商业地产“中兴”隐忧(2)

　　谁是购买者

　　在协助甲方进行项目收购和资产管理的过程中，誉翔安公司另一位合伙人赵敬川渐渐注意到，写字楼类商业地产的客户群体正在发生微妙的变化。

　　以往，写字楼的“大买家”集中在能源行业、国有资本，如山西的煤炭转移资金、国企央企办公自用。2010年以来，保险资金获得政策许可，可以将总资产10%的资金用于购买非住宅类不动产。由此，险资成为商业地产的大客户。在项目收购战中，赵敬川发现，“入场早、动手快”的大都是险资，“甚至比开发商下手还早”。

　　中国不动产研究中心此前统计，从2006年到2009年年底，保险公司以“自用”的名义悄悄购置的写字楼面积，已超过120万平方米，总投资额约为200亿元;而在获取政策“通行证”以后，险资对商业地产的扩张更加肆无忌惮。2010年年底，泰康人寿、生命人寿、阳光保险和安邦财险等8家险企扎堆竞购北京国贸CBD核心商务区6宗地块。

　　同样是在2010年，民间资本大量介入商业地产投资。以前述高和投资为例。该公司掌门人苏鑫，此前曾为上市房地产公司SOHO中国分管销售的副总裁。2010年5月初，国务院房地产调控新政出台不久，苏鑫就携大量山西能源资本，收购了北京琨莎中心二期项目，成为北京实行住宅限购政策以来“民间投资商业地产第一单”。

　　最近，赵敬川发现，商业地产的客户再度出现分化：一些高科技企业、教育类公司出现在项目销售的大客户名单中。在王珂看来，写字楼投资人群的变化，恰能说明“行业的财富再分配过程”。

　　记者还了解到，相比住宅产品，商业地产的“类金融化”特征更加明显。资本市场多年形成的惯例是，但凡拟上市的公司，大都要先装入持有型商业物业，以“稳定现金流”的形象美化财务报表。由此，拟上市公司一直是商业地产的重要买家。

　　近期，受住宅“限购”调控影响，商业地产的融资功能又出现新的变化。据业内人士透露，一些主营住宅产品的地产公司由于资金链吃紧，开始陆续“割售”旗下商业项目融资。业内人士预计，2011年，此趋势将更加明显。

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