农行：房地产开发资金来源趋紧或迎来阶段性拐点

来源：财经网发布时间：2014-03-14 09:23 搜集整理：中国产业网

　　3月13日，统计局公布了2014年1-2月份的房地产数据。今年前两个月，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。其中，住宅投资5426亿元，增长18.4%，增速回落1个百分点。1-2月份，商品房销售面积10466万平米，同比下降0.1%，销售额7090亿元，下降3.7%。

　　农行战略规划部发布最新观点称，开发商热情不再，同时房地产开发资金来源趋紧。预计房地产市场可能迎来阶段性拐点，针对拐点到来后的风险问题，农行分析，东部地区面临的状况比中西部地区要更为严峻。由于一二线城市主要集中在东部地区，从这个角度看，目前市场上流行的“一二线城市坚挺、三四线城市危险”的论调可能显得过于乐观。覆巢之下无完卵，一旦市场拐点出现，将不存在完全没有风险的区域。此外，房地产境外融资风险尤其值得关注。

　　从投资数据来看，房地产开发投资增速回落至19.3%，是近一年来的次低水平。其中住宅投资回落至18.4%，是近一年来的最低水平。从新开工面积来看，前两个月房屋新开工面积下降了27.4%，其中的住宅新开工面积下降了29.6%。从拿地热情来看，房地产开发企业土地购置面积同比增长了6.5%，是近3个月以来的最低水平。总体来看，开发商热情明显减退。今年以来房地产开发商对后市信心有所下降。

　　房地产市场销售降温。前两个月，商品房销售面积同比下降0.1%，销售额同比下降3.7%，其中住宅销售面积下降1.2%，销售额同比下降5.0%。在去年火爆了一整年之后，房地产交易明显降温。正是在量价齐跌的背景之下，杭州部分楼盘降价的消息引起各方广泛的关注。

　　房地产开发资金来源趋紧。今年前两个月，房地产开发企业到位资金同比增长12.4%，在去年年末增速的基础上腰斩。其中国内贷款和自筹分别增长24.8%和12.6%，但利用外资下降了43.2%，其他资金仅增长6.3%。可以看出，银行贷款和自筹资金是开发商资金的主要来源，而在影子银行监管加强和QE退出启动的情况下，资金来源渠道明显收紧。

　　房地产市场可能迎来阶段性拐点。从年初至今，房地产市场负面消息不断。其中影响最大的，一是个别楼盘降价，二是部分银行停贷。实际上，这也意中国农业银行战略规划部2味着今年可能会成为房地产市场的阶段性拐点之年。首先，从需求因素来看，在经历了去年一年刚性需求的集中释放之后，新增需求难以及时递补。其次，从供给层面来看，近几年来，不少地区大量卖地，导致商品房大量供应，鬼城现象不断出现。再次，从制度层面来看，不动产统一登记制度的渐进实施、反腐力度的加强以及房产税的推出预期，可能会使一些投机色彩浓重的房产集中抛售。最后，从政策层面来看，本届政府更强调市场力量，力图构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，不会出台刺激政策和救市措施，加之信贷政策的一再收紧，也会构成一定的压力。

　　关注拐点之后的风险。分区域来看，今年前两个月，东部地区的商品房销售面积下降了6.0%，销售额下降了9.6%，而中部地区分别增长了15.1%和14.3%，西部地区分别下降了1.8%和增长了1.3%。可以看出，东部地区面临的状况比中西部地区要更为严峻。由于一二线城市主要集中在东部地区，从这个角度看，目前市场上流行的“一二线城市坚挺、三四线城市危险”的论调可能显得过于乐观。覆巢之下无完卵，一旦市场拐点出现，将不存在完全没有风险的区域。此外，房地产境外融资风险尤其值得关注。有关数据显示，2013年上市房企海外募集达4566.26亿元人民币，是2012年6.5倍。前两月房地产利用外资大幅下降，加之近期人民币出现贬值，资金面临外流压力，境外融资较多的房地产企业将面临很大的提前还款和汇率风险。

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