项峥：宏观经济对房地产业依赖度正在下降

 　　今年以来，我国房地产市场自发的周期性调整，被人们通常认为是拉动宏观经济下行的主要因素。但这一相互关系也在不断动态演化。在新一届政府致力于改革、大力推动经济转型下，虽然我国房地产业发展速度放缓，但这反而为其他行业的发展创造了空间。目前来看，宏观经济下行压力得到部分释放，经济增长对房地产业依赖度出现下降。

　　对制造业影响减弱

　　2014年8月份，我国官方制造业采购经理人指数PMI为51.1%，虽然环比上月回落0.6个百分点，但是在连续5个月回升后出现的回调，仍为今年以来的次高点，表明我国制造业总体上继续保持增长态势。

　　一般而言，房地产业对制造业的影响，主要体现在建筑、装饰材料、家具、家用电器的生产上。早在国际金融危机前，我国主要建筑材料水泥、钢材等产能已经处于过剩状态，家用电器市场也积极向国外开拓。应对2008年国际金融危机的刺激性投资，有助于消化一部分过剩产能，尽管在此期间也出现“越调越剩”的不正常现象，但国家与地方已经形成加强产能过剩行业治理重要性的高度共识。2013年5月，国家发改委、工信部下发《关于遏制产能严重过剩行业盲目扩张的通知》，进一步加强钢铁、水泥、平板玻璃、船舶制造等领域产能过剩问题治理。由此可见，这些领域企业出现经营困难，产出下降，实际上并不能归咎于房地产市场周期性调整。

　　为其他行业创造发展空间

　　从某种程度上说，房地产业是国民经济基础行业。各行各业发展，均需要一定经营场所，这离不开房地产业的支持。房屋租赁、折旧与投资成本分摊，是当前企业商品与服务的重要组成部分。而房价高低将直接决定了企业商品与服务对外销售的价格。根据价格规律，价格上升则商品销售量下降。作为资产价格，房价对居民消费价格具有重要影响。房价过快上升已经引发市场商品普遍上涨，进而影响到其他行业的市场需求与再投资规模。因此，房地产周期调整下房价高位回落，可以为其他行业发展创造巨大空间。

　　2014年8月，官方非制造业商务活动指数为54.4%，环比上升0.2个百分点，高于荣枯线4.4个百分点。分行业看，虽然房地产业商务活动指数位于临界点以下，企业业务总量减少，但服务业商务活动指数为53.6%，环比上升0.4个百分点。受益于国家棚户区改造，建筑业商务活动指数为57.7%，企业业务总量继续增长。

　　为股市回升营造资金面基础

　　我国楼市与股市存在“跷跷板”效应。楼市交投活跃、房价大幅上涨时，股市涨幅偏低。反之，股市将吸收部分楼市资金形成局部牛市。形成楼市与股市间的相互关系，其主要原因在于这两个市场仍属资金推动型市场，价值投资的理念还未真正形成。

　　就楼市而言，房价之高已远离价值基准，但仍有很多人趋之若鹜。股市投资也如此，虽然利用内幕消息炒股的情况已较为少见，但相当多股民仍存投机心理。今年以来，我国股市难得走出一波连续上涨行情，这虽然有管理层呵护的结果，但房地产市场周期调整引发房市资金向股市转移，却是一个不容忽视的重要因素。

　　将全方位影响房地产业发展

　　一是房地产业从受调控向主动收缩调整。从房地产业“十年九调控”到周期性调整，是行政力量屈服于市场力量、市场力量累积迸发的结果。过去，房地产业无疑形成一个悖论，即政府越调控，房价越上涨，房地产开发商拿地越积极。如今，政府已松绑限购政策，但房价回调压力反而增大，房地产开发商对市场前景悲观，主动收缩已成为应对市场压力的自发选择。

　　二是房地产金融政策趋向谨慎。尽管金融管理部门窗口指导，要求金融机构支持首次购房贷款需求，并允许部分房地产开发企业发行中期票据，但在金融风险顾虑下，金融机构房地产融资政策整体趋向谨慎。这里面除了金融风险顾虑，实际上还有金融机构之间的相互风险博弈。在非合作博弈下，最好的选择是收紧房地产融资。

　　三是房地产行业内部调整将加快到来。随着房地产市场周期性调整向纵深发展，我国房地产业内部优胜劣汰将以更惨烈的方式出现。

　　四是价值投资、理性消费将成为房地产市场中流砥柱。所谓价值投资，一方面是房地产开发企业更加注重建筑质量与品质，另一方面是市场对房屋品质的重视程度明显提高。而理性消费，意味着住宅保存财富的功能将会下降，二套房、三套房需求将会下降，节约消费将成为中等收入人群主流消费理念。

　　目前，我国楼市调整已经进入降价去库存的“第三季”。在这个阶段，如果处理不好，房地产市场风险有可能转化为金融风险，甚至成为威胁宏观金融稳定的系统性风险。因此，只有买卖双方都趋向理性，才有软着陆的可能。

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