变味的文化产业园
深圳在2008年、2013年相继出台工业楼宇转让办法，避免工业楼宇的商业炒作，确保在市场上流转的工业楼宇真正用于发展产业。
位于蛇口的美年广场，正是一个工业楼宇项目，该项目以建设文化产业园为由，获得政策支持，却由工业厂房变身商业写字楼，并获准分割对外销售。不过，有近一半业主就曝出，该产业园在销售过程中，开发商炒作工业楼宇，导致炒楼客聚集产业园，文化产业园变了味。
业主直指，这一系列的过程中，政府相关部门存在监管乏力等诸多问题。深圳市规土委于5月28日召集开发商、税务、文产等多个部门在深圳市信访局召开会议，一方面向业主解释此事，一方面表示要介入调查。花样年公司则回应称，销售过程无违法违规。
低价购工业楼宇
收购工业园
位于蛇口的美年广场地块，原本系龙电安防工业园，国企改制之时，所涉地块被划至国企深业鹏基(集团)有限公司。
鹏基集团在2007年前后在该地块上启动了鹏基时代创业园的建设，项目在2009年年中竣工通过验收。整个项目共有2栋11层高楼，3栋13层高楼，建筑面积在8万平方米左右。
这一产业园，外观看上去并非工业厂房，而是商业写字楼。不过由于系工业厂房旧改项目，这些建筑的性质均为工业厂房性质，使用年限为50年。由于批地时间为1992年，目前使用年限已经近半。
为了避免炒作工业楼宇，2008年9月深圳市出台了《深圳市工业楼宇转让暂行办法》，对于工业楼宇分割买卖行为进行了严格的限制。2009年年底时，花样年地产公司以每平方米不足9000元的价格整体收购了这一产业园。
包装成“文化产业园”
显然，作为一家地产公司，花样年并不需要如此巨量的工业楼宇自用。该公司找到了将这一工业楼宇“变现”的政策依据。
《深圳市工业楼宇转让暂行办法》第五条的第六项规定：“单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让。”深圳自2005年以来，一直鼓励文化产业发展，2009年施行的《深圳市文化产业促进条例》更是明文规定，支持旧工业区改造成文化产业园。花样年选择的正是建设文化产业园方向。南山区文产办证实，2010年的9月，花样年向南山区文产办提交了建立文化产业园的意愿并获同意。同年的10月，花样年再次向南山区文产办提出要将产业园内部超过50%的面积进行分割转让，南山区文产办同意，但是要求受让人必须为文化企业。
2011年1月，市规土委第二直属管理局也复函给该公司，同意美年广场不超过50%部分建筑面积的工业楼宇进行分割转让，规定受让人须为文化产业的领域范围。
南山区文产办相关负责人还告诉南都记者，根据市里面的相关规定，类似工业厂房旧改，如果用于建设文化产业园，就可以用于办公，虽然土地性质仍然是工业性质，但是用途则成为了商业写字楼，开发商还不用补缴工业地块与商业地块之间巨大的差额。
所以，花样年地产公司一番运作，一方面让整个产业园有不超过50%的面积可用来销售，另一方面还将工业厂房变成了写字楼。
高价售“写字楼”
空壳公司竞拍?
由于销售对象被局限为文化企业，美年广场的受让方范围被大大缩窄。南都记者查阅了深圳市土地房产交易中心公开的成交记录，美年广场有154套工业楼宇从2011年3月到2012年2月分多个批次在该中心挂牌出让，最终被117家公司竞得，部分公司竞下多套物业。
南山区文产办相关负责人告诉南都记者，根据《深圳市工业楼宇转让暂行办法》的规定，作为文化行业主管部门，他们负责对这些买家进行资格初审，核查营业范围，符合要求方可参与竞拍。
但是，有该项目过半的业主告诉南都记者，大部分成功购买工业楼宇的公司，虽然表面上看是文化公司，但是一部分是销售人员为了出售工业楼宇而设立的空壳公司，最终通过公司股权转让，实现工业楼宇的转移。另一部分是销售人员拿购买者的个人资料去注册公司，获得工业楼宇。
南都记者查询了这117家公司的工商登记资料，有至少102家公司是在2011年4月前后注册，疑似专门为竞拍物业而设立。
投资客炒楼
相关工商登记资料显示，这些公司中有大约30家被集中注册在蔡某琴、吴某明、姜某等三人名下，三人在多个公司中互为法人代表、股东等身份。
多名美年广场业主向南都记者表示，在如此运作之下，大量投资客借用文化公司的名义进入了美年广场。
而根据媒体发布的消息显示，花样年公司从鹏基手中以每平方米不足9000元的价格购入，一番包装之后，被以每平方米2.5万到3.5万元的价格售出。
“一座土地使用年限不到30年的工业厂房，最终卖出了甲级写字楼的价格。”多名业主介绍说。而投资客进入，推高成交价格，同时也必然提高租金，租赁企业的运作成本反而增加。
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