” 

　　对于住房保障体系而言，加大公租房、廉租房等没有产权房屋的建设和供应，更能为低收入人群提供应有的住房保障，实现效率提升。

　　去限制增加覆盖规模 

　　与公租房相比，廉租房有户籍歧视之嫌。而“三房并轨”后的公租房，没有户籍限制，公平性显然更高。 

　　全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，“公租房的目标，不仅是解决有当地户籍的居民住房，还要解决城镇化过程中的农民工和新参加工作的大学生的住房困难。” 

　　不设户籍门槛，有利于有效解决诸如大学毕业生、外来务工人员、新就业职工包括新就业公务员等住房困难问题，大大扩大住房保障覆盖面，吸引产业和人口向城市聚集，从而推动工业化和城镇化加速发展。 

　　同时，由于梯度补贴，公租房小区可以聚居各收入层次人群，实行“混建”、“混居”，有利于解决严重贫困人口集中居住的问题，避免形成新的秩序混乱、治安差的贫困聚居区，从而促进社区和谐、社会稳定，实现共同走向提升生活质量的道路。

　　在“公租房并轨”方面，一些试点省市和其他地区已经有了一定经验，在提高住房保障覆盖方面取得了一些成果。 

　　河南郑州市住房保障和房地产管理局规划和住房保障处处长冯荣智在接受媒体采访时表示，自实施“三房合一”以来，郑州全市已纳入公共租赁住房管理在建住房10.24万套，竣工4.09万套，已解决了30余万人的住房困难，尤其是在产业集聚区建设并交付使用的3.5万套公共租赁住房，在缓解来郑务工人员住房困难的同时，有力助推了新型城镇化发展和现代产业体系建设。 

　　早在2012年4月，河北石家庄市政府第六十四次常务会议就明确提出，要努力承担公租房和廉租房并轨的试点建设任务。 

　　而在今年5月，据安徽合肥市房地产管理局住房保障处相关负责人向外界透露，合肥市正在拿方案将廉租房和公租房并轨，实行差别化管理，统筹使用，计划今年先试点再推进。

　　对房价影响见解不一 

　　对于“三房并轨”对楼市有怎样的影响，各方看法不一。有人认为其可以解决一定的居住需求，对房价或有平抑作用；另一些观点则认为，我国保障房体系与商品房体系是两个不同的分区，因此该举措对楼市影响有限。 

　　中国国际经济交流中心专家马庆斌认为，取消经济适用房不会对现有的房地产市场带来太大的影响，因为本身经济适用房的建设规模都不太大，历史的功能已经慢慢被现有的很多保障房政策给分解掉了，因此不会带来过多影响。但他承认该新趋势对促进房地产市场健康发展，应该会起到积极的作用。 

　　房地产业内人士严跃进则认为，公租房并轨的提速，有助于加强房地产长效调控机制的保障功能。 

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，房地产长效调控机制，涵盖了货币政策、税收政策、土地政策还有保障房的顶层设计。经适房的退出，只是保障房相关方式变化。同时，房地产有政府职能、市场职能、经济职能和社会职能，还有相匹配的保障体系和供应方式，保障体系里面可以是租赁的，也可以是共有产权。把经适房选择性地退出，一些城市的保障房性质或由自住型商品房和共有产权房取代。 

　　顾云昌表示，房地产长效调控机制包括两个概念，一个是社会功能，要建立起住房的保障体系，是中低收入家庭都能买得起、租得起和其收入相匹配的房屋，对于中等以上收入家庭，通过市场化的配置，满足多层次的住房需求。这个总的体系叫住房供应体系，也就是说不同的收入家庭采取不同的住房供应政策，这是为了实现房地产发展的社会功能，也就是住有所居的目标。另外一个功能就是经济功能，是房地产市场发展保持一种健康平稳的状态。 

　　还有问题需克服 

　　在经济适用房退场，而公租房等又不能对外销售的情况下，地方政府的财政负担实际上被加大了。在地方债务高企的情形下，有些地方对回报率低的公租房难免头痛。 

　　在全国工商联房地产商会理事陈宝存看来，“在保障房分类中，公租房和廉租房因为较低的回报率而需要政府资金支持，但这两类保障房需要10年乃至20年才能收回成本，这种盈利模式对投资方来说不堪重负。” 

　　中国社科院财政与贸易经济研究所助理研究员姜雪梅坦言，公租房建设或易陷入恶性循环的怪圈。建设公租房需要大量资金，不承诺一定的资金回报率就很难吸引社会资金的加入。但是，资金回报率高了，公租房的租金水平就不能低，就会导致公租房空置率偏高，这样一来，预期的资金收益率就很难实现，会进一步影响公租房建设。

　　为了填补资金缺口，住建部在2012年曾颁布《公共租赁住房管理办法》，对公租房的申请条件、运营监管、退出机制等做出明确规定，同时鼓励社会民间资本在政府主导下投资公租房。《办法》明确表示，公共租赁住房可以通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持，由社会力量投资。 

　　也有观点提出，可以合理确定公租房租金水平，同时通过在公租房项目中配建一定比例的商业用房等多种措施，充实运行管理资金，使公租房可持续运行。 

　　除了项目资金问题外，还有人担心“三房并轨”后，那些既不符合公租房租赁条件也无力购买商品房，置身于市场和政府保障之间空白地带的居民群体即“夹心层”住房得不到保障，这种担心不无道理。 

　　在这方面，可以通过降低公租房的准入门槛来增进，但关键还是保障房的供应总量能否充分提高，满足需求。一些地方已经重视到这类问题。目前，天津市已经确定调整本地限价房的家庭年收入准入门槛，由原有的家庭年收入3万元以下，提高至4.5万元以下。其他省会级城市也将陆续开始调整保障房、政策性住房的覆盖面，在近期将陆续调整、公布。

　　此外，保障房项目还存在着一些影响入住的问题。如选址较偏，老百姓不愿意去住；市政基础设施配套比较滞后，主体工程基本完工后，道路、水、气、电等市政基础配套设施没有跟上，老百姓搬不进去；申请家庭的经济标准认定难、核准难，影响分配。对此，还需要各地方相关部门集体发挥智慧，按照规章制度，依法依规来破解这些问题。

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