央行放松限贷政策背景及影响解读

 　　1、事件：央行放松限贷加强信贷支持力度，促进楼市回暖

　　9月30日，为进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展，中国人民银行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称《通知》)。

　　限贷全面放宽，支持居民家庭合理住房贷款需求

　　二套房贷大幅放松，三套及以上取消限贷。《通知》不仅大力支持首套房贷款，对二套及多套房贷的放宽程度引起各方关注。只需结清贷款，居民购买二套房即可享受首套房贷政策;而三套及以上房贷的发放，由各银行金融机构根据贷款人情况(偿付能力、信用状况等)审慎自行把握。

　　加强保障性住房资金保障

　　《通 知》中提出，积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目，对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。中央多次强调对于棚户区改 造和保障房建设的金融支持。此前，国务院办公厅下发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，提出进一步发挥开发性金融作用;国开行金融事业部开业得到央 行1万亿PSL用于支持棚户区改造;8月13日，国务院下发《国务院关于加快发展现代保险服务业的若干意见》中也提出，鼓励保险资金利用债权投资计划、股 权投资计划等方式，支持棚户区改造、城镇化建设等民生工程和国家重大工程。

　　增强金融机构个人住房贷款投放能力，保障房企融资渠道

　　《通 知》中鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型 普通自住房贷款投放。今年7月，邮储银行、交银信托发行住房抵押贷款支持证券，为时隔7年后再次重启住房抵押贷款支持证券。银行发行住房抵押贷款支持证 券，可以促使个人按揭贷款流动，拓宽银行的筹集渠道，扩大银行的资金来源，保障房地产业发展的资金流转。

　　此外，《通知》中提出，扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。此举能够进一步加强市场信心，保障房企资金渠道，2014年以来，房企再融资、中期票据等陆续开闸，有效缓解低迷市场下的企业资金压力。

　　2、背景：市场量价下行，多地加强信贷支持

　　房 地产市场量价齐跌，下行压力较大。2014年三季度，在限购政策调整、房企加大推盘促销推动下，市场成交较二季度有所回升，但较去年同期仍有较大差距，市 场仍处下行周期。据初步数据统计，2014年前三季度重点城市成交约17483万平方米，同比下降15.1%，其中三季度市场成交同比下降12.7%。同 时，三季度百城均价持续下跌态势，9月百城环比连续第5个月下跌，并且跌幅持续扩大。

　　多地已放开限贷，加大信贷支持。三季度以来，福建、湖 南、江西、福州等省市陆续出台文件，均涵盖信贷调整。福建、湖北、江西、宁夏则均明确提出加强信贷支持，其中福建降低首套房认定标准为“购房人偿清购房贷 款后，再次申请贷款购房，按首贷认定”，湖北要求首套房贷款利率下调至基准利率的0.7倍，江西则明确提出降低二套房首付比例。湖北、湖南提出放宽公积金 使用方式，宁夏、湖北明确部分税收减免政策。绍兴、福州、青岛降低首套房认定标准，绍兴降低非首套房贷首付比例为40%，沈阳也下调至60%，央行南昌支 行也发布文件降低二套房首付比例至60%。

　　调整后首套、首改房贷标准接近于2009年水平。2008年，受金融危机影响，为拉动投资、促进 住房消费，央行降低贷款利率，首套、首改等刚需房贷利率开始下调。2009年，房贷优惠力度进一步加大，不仅可以申请七折贷款利率优惠，符合条件的第二套 普通自住房购买者也可比照执行首次贷款的优惠政策。2010年至今，随着“国十条”开启新一轮调控，差别化信贷力度不断加码，2013年“国五条”提出进 一步提高二套房贷首付比例，北京等城市随即提至七成，对改善性需求入市造成显著影响。此次，央行为支持居民家庭合理的住房贷款需求，再次加大信贷支持力 度，放松二套信贷、取消三套及以上限贷。

　　3、影响：增强市场向好信心，或将全面利好供需两端

　　季 度末，持续升温的放松限贷传闻终于尘埃落定，2011年以来持续贯彻并不断加码的差别化信贷政策大幅松绑。近年来，无论是新增贷款变化或是利率调整均对房 地产市场起到了重要影响，市场量价变化与信贷政策的松紧方向紧密相关，2009年信贷政策的由紧转松曾推动房地产市场迅速转向。在2014年市场下行、多 个城市相继取消限购的背景下，此次放宽无疑将极大地增强未来市场预期的信心。

　　对需求端来说，首套房“认贷不认房”界定标准较此前显著放宽， 贷款利率下限也重回2009年水平，此前被抑制的首次改善需求将迎来购房成本尤其是首付比例的大幅降低，此举无疑将促进首改抓紧政策利好入市。同时，此次 调整在未限购城市放开多套房贷，对中高端改善需求也将起到推动作用，投资需求或将再度入市。

　　对供应端而言，由于持续的销售低迷，开发企业资 金链收紧，投资增速显著下滑，新开工面积持续同比下降。作为中国经济的重要驱动，房地产开发投资亟需发力。《通知》中明确支持加大对金融机构、开发企业的 资金支持：利用MBS、专项金融债券等工具盘活金融机构资金池;通过REITs试点、对保障房棚改项目的政策倾斜，在拓宽企业资金来源、活跃市场的同时， 加快完善住房体系建设。

　　我们认为，在放松限购但仍连续下行的市场背景下，央行及银监会全面放松限贷，对扭转市场预期将起到明显的积极作用。 虽然《通知》同时强调了金融机构需把控风险、把握尺度，但毫无疑问的，拥有多套住房且已还清贷款的家庭，多为银行的优质客户，自身已是贷款发放的重点倾斜 对象。因此，此次调整对改善性需求的推动作用或将强于首置需求，中高端改善及投资需求的陆续入市或将有助于扭转当前房地产市场的连续下行态势。

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