买卖“相持”：楼市拐点到来？(2)

　　京城楼市阵阵寒意 深度博弈后迎来拐点?

　　自“京15条”出台以来，京城楼市成交量就一路下滑。随着成交量的深跌，北京房价也呈现出结构性下降的局面。分析人士指出，经过了持续的深度博弈之后，北京楼市的供求失衡局面已得到进一步缓解，今后在求与供此消彼长的局面下，楼市拐点效应放大值得期待，但仍需警惕资金流向，以避免供求关系再度微妙失衡。

　　调控政策效果持续 京城楼市屡创新低

　　与历次调控相比，以国内最严限购为代表的“京15条”房产调控政策令年内的京城楼市缓不过气来。

　　据北京市房地产交易管理网统计显示，今年上半年北京市期房住宅签约套数为36908套，比去年同期下调15.2%，而现房住宅同比下调18.3%，整个一手住宅总签约套数为43705套，同比下调15.7%。

　　比较每半年的楼市成交数据，自2009年楼市反转回暖以来，2010年上半年的楼市状况无疑是前两年中最为惨淡的，但从最新统计的数据可以明显看出，今年上半年楼市行情比去年同期更冷。

　　即便是6月份北京市一手房市场成交量比5月份出现了回升，但据北京中原地产市场总监张大伟分析，其成交量依然在低位徘徊，且成交放大的背后与降价求量不无关系。“6月当月北京取得预售许可证的商品房期房住宅(不含保障房)项目合计为30个，提供住宅套数为10224套，而当月签约的数量为1295套，签约率为12.6%，这属于绝对低值。”

　　二手房市场更能体会出阵阵寒意，尤其是在6月份，与一手房市场走势略有起色截然不同的是，北京市二手住宅成交量仅为7961套，创出了29个月来的新低。

　　21世纪不动产分析师粟日认为：“作为一线城市的北京，现在二手房成交量低于新房，这是近年来十分罕见的现象，表明目前二手房成交量已经跌入谷底。”

　　2010年4月中旬“国十条”出台，北京房地产市场仅用了2个半月就一定程度上化解了政策效力，去年7月份北京一手房与二手房市场成交量都开始迅速走高。但目前“京15条”出台已有4个半月，京城楼市成交量依然走势平平，尤其是五、六月以来，楼市成交方面鲜有亮点，调控政策的效果明显。

　　实际成交价比开发商预期低16.5%

　　北京市房协副秘书长陈志表示，这一变化与“京15条”的内容更加强有力密不可分。“一方面，限购限贷、打击违法交易等政策极大地抑制了楼市投机投资，另一方面，增加保障房供应等无疑分流了市场、缓解了供需结构。”

　　以限购政策为例，据北京市房地产交易管理网数据统计，上半年多个月份北京市户籍居民购房比重达到90%以上，而非北京市户籍居民购房比重则由45%下降至10%。

　　陈志表示，在目前的限购令下，由于对买房资格做出了限定，一方面有买房资格的需求正在被快速消化，另外新增的购房资格在缓慢增长，同时首付和利率的提高等对当前具有买房资格的需求也能产生一定的抑制，调控效果日益显著。

　　根据多年来“量在价先”的楼市运行趋势来看，经过了4个多月的博弈，在成交量持续未能实现好转的局面下，北京市通州、大兴、朝阳东部等局部区域已经打响了价格战。

　　整体来看，据中原地产监测，自2月16日“京15条”出台后，北京市一手房成交均价从2月份至6月份均未能超过1月份，其中6月份北京市一手房成交均价为21199元/平方米，比5月份下降3.5%，比1月份下降7.5%。

　　据北京市房地产交易管理网统计显示，上半年取证供应的北京期房商品房住宅项目合计为79个，供应均价24672元/平方米，而签约均价只有20612元/平方米。

　　“这显示出实际市场成交价格比开发商预期价格下跌了16.5%。”张大伟表示，在上半年供应的79个项目中，均价低于2万元的有31个，提供的住宅为12600套，累计半年来签约套数为6606套，签约率为52.4%;而2万至3万元价位的项目受到影响最大，签约率仅为33.3%;而超过3万元的高价盘签约率为37.3%。这是一种两头高中间低的成交分化格局，推动了整体成交价格下降，也体现了政策的效力，目前市场正处于量跌到价格变化的博弈过程中。

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