房地产：成交量上升 土地市场继续低迷

　　东方证券 杨国华

　　销售市场——成交量大幅上升，新增房源去化率下降。

　　本周14个城市成交量环比增28.6%，同比增1.6%。其中一线城市环比增32.2%，同比增30.4%;二线城市环比增26.3%，同比降11.7%。

　　二手房方面：我们跟踪的5个城市二手房成交量整体环比增9.8%，同比降50.2%。

　　8个城市新房整体库存环比增3.6%，去化周期从41周回落至35周，但仍处高位。8个城市新增房源环比大增74%，但周去化率仅48%，处相对低位。

　　房价总体处高位僵持阶段，结构性因素导致均价波动大。杭州均价环比涨20.2%;重庆环比涨17.1%;上海环比跌2.3%。

　　土地市场——推地成交均下滑，溢价率回落。

　　本周24个重点城市住宅用地推地量与成交量均下滑，溢价率回落。24个重点城市共推出住宅用地建筑面积236.2万平方米，环比降65%，同比降64%;24个重点城市成交住宅用地建筑面积79万平方米，环比降58.9%，同比降87.2%;楼面地价5343元/平米，溢价率16.6%，环比回落。

　　截至4月，24个重点城市累计住宅用地成交量同比降31%，累计成交土地出让金同比下降32%。

　　地产股投资策略。

　　近期推盘量持续增加带动成交量逐渐回升，但库存去化周期处相对高位，周新增房源去化率处相对低位，意味着成交回升并没有增加整体房价快速上涨压力。

　　土地市场低迷侧面验证开发商对未来房价已相对谨慎。微观调研显示，5-6月开发商推盘将增多，而初次推盘大多会采取“低价开盘，以价换量”的策略，我们仍坚持判断：未来市场将呈现“量升价跌“的局面，这是投资地产股的极好时机。

　　目前开发类重点房地产企业11年估值约11倍左右，仍处历史底部区域，继续推荐10年销售业绩良好，11年可售量充足的全国及区域龙头万科、保利、金地、荣盛发展(12.89,0.19,1.50%)、首开、苏宁环球(8.59,-0.08,-0.92%)、中南建设、华业地产(9.09,0.01,0.11%)等。

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