成本攀高收益下降 地方收入依赖土地出让模式难以持续

 　　●近5年来，土地出让收入相当于地方本级收入的53%，相当于地方公共财政收入的30%。

　　●地方政府税收收入中来自房地产的税收收入占比达40%。

　　●土地出让收入中用于征地和拆迁补偿及补助被征地农民的支出比例逐年上升。

　　我国目前在城镇实行以土地所有权和使用权分离为基础，以土地使用权有偿出让为特征的土地出让制度。土地出让收入是地方政府财政收入的重要组成部分之一，为相关基础设施建设提供了重要的资金来源。

　　土地出让价款占地方本级收入一半以上，是地方重要收入来源

　　有数据显示，2008年土地出让价款10260亿元，2011年达到32126亿元，2012年回落为28042亿元。随着房地产市场回暖，2013年前11个月土地出让价款达到35980亿元，超过历史任一年份的全年收入。从2008~2012年平均水平看，土地出让价款相当于同期地方本级收入(不含中央财政转移支付)的53%，相当于同期地方公共财政收入(含中央财政转移支付)的30%。

　　房地产税收占地方税收比例约为40%

　　目前，与房地产相关的税种有10个，分别是耕地占用税、契税、土地增值税、营业税、城建税及教育费附加、印花税、企业所得税、个人所得税、房产税和城镇土地使用税。根据财政部公布的数据税收收入统计资料，2012年直接来源于房地产的税收收入占2012年地方税收收入的40%左右。从房地产税收收入结构看，2012年我国房地产“保有、建设、交易”环节税收占房地产税收比例分别为10%、37%、53%，主要集中在建设和交易环节，保有环节税收比例低。

　　据财政部“2013年11月地方财政收支报告”显示，1~11月地方财政收入增长相对平稳，上半年增长13.5%、7~11月增长12.7%，累计增幅高于中央，主要原因之一是房地产成交量增加带动相关地方税收增加。扣除与房地产交易直接相关的房地产营业税和企业所得税、契税、土地增值税的增收后，1~11月地方财政收入增长7%左右。可见，房地产相关税收收入对地方税收收入具有重要意义。

　　土地出让收入一半以上用于征地、拆迁补偿及补助

　　分析2008~2012年国有土地使用权出让金的支出情况，可以发现，随着各地普遍提高对被征地农民的补偿标准，每年用于征地和拆迁补偿及补助被征地农民支出的比例逐年上升，从2008年的37%逐步上升到2012年的54%。与此同时，用于城市建设支出的比例逐年降低，从2008年的30%降到2012年的11%。

　　当前，土地出让价款已经相当于地方本级收入的50%或者更多，直接来源于房地产的相关税收已经约占地方税收收入的40%。另据审计署公布的数据，截至2013年6月底，地方政府负有偿还责任的债务约10.9万亿元，其中地方融资平台的抵押资产多与土地相关，未来能否如期偿还地方负债，也与当地房地产市场紧密相关。

　　同时，虽然土地出让收入总体处于上涨趋势，但其出让成本也越来越高，尤其是用于征地和拆迁补偿及对被征地农民补助支出的比例越来越高，已经占到50%以上，土地出让纯收益将呈下降趋势。随着统一的城乡建设用地市场建立，国有土地出让数量将会有一定程度减小，地方收入依赖土地出让收入的模式难以持续。

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