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房贷收紧是“钱荒”还是规避风险

来源：中国商报发布时间：2013-12-06 09:58 搜集整理：中国产业网

“房贷荒”又一次来袭。随着首套房利率优惠取消、房贷办理时间延长，一年一度的“钱荒潮”又来了。这个现象并不是今年才出现，最近几年，每每到了岁末年底，都会有这种消息传出。

　　在“房贷荒”的背景下，许多二三线城市迅速推出了各种“升级版”的调控政策，有些也涉及到了住房贷款比例的问题。

　　“今年以来楼市销售旺盛，房价涨幅较快，不少刚需购房者入市购房，上半年总的信贷额度已经消耗不少，年底额度收紧成为必然。”中投顾问金融行业研究员霍肖桦在接受中国商报记者采访时表示，“钱荒”是银行额度紧张造成的。

　　但是有一个现象值得注意，往年“钱荒”一般在12月才出现，今年有部分城市在11月已经开始传出银行收紧房贷的消息，甚至更早。据分析，今年“房贷荒”提前到来，与下半年以来的银行业出现的“钱荒”现象不无联系。

　　中原地产市场研究部总监张大伟在接受中国商报记者采访时指出，目前一线大城市的房贷还处于正常审批中，一些二三线城市的个别银行出现了停止贷款的情况，但是不能理解为整个城市停止贷款。

　　地方政府调控升级

　　最近，一批二三线城市纷纷将当地的地产调控政策升级。

　　福建省福州市日前发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出了七条楼市调控举措，在严控一手房价格、提高外地家庭购房条件、继续加大土地供应力度、加大住房保障工作力度等7方面进行了严格规定。此前，福建省厦门市也出台相应举措，二套房首付提至七成。

　　这一次调控升级可以追溯到今年9月份。从9月开始，二线城市开始调控加码。

　　10月份之后，一线城市出台了相关调控，二线城市集中跟进，直指房价。

　　年底这段时间，全国十几个二线城市纷纷收紧调控政策。2013年11月25日，武汉出台“汉七条”收紧楼市调控政策，正式拉开二线城市调控升级、加码的序幕。

　　2013年11月26日，南京、杭州相继发布楼市调控措施，双双加入新一轮房地产调控收紧城市行列。截至2013年11月27日，除北京、上海、广州、深圳四个一线城市外，多个城市依“葫芦画瓢”。

　　著名房地产专家谢逸枫在接受中国商报记者采访时表示，三中全会后，新一轮地方版楼市调控密集出台，企图控制房价上涨过快之态势，完成年初调控房价目标的任务，做年底最后的楼市调控突击。短期的楼市降温效果无法遏制住房价上行。违背市场经济的行政管制措施一旦对地方经济与财政及土地市场产生负效应时，局部放松与松绑仍与收紧调控同时并行，短期之内会持续到2015年。随着房地产市场化的推进，行政管制房价措施逐渐退出楼市，不会成为常态。

　　个别银行放弃房贷

　　最近几个城市的楼市调控升级，涉及到了二套房贷款。

　　11月18日，广州市发布相关规定，要求“二套房首付不得低于70%”，成为继上海、深圳之后第三个实施“二套房首付七成”政策的城市。

　　最近南京也加入了这一阵营。随着南京市的楼市调控升级，人民银行南京分行日前也发出通知，明确将二套房贷款的首付比例由原来的最低六成提高到最低七成，并开始正式执行。

　　和其他城市一样，南京的房贷额度临近年底出现了紧张的情况。多家银行虽未暂停房贷业务，但也只有等到明年才有新的额度发放。

　　目前，南京对二套房的认定依然采用“认房又认贷”。早在2010年6月4日，住建部、央行、银监会三部委就出台了二套房认定标准，明确了二套房认定以家庭为单位、认房又认贷，即家庭成员名下如有房产或有过贷款购房记录的，则均认定为二套房。

　　进入11月以来，银行“停贷”、“缓贷”的现象从京、津、沪、广、深等大城市向二三线城市全面蔓延。

　　10月份，有媒体报道，一些中小银行明确表示已暂停房贷，或者已取消首套房利率优惠，贷款的流程也有一定程度的延长。

　　张大伟在接受中国商报记者采访时分析认为：“个别银行贷款停止，不代表该城市房贷停止。”

　　他说：“目前全国没有停止房贷的城市。”

　　“目前国内房地产市场对贷款的依赖非常大，如果停止贷款，可以说房价会立即下调。但是，现在主要城市房价依然处于上涨过程中。”

　　他分析指出，部分银行的确因为上半年额度用的过多，导致下半年提高了利率折扣，首套房都需要基准利率以上。

　　他的解释是：“这并不是停贷。而是因为市场上有更优惠的贷款条件，购房者选择到其他银行贷款，所以出现了事实上的部分银行放弃房地产贷款。”

　　“每年年底，贷款都非常紧张。今年也不例外。”他说：“的确部分银行放款时间拉长，但对于购房者来说，贷款时间增加1至2个月基本不影响交易。所以可以看到整体年底的房价依然是处于上涨过程中。”

　　他认为，信贷不收紧，房价不可能下调。

　　“从最近多年的楼市发展看，在信贷处于宽松的情况下，房价不可能下调。少数银行停止贷款，不代表一个城市贷款停止，各个城市都有几十家银行，个别银行放弃房贷，对市场的影响比较小。”

　　“2013年信贷在6月份明显收紧，现在的信贷环境相比6月份并没有更紧张。整体看，目前全国没有城市房贷停止，只是个别银行额度紧张。”

　　未来银行的态度

　　临近年底，银行又开始一年一度的年关资金收紧。

　　中投顾问金融行业研究员霍肖桦在接受中国商报记者采访时认为：“今年以来楼市销售旺盛，房价涨幅较快，不少刚需购房者入市购房，上半年总的信贷额度已经消耗不少，年底额度收紧成为必然。”这是今年银行收紧资金的主要原因。

　　“房价不断升高，潜在风险较大，银行为规避风险，房贷意愿下降。”霍肖桦分析认为，房贷相比较其他业务而言，收益并不高，加之国家当前收紧宏观调控，银行也顺水推舟，提高利率，收紧房贷。

　　房地产行业刚刚兴起时，房贷一直被银行视为优质的风险小的部分。现在，情况似乎正在改变。个人房贷很少出现“断供”等特殊情况，银行对个人房贷仍然将其归为“风险小”的部分。但是现在，房贷优惠正在取消，房贷意愿的下降也已经显露。

　　中投顾问金融行业研究员霍肖桦在接受采访时明确表示：“就单纯的房贷而言，个人违约的风险还是相对较小的。”

　　“尤其针对购房刚需族而言，虽然经济实力并不雄厚，但是往往集一家力量来买房，夫妻双方、甚至父母辈都帮忙还房贷，压力较大，但是违约的概率较小。随着房价趋高，宏观经济形势若趋缓，银行将提高房贷的风险系数。”

　　要知道，银行是独立的市场主体，银行是否有房贷优惠也是纯市场行为。

　　但是由于有政策影响，取消利率优惠对首套房购买者会造成负面影响，一些国有银行将继续保持首套房的利率优惠。

　　各阶段商业银行的房贷利率和房贷政策的松紧不同。霍肖桦认为，主要受三方面影响。“首先，与资金价格、流动资金数量总额有一定关系，资金充足，房贷额度大，相应的利率就低；其次，与政府宏观政策有关，银行往往是国家货币政策的首要执行者，因此，政策收紧房贷，银行必须有所配合和表示；第三则是银行自身对楼市风险的考虑。”

　　事实上，年末个人房贷额度紧张、利率上浮是近年来常见的现象。很多银行也承诺贷款额度将在明年初恢复。

　　值得注意的是，在这个现象后面掩盖着一种趋势。在目前银行的资产结构中，住房按揭贷款的相对收益在迅速下降；在未来银行的风险管理框架下，传统的房贷经营模式正在恶化银行的风险。

　　银行对市场的触觉最为敏锐。住房按揭贷款对银行逐渐失去吸引力，这种趋势也将逐渐强化。

　　霍肖桦认为：“住房按揭贷款的相对收益确实在下降。”

　　霍肖桦认为：“在金融改革下，银行面临的竞争更激烈，盈利压力大，个人房贷虽然风险并不高，但是收益低，而且相对收益呈现下降趋势。小微企业贷款和个人经营性贷款业务其收益率则相对高些，所以未来银行会调整业务结构。”

　　房地产行业对银行的依赖程度，直接决定了房价的走势，如果银行逐渐压缩“房贷”空间，最后的结果必然是房价下降。