中国三季度10项经济数据解读 你还买房吗？

 　　刘杉，经济学博士，中华工商时报副总编辑，兼任南开大学国经所教授，北京工商大学经济学院教授，中国人民大学信托与基金研究所研究员，北京师范大学管理学院MBA导师，曾供职于中国人民银行深圳分行，著有《中国再平衡》，《聚焦生活中的经济学》。

　　三季度数据引人注意，原因在于这会决定全年经济增速，并影响四季度宏观经济决策。如果没有太大波动，政府不会出台全面降准或降息政策，以保持此前宣布的政策连续性。但下一年，调控政策可以重打锣鼓另开张。

　　三季度哪些数据减弱，与二季度简单对比即可得知，但数据变化背后隐含的逻辑，更能说明经济增长的未来趋势。

　　最明显的数据变化是GDP增速下降，由二季度的7.5%，下降到三季度的7.3%，虽然降低幅度不大，但表明经济继续下滑。从2009年一季度以来，这是最低的季度增速，结合其他数据分析，经济下滑趋势会延续到来年。

　　影响增长的重要指标是投资。9月固定资产投资增速为18.3%，高于二季度末，但低于8月的19%。这说明，在7月出台系列刺激政策后，投资有所反弹，但随着政策效力下降，投资动力减弱。在国务院出台规范地方债务措施后，这会进一步抑制政府投资。

　　投资缺乏动力，可以从PPI上反映出来。该指标连续31个月下降，不仅低于二季度末，而且月度指标也出现环比下降，并且降幅扩大。这显示，生产者信心不足，在完成补库存后，无意扩大生产规模。从而反映为固定资产投资增速下降。在调结构背景下，政府投资会继续收缩，民间投资也会保持谨慎态度。

　　投资需求不旺，也显示在消费物价上。9月CPI为1.6%，不仅低于二季度末，而且重回“1”时代。虽然不能认定经济存在通缩，但物价下行趋势表明国内需求普遍不足。消费者无力增加消费的原因在于收入增长受到企业景气影响，更由于预期无法转好，存粮过冬，适度消费，或是消费者心态反映。

　　当然，最终决定价格总水平的是货币存量。

　　与二季度末相比，广义货币M2增速回落，接近全年货币供应量目标。货币供给量回落，有居民存款搬家影响，也有去年基数较高因素影响。相对应的是，月度新增贷款同比下降，当然，下降原因也有基数问题。

　　与广义货币相比，9月狭义货币M1余额低于8月，这表明企业流动资金减少，工商活动并不活跃。企业景气度也可以从先行指标PMI上看到。6月PMI为51,9月为51.1，这是在7月中央政策连续“微刺激”后的数据，预示企业并不看好四季度经济，这也是三季度滞后指标所反映经济走势的延续。

　　另一个反映中国经济走势的重要指标是房地产投资。从二季度到三季度，房地产投资增速持续下降，9月增速为12.5%，比二季度末下降1.6个百分点。虽然地方政府不断出台政策救助房地产，但数据显示房地产投资和销售数据均呈下滑趋势。9月住宅新开工面积和销售面积都是两位数下降，表明房地产的周期调整已经势不可挡。

　　比起消费与投资，出口表现相对抢眼。9月出口增长15.3%，进口增长7%，均好于8月。进口增长应该与出口增长有关，这是中国加工型贸易的特点。不过出口能否持续增长仍存怀疑，这主要受制于外需变化。一个值得注意的迹象是，外商投资出现下降，9月实际使用外资金额873.6亿美元，同比下降1.4%。外商是否看淡中国经济，目前下结论过早，但外商投资与中国经济景气表现同步，说明境内外投资者均对经济前景不乐观。

　　三季度领先指标与滞后指标均表现欠佳，表明“微刺激”调控方式效果有限。考虑到经济下行是内在调整需要，那么即将召开的中央经济工作会议，一定会下调明年经济增长目标，并考虑实行降息政策。

　　住建部秦虹回应楼市崩盘论：数据无法考证

　　住建部秦虹回应楼市“崩盘论”：数据无法考证

　　野村证券今年上半年发布的《图表解读中国楼市崩盘的12个原因》认为，中国2013年城市住房竣工建筑面积是25.96亿平方米，并且人均住房建筑面积上升至30.6平方米，超过日本1988年的约30平方米，而到2017年的时候，中国城市人均住房面积将达51.1平方米。这意味着，届时中国城市的人均住房面积将仅仅低于美国，而高于除了美国之外的所有发达国家，但是按照中国的收入水平来看，实际上是无法消化这人均51.1平方米的供应量的，所以供应严重过剩，价格一定会暴跌。

　　该报告一出，便引发市场关注。

　　对上述报告，住建部政策研究中心秦虹并不认同。10月18日，在复旦大学房地产研究中心2014年学术年会上，秦虹表示，“这是一个非常令人恐惧、也非常悲观的结论，实际上，每年到底竣工多少住房，城市是不是有25.96亿平方米?”

　　“有数、有表、有图，但是实在考证不出来，尽管现在的确是供求关系有所调整，但是并没有调整到这个研究报告得出结论的这个地步。”秦虹称，中国的人均住房面积，根据国家统计局的数据，2012年，中国城镇的人均住房面积为32.9平方米，城市的不到30平方米，预计到2020年，按照中国常住人口计算，人均达到35平方米，距离人均51平方米，还有很长的时间。

　　秦虹表示，目前中国的住房供求关系的确进入一个新的阶段，从过去总体偏紧、到目前总体偏松，部分地区比较过剩，未来房地产市场将降到个位数增长的格局。

　　秦虹表示，从总量来看，目前待售面积有3亿多平方米，而按照一年销售十亿平方米的量，这个待售面积总量并不大，并不可怕，但从趋势来看，这几年是明显偏高的，从每千人城镇居民住房竣工的套数来看，这两年也是处于相对高的，是15套，这在发达国家曾经的历史上来看也是高位，现在发达国家不需要那么多了，只有3套、5套，在他们的历史上，15套是他们的历史高位，所以，我们正处在其他国家当年大规模发展住宅的高位的节点上，现在整体上的供应量还是比较大的。

　　“但我们不认为这是永久的、持久的或者长期很难解决的矛盾，而是一个阶段性的(矛盾)。主要原因是，供求关系取决于销售的增长速度和供给的增长速度这两者之间的变化。”秦虹表示，大家都说今年销售难、市场低迷，其个人不是特别赞同这一点，因为实际上，从2月到8月，今年全国的商品房销售面积总量仅仅低于2013年，而高于除了2013年之外的所有年份，但是今年新开工面积的增长速度是历史最低位。她认为，要实事求是承认，现在进入一个供求关系偏松的新阶段，但是还没有到那些研究报告里说的住房供应超乎想象，会由于巨大的竣工量导致崩盘的地步。

　　秦虹认为，未来中国的房地产市场一定会告别过去高速增长的时代，降到个位数增长的格局，在下降的同时，整个市场的分化一定是必然的格局，分类调控的政策也将是政策的必然。

　　“现在对于企业来讲，实事求是的价格策略才是正确的，而不是寄托于相反的市场操纵。”秦虹说。(21世纪经济报道)

　　如何面对告别“青春期”的楼市?

　　步入新常态的房地产市场，犹如告别“青春期”的少年，开始走向理性平稳的成长新阶段。

　　一种很直观的表现就是，房价不再单边上涨，交易量不再“高歌猛进”。最新统计显示，8月份70个大中城市中，有68个城市新建商品住宅价格环比下降。前8个月全国商品房销售面积同比下降8.3%，降幅比1至7月份扩大0.7个百分点。与此同时，商品房待售面积比7月末增加930万平方米。

　　“市场分化，房价涨幅放缓，房地产企业利润下调，价格波动周期缩短。”来自市场一线的中原地产首席分析师张大伟这样概括新常态下房地产市场的新特征。

　　而这一切变化，并不缘于那只“看得见的手”的指挥，更多源自市场自发调节。比如降价楼盘大多位于高库存市场，开发企业为了“跑量”在价格上让步;三四线城市销售遇冷，一线城市需求旺盛，企业布局从三四线城市重返一线城市等。

　　对于这种变化，专家表示符合市场规律。住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹多次在不同场合强调：“楼市是市场，一定会有上下波动调整，波动是常态，不可能一成不变。”

　　犹如青春期的孩子容易任性，近年来楼市预期与政策导向多呈逆向变化。房价“愈调愈涨”、社会资金过多涌入楼市、住房需求过度透支等，种种表现，令人深思。

　　以限购为例，尽管限购城市范围不断扩大，限购要求不断升级，但并没有从根本上解决房地产市场高热的局面。

　　面对楼市新常态，政府“看得见的手”该如何自处?事实证明，习惯性地用行政手段应对楼市风险的做法并不可取，更需要打破思维惯性，提高用市场手段、法律手段应对经济挑战的本领。

　　对于步入新常态的房地产市场，不做过度反应，并不意味着政府不作为。特别是在当前宏观经济面临下行挑战的背景下，在坚持抑制投资投机性需求外，更要注重满足居民的合理住房需求。

　　中国房地产业协会名誉副会长朱中一认为：“无论是为了稳增长、促消费、扩内需，还是为了全面建成小康社会、让老百姓过上更好的日子，都要保持房地产市场稳定健康发展。目前看，立足点就在于释放合理的自住性住房需求，包括合理的改善型住房需求，盘活市场。”

　　支持基本住房需求这一原则在最近出台的一系列政策中均有所体现。比如房贷新政策要求“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。”住房公积金新规定中要求推进异地贷款业务，公积金贷款对象扩大至第二套改善型自住住房。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示：“在抑制住房投机需求的同时，支持和鼓励使用需求，就能保持房地产业的经济规模，对宏观经济稳定增长作出贡献。”

　　面对告别“青春期”的楼市，开发企业的心态或许尤为五味杂陈。但是一些目光长远的大型房企已经意识到，房地产市场已经与“暴利可图”的时代渐行渐远，必须要用创新思维来迎接成长。

　　学习互联网思维、转型城市配套服务商、关注居家养老，标杆房企万科的行动具有代表意义。

　　秦虹表示，房地产市场的创新也将成为常态。她说：“未来房地产市场的创新主要集中在三个方面，即产品的创新，从同质化到个性化;经营理念的创新，从开发思维到运营思维;行业领域的创新，从过去都在建房子，到未来的房地产服务市场逐步扩大。”

　　楼市步入新常态，意味着住房将回归基本的居住属性，这需要加快建立房地产市场长效机制。朱中一说：“只有对未来的政策有了明确稳定的预期，避免大涨大跌，企业才能放心投资，百姓才能理性消费。” (新华网)

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