房地产不再是“无风险资产”抓住调整期挤出泡沫

 　　热点城市楼盘降价、银行被传 “停止房地产贷款”、地产股集体大跌……近期房地产市场的走势充满变数，有媒体甚至用 “听到了冰山碎裂的咔嚓声”来形容房地产市场。

　　业内人士认为，中国的楼市并不会一夜走向 “崩盘”，但房价不再 “只涨不跌”、房地产不再是 “无风险资产”却已经成为现实。相关部门应抓住楼市的调整机遇，逐渐挤出泡沫，引导市场走向健康和理性。

　　房地产在银行 “资产天平”上的位置变了

　　兴业银行日前停办房地产夹层融资业务的动作，发酵成 “多家银行停止房地产贷款”的传闻，引发市场恐慌。兴业银行2月24日晚间对此发布了澄清公告。记者26日得到涉及传闻的多家银行的回复，均表示房地产信贷政策没有变化。

　　然而，房地产在银行 “资产天平”上的位置已经发生显著变化却是不争的事实。

　　记者了解到，目前银行普遍对房地产贷款采取了严控增量和严格的名单制管理措施，普通的房地产商已经很难得到银行贷款。中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行和交通银行五大国有商业银行在上海的首套房贷款利率均已升至基准利率，部分股份制商业银行利率甚至还要上浮10%至20%。

　　上海某事业单位员工潘先生跑遍了各家银行，也没能得到预期中的首套房贷款利率优惠。 “我和太太共贷款170万元，如果按照基准利率还房贷的话，要比以前每月多还近1000元利息。”即使是已经获批的住房按揭，买房人也要等待多时。一家银行的支行行长告诉记者，往年一过元旦就开闸放款的情况在今年发生了变化，房贷业务额度很小，每个月下发到支行的额度甚至只有几百万元。

　　房地产行业风险已经引起了监管部门的高度重视。此前召开的2014年全国银行业监管工作会议提出，相关部门要严控房地产贷款风险，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。

　　记者同时了解到，银行针对房地产贷款的态度更加审慎，防控风险继续成为监管部门和银行的关注重点。

　　多空博弈之下楼市分化更趋明显

　　国内楼市近期显著降温。从市场行情看，杭州、常州等城市部分楼盘的降价促销力度较大，引发外界对部分开发商资金链紧绷的猜测。

　　从统计数据看，国家统计局新公布的70个大中城市房价数据显示，1月份新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别比去年12月份减少了3个和16个，而环比下降的城市则分别比去年12月份增加了4个和8个。

　　“任何资产价格都会有调整波动的时候，房地产价格上涨周期或许已经迎来拐点。”一位不愿具名的券商人士说。 “非常不妙”“要小心”等报警之声近期开始盛行。不少前几年在土地市场 “过度收割”而导致住宅存量明显供过于求的中小城市， “冰山碎裂”的“咔嚓”声愈加清晰。

　　与中小城市楼市 “遇冷”形成对比的是热点城市土地市场的升温。1月23日，深圳前海地块一宗商业用地以134亿元的总价和每平方米超过2.8万元的楼面地价成为 “地王”。1月28日，上海大宁路一地块的出让经过154轮争夺，以101亿元的成交价成为上海住宅用地新“地王”，溢价率高达111.5%。有机构统计，从1月22日至28日不到一周时间内，杭州、深圳、上海、广州等地共诞生7宗 “地王”。

　　与部分人士 “唱空”形成对比的是房企的 “做多”。比如，万科企业股份有限公司、绿地控股集团有限公司、恒大地产集团有限公司等主要房企公布的2014年销售目标均大幅超过业绩辉煌的2013年。

　　“资金面相对宽裕的央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的企业受制于国内 ‘钱荒’的因素较少，今年会面临市场发展机会，也有可能会因此加剧土地市场优势资源的集中。”同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟说。

　　抓住调整期逐渐挤出楼市泡沫

　　没有只涨不跌的房价，没有只升不贬的资产。此次一些地区的楼市下行态势和警告之声，对市场而言是一堂 “风险教育课”。交通银行首席经济学家连平认为，今年房价走势分化明显，部分城市和地区的风险加快暴露，银行房地产信贷风险或表现为局部风险。银行对房地产贷款应关注重点区域、关注重点企业，防范和化解相关风险隐患。

　　业内人士指出，习惯了高速发展的中国楼市没有经过真正的市场“洗礼”，但这并不意味着可以无视房价过快上涨带来的问题。不成比例的房价收入比和投资回报率说明了泡沫膨胀过快、过大所蕴藏的重重风险和矛盾。

　　全球经济未有明显起色，中国经济也将由 “高速”增长期转为“中高速”增长期，需要腾出必要的空间化解过剩产能、处理地方债务以及解决 “土地财政”等问题。“在此情形下，楼市整体上的相对降速，是适应宏观经济发展的一种理性回归。”上海财经大学不动产研究所副所长陈杰说。

　　专家认为，房价问题复杂，与供求关系、货币供应、市场预期、土地价格、住宅品质乃至租赁市场等多种因素有关。市场不会一夜之间便走向 “崩盘”，且客观现实也不允许这种情况发生。但是， “挤泡沫”的确是中国楼市下一步运行面临的重要问题，相关部门应抓住楼市的调整机遇逐渐将其挤出。

　　业内人士认为，下一步楼市调控还应着力解决三对矛盾：调控目标的短期性与市场运行的周期性之间的矛盾、调控的 “治标”特点和市场 “治本”需求之间的矛盾、调控手段的同一性和地区市场的差异性之间的矛盾。在此过程中，调控政策要找准切入点，保持 “定力”，确保落实，逐渐把市场导入健康运行的轨道。

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