胡志刚:救市与房产税力戒相克，力促相生

 　　今年以来楼市救市政策频出，但是市场反应总体温和，分化严重：一线城市和部分二线热点城市楼市缓缓回暖，二线非热点城市和面广量大的三四线城市普遍疲软。造成这一现象的主要原因：一是由于第一轮城镇化路径出现偏差，几乎所有的城市都只注重造城，甚至造空城，导致市场严重供大于求;二是伴随着快速城镇化的发展，粗犷型产品不能满足消费者的需求;三是部分消费者的购房需求没有得到有效释放，他们徘徊于市场之外，无法入市。以上一系列的障碍成为鼓励住房消费的绊脚石，导致市场复苏缓慢，且难以持续。但是除此之外，在鼓励入市和激励救市的进程中还隐藏着一个巨大的“暗礁”，那就是房产税。

　　房产税作为房地产业进入常态化和建立长效机制的良策，只要衔接和处理得好，其与鼓励住房消费可以相辅相成，相得益彰。但是近几年，有关房产税的争议以及与中央鼓励住房消费的不同声音频繁出现在各大媒体，其中不乏一些过度渲染，这导致了消费者乃至市场对刺激政策产生了“抗药性”，市场回暖也随之出现了徘徊。为此，各级政府为了救市而出台的近期阶段性鼓励住房消费政策和被纳入远期常态化发展战略的房产税应该首尾相应，相互配合，相互融合，归根结底要力戒相克，力促相生。

　　靶向性治疗

　　自去年多个城市放松限购、实行房贷新政以后，楼市一度出现回暖，但进入2015年后似乎又后继乏力，今年一季度非常明显，下落到7.0，经济再次低迷，救市已上升至政治任务。尤其是今年“两会”上李克强总理的政府工作报告给楼市定调之后，各省市纷纷发布利好新政，救市坐上了“快班车”。

　　回想2009年楼市刺激政策横空出世后，楼市涨幅惊人。如今，房地产市场显得“温良恭俭让”，只是一线城市和少数二线热点城市缓慢复苏。梳理近期的救市政策可以发现，此轮救市与2009年的强刺激政策不同：上一轮刺激政策相对粗放，多层次、多方面的政策都在发挥作用，也造成了后期的部分问题，而这一轮政策则相对谨慎，步伐也相对较平稳，这也是地方政府救市理性的体现。政府要建立百年运行机制，让房地产进入常态化、科学化，就必须采纳类似医学上的靶向性治疗方法，即有针对性地选择致“癌”位点用“药”，使“肿瘤细胞”特异性死亡，而不会波及肿瘤周围的正常组织细胞，这就要求做到“滴灌”而非“漫灌”，不能让房地产第二次坐“过山车”，让房地产在可控的范围内回暖;对房产税远期不排斥，近期不拥抱，要创造条件，远程对接;要分清轻重缓急，在目前要抓住主要矛盾，让市场“靶向性”地“愈合”并复苏，同时又准确适度地借力房产税，以不引起市场恐慌为前提，让房产税渐入常态，“靶向性”地发挥规制市场的作用，助力法治化市场化机制的形成。

　　力戒相克

　　2008年美国金融危机的爆发，中国经济也受其影响，楼市进入寒冬。国务院于2008年末出台了4万亿的经济刺激计划，2009年用刺激楼市政策来稳定经济，虽然取得了很好的成效，但也暴露了一部分问题。如今房地产市场迫切要求弃“过山车”，需要创新转型，走向常态化，这就必然要用法律规范市场，其中不动产统一登记和征收房产税就是房地产市场法治化不可逾越的政策取向。目前不动产统一登记已渐趋明朗，但房产税的政策尚悬在空中尘埃未定，虽然外界对房产税有着种种猜测，但我们应该搞清楚一点：鼓励住房消费和房产税分别属于近期政策和远期政策，存在近期阶段性举措和远期战略的关系，这其中不存在明显的相悖关系。稳定住房消费，鼓励购房者入市消费可以拉动经济，以求度过阶段性的经济下行和市场萧条，而房产税是走向常态化、建立长效机制必不可少的手段。两者都是利好政策，但是两者着眼点有差异，窗口期不同，不能毕其功于一役，否则将会适得其反，犹如正负对撞产生负能量。在当前市场萧条需要通过减税以刺激住房消费的时期，将开征房产税拿来过度渲染，必然会对冲刺激政策，造成近期政策的衰减与乏力。因此，调控者一定要进行周密部署，规避矛盾的产生，做好两个政策的衔接。只有救市与房产税避免撞车，以防相克，方能让房地产先繁荣市场再回归市场，缓缓进入一个正常的运行轨道。

　　总体上，救市和房产税两者既有相同点，也有很大的差异性。作为相同点，两者都是增加财政税收收入促进经济发展的重要途径。差异在于两者的侧重面不同，前者发生在流通环节，是刺激和鼓励消费，在增量房产上做文章，即通过增加住房消费扩大税收来源，其途径是利用税收、金融等手段，主张通过降息、降准、减税等举措，降低购房人的成本，繁荣房地产市场，增加房屋销售总量，从而增加政府的GDP和税收收入，做大土地财政，为经济做贡献。而后者发生在消费环节，是在存量房产上做文章，其对购房行为是起抑制作用的，尤其在市场高位运行泡沫严重的情况下，要通过房产税来抑制房地产过度发展，促使其进入常态化。作为购房人，如果房产税的税收政策严厉，税负重，征税预期临近，纳税压力大，必然会影响其购房的积极性，甚至引起囤房者恐慌性抛房，造成市场下滑。目前，我国房地产投资占GDP比重高达13%，房地产所带动的相关较大产业有60多个，一旦房地产业出现问题，整个经济必将遭受重创。

　　力促相生

　　要想让市场回暖与房产税相互呼应，引导我国房地产业走向健康、平稳的发展轨道，这需要把握两个原则：一是避免档期冲突，救市与房产税犹如一日三餐，不能将早餐与中餐或晚餐混搭，把长远目标压缩在短期内完成是有违常理的，其结果必然是欲速则不达;二是房产税的政策要适宜，税率、税基、纳税对象、起征点、征管办法等的确定要在充分调研的基础上，做到科学、合理、接地气，不可闭门造车。

　　中央政治局4月30日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。此次会议强调要“高度重视应对经济下行压力”并从财政货币政策、投资、房地产等方面开出了诸多稳增长“药方”。为了刺激楼市，政府出台各种利好政策，鼓励住房消费者入市。在这样的政策背景下，加快推进房产税政策确实不合时宜，应该留出时间给稳定住房消费一个窗口期，同时也给房产税预留一个筹备期、调研期、宣传期、立法期，再给纳税人一个心理适应期、政策普及期、房产处置期等。房地产税应着眼长远，宣传要有节奏有分寸，防止“崩盘派”干扰市场，引发“抛房潮”对冲救市政策;要注意近期与远期战略的衔接，由浅入深、分步推进，避免产生恐慌性抛售等市场过激反应。

　　此外，在房产税的宣传上，政府也应该更加重视。近几年很多媒体抛出各种关于房产税的传闻、推测，这本身就是在房产税政策未出台前制造神秘色彩，让消费者心生恐惧。房产税开征是一个复杂的系统工程，中国老百姓的纳税意识非常薄弱，再加上房产税本身还存在一些瑕疵，导致坊间的认识不一甚至严重对立，如果闭门立法，将脱离实际，闭门造出来的“车”很难在实践中行得通，甚至由于政策错位很有可能出现避税、逃税、抗税等现象，尤其是如果形成人头税，将出现法不责众的现象。

　　故此，在制定房产税的过程中不能仅征求专家学者的建议，还要多听取房地产交易部门、税收征管部门的基层工作人员、广大市民乃至纳税对象的意见，深入市场第一线，获得更“接地气”的政策建议。待整个税制体系建立起来以后，再逐步扩大征税力度与征税范围。在刺激楼市的预期效果达到后，可进入房产税收政策出台之前的“预热期”，对房产税进行试点征收，分别选择一、二、三线城市中的典型城市进行模拟运转，获取相关数据，增加可操作性。在税收政策实际出台实施之前，相关部门还应对税收政策进行宣传，接受市民面对面的政策咨询，答疑解惑，让购房者对即将实施的房产税有一个全面而客观的理解，从内心慢慢接受。

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