商改住解手难

 

    随着限购令的出台，价格相对便宜又“不限购”的“商改住”楼盘成了今年楼市的活跃分子，就在商住项目成为一些房企“救生圈”的时候，近日北京发布“商改住”的禁令：商业、办公类项目不得每户单独设卫生间；若开发商自己打隔断，分成多个房屋当作住宅出售，将不能办理房产证。

    “以后的‘商改住’楼盘没有厕所！”这一禁令的下达成为现有“商改住”楼盘的广告标语，楼盘瞬间变成“抢手货”。但是记者发现，很多楼盘的售楼处在吸引购房人的同时故意模糊“商改住”楼盘的缺陷，让不明真相的消费者“误购”。

    售楼介绍含糊其词

    近日，一些“商改住”项目利用各种宣传标语吸引购房人时，部分急于购房的消费者因为看中价格便宜且不限购，成为了活跃的消费群体。

    消费者祝先生因为孩子结婚，急于为孩子准备新房，左思右想决定，购买一套小一些的“商改住”房子，为孩子结婚腾地方，谁知却在购房的时候遇到了很多困惑。“原本以为买这个房子花钱少，可是里外里算下来，我不但没少花钱，比买普通的楼盘更贵了！”祝先生说。

    祝先生告诉记者，他购买了北京东五环的50年产权商住楼盘——北京像素，花了100万元买了套46平方米的开间。“销售员说，‘商改住’的房子不限购、还款时间短，而且价格便宜。”祝先生比对了一下，价格确实还可以，同区域的70年住宅，100万元根本没戏。但是，交了钱以后，祝先生才了解到，这里的物业费用比同等区域楼盘每平米贵将近1块钱，而公摊面积更是大了很多。“这些隐性的缺陷，我们一开始并没有想到，而销售员也都没有提起，这么一算，里外里并没有便宜啊。”祝先生有些懊恼。

    6月7日，记者拨通了北京像素售楼处的电话，一位姓王的销售人员向记者介绍，他们楼盘与普通楼盘的区别是——首先很便宜，其次不限购，并且承诺：如果能够全款购房，可以给8折优惠。当记者提及物业费会不会比较昂贵时，销售人员称：“我们的物业费是2.98元，可能稍微贵一些，不过我们的服务可比一般的住宅好很多。”当记者要求了解多了哪些服务项目时，销售人员含糊其辞。在谈到公摊面积的问题时，销售人员回答：“这也是不一定的，看您选择的户型了，我们没法给您准确数据。”

    而另一个K2白河湾“商改住”楼盘，在记者的追问下，售楼小姐才告诉记者，物业费要3—4元左右，原因是“都是最好的物业服务，内容很多”。而公摊面积问题，售楼小姐推说不清楚：“需要具体户型具体分析，这没有特别准确的数字。”

    在推销中，北京像素的销售人员称，楼盘因为是“商住两用”，房很高，有4.89米，“总之，我们的房子很值得购买，居住绝对很值，而且现在房子限购了，我们这种房子很抢手，您要抓紧。”对此，记者咨询了业内人士王先生，他告诉记者：“因为这种‘商改住’的楼盘开始是作为商住楼设计，屋高并不适合普通人居住，首先会有很大回声，而这个高度想做‘复式’又不够，所以并不能作为优点误导消费者。而商住楼的物业服务功能和住宅小区物业服务的功能并不一样，高昂的物业费、水电费也会让普通住户难以接受。”

    “有厕所”成宣传语

    据K2白河湾楼盘的销售人员介绍，该楼盘为50年产权商住楼盘，都是30—47.8平米大小，5.49房高的LOFT式房子。“以后的‘商改住’楼盘可就没厕所了，我们这个楼盘卖得特别好，您一定要抓住这次机会。”据她介绍，楼盘第一次开盘就卖出去好几套房子，特别是“商改住”的禁令发布之后，来咨询和看房的人就更多了。“以后的‘商改住’没有厕所，成为了现有‘商改住’楼盘的大卖点。”一些准备购房的消费者这样反应。

    在采访中记者发现，“有厕所，以后的商住楼当作住宅出售，将不能办理房产证”等用语确实不断出现在销售人员的口中，在记者问及楼盘的其他利弊的时候，销售人员均会用这项来搪塞。

    对此，北京中原地产市场总监张大伟分析：“购买商住楼，也得学会先算成本，商水商电以及商业项目的物业费，这些都是看不见的生活成本。而且，一旦房产税落地，商住楼项目肯定是按商业立项来收税，会比70年产权住宅的税率高。”

    有关专家对此提示，因为限购令和价格等问题，“商改住”楼盘确实成为了“香饽饽”，不过消费者在购买房子的时候，一定要问清楚楼盘的具体信息，进行理智分析与比对。不要被销售人员“报喜不报忧”忽悠，一味地夸大“商改住”楼盘的优势，却忽略了其中的其它因素。

    房屋限购令

    2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。9月29日“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政策。截至2011年2月，已有36城市提出限购；新一轮住房限购城市将翻番达72个。

    6月1日叫停“商改住”

    2011年5月16日，北京市住建委等五部门联合出台 《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，严禁“商改住”等违规行为，《通知》从6月1日起执行。今后，商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间；若开发商自己打隔断，分成多个房屋当作住宅出售，将不能办理房产证。

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