中央深化小组定调新一轮土改受益股望卷土重来

来源：东方财富网发布时间：2014-12-03 09:24 搜集整理：中国产业网

　　12月2日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央全面深化改革领导小组组长习近平主持召开中央全面深化改革领导小组第七次会议。会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》(下称《意见》)。会议指出，农村土地制度改革要坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，在试点基础上有序推进。

　　中央深改小组会议定调农地改革坚持三条底线，预示新一轮土改大幕的开启。国元证券研报分析称，新一轮土地改革，将为新农村的建设注入了新的活力，成为推动新型城镇化建设关键动力。平安证券研报认为，农村土地改革一直备受瞩目，土地改革、户籍改革以及新型城镇化构成未来农村改革的制度红利，也将是资本市场未来数年的重要投资主题。

　　目前 A股上市公司中，农垦系下上市公司主要包括亚盛集团(控股股东为甘肃省农垦集团)、*ST大荒(控股股东为黑龙江北大荒农垦集团)、海南橡胶(控股股东为等海南省农垦集团).

　　另外，从资金炒作路径来看，早前曾参与土地流转的相关个股如：辉隆股份参与安徽省全椒县、临泉县土地流转;大禹节水参与了广西崇左市土地流转;荃银高科参与了安徽滁州市土地流转;东方集团参与了五常市土地流转等个股一再受到市场热捧，后市仍值得重点关注。

　　随着土改概念炒作的蔓延，农机合作社近期也受到资金青睐，分析人士指出，近期土地改革受到资金的普遍看好，而农机合作社也是一个重要形式，值得投资者重点关注。相关个股：江淮动力、宗申动力、苏常柴A、新研股份、吉峰农机等。

　　而农村土地制度的变革会进一步深化，也将会打破中国农村固有的传统商业模式，土地流转促使农业经营向集约化、规模化方向转变，农业经营者结构从传统个人向种植大户、家庭农场、合作社转变，进而导致农化资料生产企业的核心竞争力从成本向产品研发、渠道、品牌以及提供农化服务能力的综合优势转变，市场份额加速向龙头优势企业集中。作为复合肥龙头：金正大、史丹利和农药制剂龙头诺普信有望受益于土地流转，而A股市场中，家庭农场概念股：华英农业及合作社概念股：敦煌种业等亦值得重点关注。

　　【概念股解析】

　　改革转型之土地流转：土改高调来袭，三类机会需珍惜

　　日期：2014-11-21 研究机构：方正证券

　　核心内容：

　　土地流转改革最看好农耕经营权、农垦改革后的农耕规模化：1)基于农业规模化产业链的农机、种业、信托服务、商贸流通投资机会多;2)资源优势显著的农垦企业，受益国企改革的资产整合与效率提升;3)土改进行期的信息化投资，关注神州信息和芭田股份。

　　1、中国土地流转改革的紧迫性与政策方向

　　土改源于计划体制思维与土地财政约束，市场经济发展及城镇化，分割的土地状态阻碍社会发展，打破各类土地流转壁垒、实现有条件的市场化资源配置的迫切性较强;全面深化土改方向是建立统一的土地流转一、二级市场，加快土地确权登记，推进集体建设用地、农用地流转。

　　2、土地流转改革的意义--推动土地市场及市场化定价机制的形成

　　土地资源人为分割及二元土地结构，内部缺乏有效的流转调节。土改的推进，最大意义在于充分发挥市场对土地资源的基础配置作用、增加土地供给弹性。以适应未来规模化、工业化生产模式，应对城镇化和人口红利消失后的农业生产需要，及土地合理与集约化使用，分享土地增值价值。

　　3、从土地用途分类看各类土地流转改革及投资机会：

　　分类分析当前土地制度，农垦改革和农耕经营权改革将加速，集体建设用地、宅基地、工业用地流转或因多种因素短期难解。

　　1)最紧迫：加快农村土地流转改革，是人口红利消失后农业产业化与新型城镇化发展的新需要。农用地流转市场形成，将吸引资金参与农业生产，实现农业生产的专业化和技术投入，规模化生产产业链价值提升，基于农业规模化产业链的农机、种业、金融服务、商贸流通服务投资机会多。

　　2)最容易：农垦改革去行政化，回归规模化生产和企业经营本质。农垦改革方向一是进一步分离企业办社会职能，提高企业经营的市场化;二是对农垦农业资产进行整合，形成具竞争优势的专业化公司;三是引入社会资本，进行混合所有制改革，拓宽企业技术、资金来源。资源优势显著的农垦企业，受益国企改革的资产整合与效率提升。

　　3)最矛盾：土地财政依赖制约集体建设地与城镇工业用地向商业及房地产用地流转市场形成。城镇化的发展，建立城乡统一的土地流转市场日益紧迫，并作为本次土地流转改革的主要方向之一。集体建设用地、宅基地、工业用地流转方向或将受到抑制，以内部和定向流转为主，统一市场的形成难在短期内实现，投资机会在于政策及会议驱动的脉冲行情。

　　土地改革系列报告二：各地先行先试，探索土改新路径

　　日期：2014-10-21 研究机构：平安证券

　　土地改革是一项慎之又慎的改革，牵一发而动全身，同时又是中国经济长期制度红利释放的过程，土地改革的路径尚在探索，顶层设计尚未完成。但先行先试在各地方所表现出的创造力将很大程度上为土地改革的顶层设计提供基础。

　　土地流转改革采取地方先行先试的路径出于多方面的考虑。第一，法律制度尚不完善;第二，国家担心推广太快城市资本将迅速进入农村造成土地迅速集中农民大量失地;第三，土地所有权和承包权的确权登记和颁证工作尚未完成。因此习近平主席特别指出：“坚持农村土地集体所有的前提下，促使承包权和经营权分离，形成所有权、承包权、经营权三权分置、经营权流转的格局”、“要尊重农民意愿，坚持依法自愿有偿流转土地经营权，不能搞强迫命令，不能搞行政瞎指挥”、“搞好这项改革，一项重要基础工作是保障农民集体经济组织成员权利……试点过程中，要防止侵吞农民利益”。

　　但部分地区已经开始对土地改革进行创新试点，创新试点的模式代表着未来土地改革可突破的方向。

　　短期内土地流转改革仍然有较大的局限性，如土地流转尚不能突破流转对象，土地的用途也不能发生改变，否则尚不符合法律和文件的规定，但从经济效应上来看，土地流转对象和土地用途的限制，只要突破任何一个，就可以给中国的农业现代化和城镇化带来极大的制度突破。从各地的创新模式中可以看到一些具有可行性的方案的端倪。

　　成都的农交所模式，实现了信息的流通，在现行的制度下，能够加快土地经营权向农业大户和农业经营企业流转，同时还引入了担保机制，探讨金融和土地的创新模式。

　　重庆的地票模式，是在坚守18亿亩耕地红线政策的思路下，实现土地性质的转换，从而盘活存量土地，并释放农地的价值，但这种模式依然仅仅存在于重庆内部，实际土地性质作为交易的标的，可以在更大的范围内，如省和省之间进行交易。

　　益阳的土地信托模式，引入信托实际是通过金融平台的方式加速土地经营权的流转，有助于同时引入农业经营企业和金融机构，对于加速农业产业化进程是一个极好的探索方式。

　　嘉兴模式则是政府主导的城镇化过程，农民通过转让宅基地和农地的方式来换取城市的住宅和城市的基本保障，以驱动农民进城的方式加快土地的流转，反向推动农业现代化的过程。

　　2014年中央一号文件要求在5年内完成土地的确权登记和颁证，也就是说在2018年之前最为基础的工作将会完成，同时对于《物权法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》法律等也有望在未来几年有所突破，在这期间中央都会推土地流转改革保持一定的谨慎的态度，但中央顶层实际的思路也会在此期间逐渐形成。但我们同时也预期，从2017年开始，即土地的确权行将完成之时，将是将一些地方的优秀经验进行推广之时，而作为企业家和城市资本家，布局的时间应该会更早。

　　工业用地转商住用地政策前瞻：土地工转商，打开想象空间

　　研究机构：华泰证券日期：2014-11-26

　　投资要点：

　　通过对工业用地政策转性的回溯，我们发现，北上广深近年来的城市用地政策虽然都或多或少的已经开始工业用地转性，但除去深圳地区对于工业用地转性方面做出了适当的放开，规定土地使用权主体可在不发生改变情况，不通过“招拍挂”，在直接补交地价款等转性成本下，改变土地用途，其余地区对于工业用地转性的政策并没有明显的放开。随着2014年中央城镇工作会议和全国国土资源会议的临近，工业用地转性的政策有望再次被提及，并且我们预计此次中央城镇工作会议和全国国土资源会议与去年相比，很有可能会加大工业用地转商住用地政策的放开尺度，同时进一步加强东部三大城市群，特别是北上广深等一线城市的试点力度。

　　我们之所以做出以工业用地转性来增加商住用地供给水平的判断，主要基于以下逻辑，一方面，从我国新型城镇化的大背景出发，一线城市的房地产价格经过短期调整以后，仍然会出现上浮的趋势和动力，而增加房地产上游的商住用地供给，可以在一定程度上缓解商住用地的供求压力，降低房地产企业的拿地价格，从而起到熨平房地产价格周期的作用。另一方面，以城市外延式扩张(征收农村土地)以及城市内部拆迁改造方式获取增量城市商住用地的方法均存在明显的不足之处，因此盘活工业用地，也就是工业用地转商住用地将成为解决商住用地供给不足的最恰当手段。

　　随着北上广深工业用地转商住用地的推进，在这些地区储备有大量工业用地的工业企业和房地产企业将会得到资产价值重估的机会，或是直接将手中工业用地出售给政府收储部门，以获得高额的地价回报(深圳的城市更新计划已经在采用该方法)。而资产价值重估的空间就在于我国商业用地、住宅用地和工业用地的高额价差，以2013年底的数据为例，全国商业用地、住宅用地和工业用地的平均地价分别为6306元/平、5033元/平、700元/平，具有非常显著的差别。

　　对于一线城市，这种价差体现的更加明显，截至2013年底，上海市的商业用地、住宅用地和工业用地的楼面均价分别为10707元/平、5570元/平、500元/平，商业用地和住宅用地的价格分别达到工业用地的20倍和10倍之多。因此，一线城市拥有大量工业用地的上市公司相对具有更大的资产价值提升空间。

　　根据以上逻辑，我们建议重点关注耀皮玻璃(600819)、电子城(600658)、金隅股份(601992)等储备大量工业用地的制造业和房地产企业。

　　风险提示：工业用地转性政策速度、力度慢于预期。

　　重点个股

　　亚盛集团：公司拥有亚盛科学院、甘肃植物资源化工应用工程技术研究开发中心、甘肃省啤酒花工程技术研究中心等科研院所，先后承担过国家级和省级科研项目。公司有权属的土地面积为342万亩(其中耕地47.51万亩，宜农未利用地48.17万亩，牧草地184.9万亩，天然牧草地、灌木林地0.64万亩，冰川5万亩，其他用地55.71万亩)，是全国规模最大的啤酒花种植加工企业。

　　罗牛山：截至目前，公司及控股子公司合计持有土地11014.48亩，其中，农业用地9615.11亩，商住用地666.46亩，其他建设用地(工业用地、市场用地、教育用地等)732.91亩。全资子公司海南罗牛山肉类加工产业园有限公司与海口力神咖啡饮品有限公司(系公司参股公司的控股子公司)、海南罗牛山调味品有限公司(系公司参股公司)组成联合体，以单价256元/平方米竞得49.6万平方米的工业用地使用权。

　　辉隆股份：2013年9月，公司在深交所互动平台披露，公司在安徽省全椒县和临泉县参与了土地流转，全部采取租赁方式，承租面积2万多亩，承租年限为15年-20年。主要用于传统农作物种植及园林苗木培植。2013年4月在该平台披露公司于2010年与滁州市全椒县襄河镇八波村签订了《农村土地承包经营权流转及水面承租协议》，参与八波村的土地流转，协议为1.4万亩土地承包权，期限15年。公司计划引进全椒县新型农业项目对八波村流转的土地进行治理，改善种植环境，规划将该块土地打造成集农业种植与园林经济苗木种植为一体现代农业产业化项目。

　　北大荒：公司是我国目前规模最大、现代化水平最高的农业类上市公司和商品粮生产基地，是国家农业产业化重点龙头企业之一，在税收、银行信贷、配股融资等方面获优惠，农业机械化、水利化、良种化水平处于国内领先地位，具有明显的装备优势和技术优势。公司下设16家农业分公司、1家化肥分公司和8个子公司，拥有耕地936万亩。

　　海南橡胶：公司日前在上证e互动平台表示，公司承包使用农垦集团国有土地总面积总计为351.55万亩，每年支付承包金，主要分布于海南岛中西部，主要用于种植橡胶林等林木以及从事相关的生产活动。资料显示，公司是我国最大天然橡胶生产企业，橡胶产量占全国产量30%以上，并计划择机参与、控制海南岛以外乃至境外胶林资源。

　　岳阳林纸：日前，岳阳林纸发布公告表示，公司目前拥有林业面积近200万亩，将继续坚持“林、浆、纸”一体化发展模式，通过收购等方式进一步扩展林业经营规模。公司将密切关注林权流转相关的新政策，研究适合公司发展的最佳林业经营模式。

　　永安林业：公司是一家集林木培育、木材生产、木材加工为主业的资源型企业。在2013年半年报中，公司披露了现有森林资源总面积177万亩，包括生态公益林20万亩，商品用材林148万亩，经济林等其它林地9万亩。分析普遍认为，随着林权改革逐步深化，林业公司的估值也相应提升。

　　福建金森：公司主要从事森林培育营造，森林保有管护和木材生产销售，经营的森林资源面积达44.19万亩、林木蓄积量362.07万立方米，森林蓄积量为全国和福建省国有林场平均水平的7倍和10倍。公司的木材生产销售位居将乐县首位。