房地产行业:周期之惑

来源：腾讯发布时间：2014-03-24 08:26 搜集整理：中国产业网

　　历史总是惊人相似,但不会简单重复,在经历了长达20 个月的顺周期后,市场似乎又站到了调整的阶段。当我们站在这个关口, 对比2008 年和2011 年的降价周期,可以发现,本轮周期调整深度和广度恐怕与过去大不相同。

　　2008 年降价周期回顾:2008 年7 月至2009 年3 月,我国重点城市房价调整深度达15%左右,降价周期持续了8 个月。08 年周期降价的特点在于06 年开始央行全面收紧流动性叠加宏观政策下行业去杠杆,而且在经济内忧外患的背景下,市场出现恐慌性抛盘,整个周期价格调整的特征迅速且充分。

　　2011 年降价周期回顾:2011 年8 月至2012 年5 月,百城房价调整深度3%,降价周期持续9 个月。11 年周期特点在于货币紧缩后开发商杠杆结构改变,同时行业政策出台限购令导致市场需求出现天花板。11 年降价周期更长,但降价幅度更浅,在政策逐步趋于常态化的背景下,市场力量开始逐步主导商品房定价机制。

　　2014 年我们站在周期的何处?对比08 年和11 年周期,我们可以发现本轮周期在多个方面与前两轮仍存在着本质的不同:1、流动性结构性趋紧。本周期通货膨胀压力缓解,总量无继续收紧的预期,但今年房地产业流动性并不乐观,存在结构性趋紧的预期。2、政策扰动因素淡化。此轮周期增长主要由内生性的市场力量主导,2014 年政策环境难再度趋紧,市场预期难进一步受政策扰动。3、土地市场热度仍处高位。12 年以来开发商补库存意愿明显增强,土地成交溢价率持续攀升,土地市场热度依然处于高位。4、去库存结构性压力显现。一线城市总体仍处于去库存阶段, 而二线城市去化压力已开始显现;5、开发商资金面无近虑,有远忧。重点上市房企目前短期负债压力尚处在安全区间,但隐忧在于杠杆持续攀升,已创历史新高。

　　调整周期或“钝刀慢剐”,关注城市及市场分化:我们认为目前市场已经站在高点,调整可能即将开始,但本轮周期并不具备前两轮周期系统性降价条件,调整的启动将会在各城市间分化,我们预计此轮价格调整很难在短期内到位,“钝刀慢剐”的周期可能比前两轮更长。城市之间及城市内部的分化将加剧,潜在供应大、劣质库存比重高、供需不均衡的城市和板块可能将成为率先调整的雷区。资本市场方面,基于目前上市房企杠杆水平已经达到高位,整体估值弹性已经有限,资金成本的差异也将成为未来房企分化的重要催化剂,我们建议关注由此带来的分化机遇。

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