是什么引爆了2015房地产业危机？

来源：上海热线发布时间：2015-03-20 10:16 搜集整理：中国产业网

　　2015开年市场更加低迷，引发焦虑

　　房地产市场正在出现的现象使得开发企业出现了非常大的焦虑，这种焦虑我们认为是双重的，一种是对短期市场下滑的焦虑，另一种是对长期市场见顶的焦虑。实际上，行业的这种都来源于宏观经济新常态的变化。

　　在此前的研究中，我们试图从历史的视角对目前市场的走势做一个预测。但我们很快发现，这种历史的视角很难切入到对目前市场环境的预测之中。

　　环境变量和内生变量全都发生了比较显着的变化，很难再套用2008年或者是2011年行业出现的调整。这种研究的迷茫和我们在此前研究采取国际比较过程中出现问题非常类似，所有环境变量和内生变量都不同，所以大部分依据国际经验来做出的判断在今天看来都出现了非常显着的谬误。

　　需求调整未恢复，价格调整不充分

　　在2014年的行业研究中，我们提出一个非常关键的假设，就是行业的波动是由需求调整来主导的。这个观点在很大程度上解释和预测了2014年行业的主要趋势。

　　我们认为市场势必会出现需求的修复!但此前的研究中我们对于2015年上半年的市场行情判断相对比较悲观，主要原因在于我们对于需求累积的判断，在需求累积的过程中出现了比较多的反复过程，政策推动的市场反弹(930之后)和企业行为推动的市场反弹(6月底)，这些市场的反弹实际上是受到一些扰动因素的影响，但市场并没有走出自己的规律。

　　从量价关系上看，多数城市2014年的成交量较2013年的成交量下降了三成左右，但2014年的价格水平的下降却可能仅为10%以内，价格调整并不充分。

　　地价压力冲击企业利润

　　同时，地价的压力也非常之大，我们跟踪了标杆房企在同一城市2013年和2014年获取的类似土地，发现大多数土地在2014年出现了价格的上升，这不仅仅是在一线城市出现的情况，在二线城市也出现了类似的情况。

　　这使得开发企业的利润受到了非常大的冲击，需要行业的价格明显提升才能够维持原有的利润率水平，虽然这种利润率是静态的利润率。

　　但从ROE的角度看房地产企业的利润率水平，行业的周转速度已经提升到非常高的水平，很多提升周转的方法已经在灰色地带，再继续提升周转的空间几近消失。并且，静态利润率的下降以及去杠杆都将给房地产企业的ROE带来非常大的压力。

　　于是，危机显现……

　　而直到2015年春节后，利润减少、周转减缓、规模增长失速等等都开始一并出现，房地产企业在宽松的政策背景下出现了比较艰难的经营状况。同时，宽松的政策背景和弱势的市场表现更增加了对房地产行业的悲观预期。

　　关键时刻，房企需要注意什么!

　　在这么关键的时间节点，我们必须要清晰的意识到几个非常关键的问题：

　　关键问题一：需求究竟去哪里了?

　　根据我们的测算和推演，从长期看基础的房地产需求(需要)还可以持续，并且还会保持一定的增速。但由于经济减速造成的收入增长预期下降导致支付意愿减弱。同时，房价的持续上升对于需求的压抑作用也非常明显，房地产市场政策一个多空交替的市场，演变成为多头的市场。

　　在经历了多头市场后，房地产的价格水平已经处于历史非常高的位置，对需求的压抑作用非常明显。同时，越往后新进入市场的购房者的实际支付能力可能更弱，这也是导致需求不振的原因。

　　我们认为，市场急需一次价格出清来推动需求的释放，没有价格的出清始终需求释放会犹豫不决。当然降价的过程也可能是一个时间换空间的过程，但就目前的情况看时间换空间的过程还未完成。

　　关键问题二：土地还会维持强势?

　　我们认为土地市场很难出现衰退，这主要源于以下几个方面：

　　其一，降息通道中，资产价格有上涨动力。土地作为非常标准的投资品，利息的下降，要求回报率降低，土地价格更具有上升动力。

　　其二，房价稳定不会造成土地市场负面压力。

　　其三，行业集中度提升，对于稀缺资源争夺将保持土地价格稳中有增。其四，对土地财政依赖程度决定土地价格很难出现调整。

　　基本认为，目前状况下即使出现房价的显着调整，土地维持强势可能是大概率事件。

　　关键问题三：供给增长的时间点在什么时间?

　　根据我们的测算，市场供给增长的时间节点可能要推迟到2016年二季度前后。供给在目前的市场上看处于一个比较稳定的状态，而供给量的高峰可能带来的成交的活跃。至少从目前情况看，供给的衰退很可能在2015年3季度出现，这将极大地促进地产行业底部崛起。

　　关键问题四：去哪里?做什么?

　　从结构上看，一二线市场要普遍好于三四线城市，但对于企业来说一二线城市土地价格可能和价值相匹配，所以投资一二线城市不一定优于三四线城市。同时，改善型住宅的发展会优于刚需住宅的发展增速，这和政策环境变化有非常显着的关系。

　　结语

　　从行业中期看，房地产行业很可能在2015年出现一些新的调整，亿翰也为这种调整做了很多研究，包括此前我们推出来的年度策略的三步曲。我们认为不论你见与不见，行业的重大转折就在那里。重新思考行业问题，推动企业战略变革是不可或缺的。

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