买卖“相持”：楼市拐点到来？(3)

来源：半月谈网综合作者：王瑜发布时间：2011-07-05 12:44 搜集整理：中国产业网

　　拐点来临?

　　一位业界人士指出，房价不同于股价，没有明确的上行或下行的判断标准，因此其轨迹难以描绘，但目前北京市多个楼盘价格下滑其实就是一种拐点效应，不过这种拐点效应能否放大，就要看在目前的大环境下，政策的效力是否被化解。

　　日前一则消息指出，北京将放松限购政策。对此，北京市住建部门有关负责人表示，这一消息不实，这是一些开发商资金链确实扛不住了，想借势炒作放松限购，这恰恰表明北京楼市调控政策取得了效果，今后北京市调控政策将继续从严。

　　陈志表示，下半年北京市的调控手段仍将陆续显现出来，如在供应层面，北京商品房和保障房的供应量将会逐渐增加，进一步调节供求关系，同时对资金方面将会加强监管。

　　张大伟认为，目前购房者利用贷款的难度明显增加，而限贷很可能继续收紧，而且短期内加息的可能继续存在。另外限购政策不放松将使得部分有能力有资格的购房需求已经释放，市场剩余的需求将逐渐减少。从走访市场来看，限购限贷使得购房者期待价格下调，但是投资手段匮乏、通货膨胀依然使得部分卖房者并不愿下调价格。

　　张大伟表示，从全国的市场走势来看下半年的楼市调控依然将保持比较大的力度，主要影响调控效果的将是：通货膨胀是否能够被控制和二三线城市楼市是否降温。“上市房企业绩很可能在三季度出现明显的分化，而为了使年报不会太差，部分之前业绩不理想的企业可能率先开始降价求量。”

　　买卖双方进入“相持”阶段

　　朋友老李的孩子大了，他还想着把老人接到京城住。这些天，老李一直在到处找房源。是现在就买，还是过段日子再买?两口子成天在家纠结个没完。妻子说，现在就买，别等又涨上去了。老李说，再等等，再看看，没准哪天房价就降了。

　　买房子的，翘首以待房价跌一点。卖房子的，成天在问宏观调控啥时能松动一些——这是当下楼市买卖双方进入“相持”阶段的典型特征。

　　就在这个当口，国家统计局公布了全国70个大中城市5月份楼市价格变化最新情况。70个大中城市，新建商品住宅价格下降的有9个。新建商品住宅、二手住宅价格环比下降和持平的城市数量均比4月份有所增加。老李把这看作是房价高位运行出现松动一个信号，他巴望着房价拐点快些到来。

　　今年以来，楼市调控继续发力，各地也采取了剑指高房价的不同措施。在实施稳健的货币政策过程中，央行运用利率和数量工具进行房地产调控，对抑制房价过快上涨势头起到了积极作用。

　　但是，说楼市拐点到来，为时尚早。因为，楼市调控政策效应的显现，还需要相当长的一段时间。国家统计局数据显示，5月份，北京、上海、广州、深圳等一线城市的房价环比还在微弱上涨。楼市价格运行中，一些高企的数字显示楼市调控还面临着十分艰巨的任务。

　　最近，北京“钓鱼台7号院”最贵户型售价每平方米30万元，虽被叫停，但其他户型的销售均价依然达到每平方米13.5万至15万元，表明一、二线城市的楼市调控极具复杂性。而浙江义乌一处楼面价达每平方米3.9万元等新闻，也显露出三、四线城市房地产市场的“不简单”。

　　应当看到，随着楼市调控的深入推进，当前市场供求矛盾有所缓解，不合理需求得到一定抑制，市场出现了一些降温迹象。同时，不可否认，市场仍处于“相持”阶段，普通商品住房与调控目标、群众期待相比仍有较大差距，特别是有些城市房价过高、上涨过快的局面并没有根本改变。

　　把过高过快增长的房价降下来，并不是打压房地产。作为支柱产业，房地产的波动直接影响着经济的平稳运行。楼市调控，不仅要把房价降下来，也要尊重房地产发展的规律，引导房地产市场规范、健康发展。

　　楼市调控，懈怠不得。住房问题关乎民生，关乎社会和谐稳定，在目前形势下，必须保持房地产市场供求总量的基本平衡，保持结构和价格的基本合理，确保市场公平、群众满意，促进经济平稳发展。(人民日报，文史谷平)

　　人民大学报告：降房价是开发商的理性选择

　　人民大学经济研究所上周六发布报告称，依据人大宏观经济分析与预测模型预测，2011年我国GDP增长9.63%、CPI全年涨幅4.7%。此外，人大报告认为，房地产价格调整进入“疲劳期”，房地产市场不会“硬着陆”，房价适度下调换取楼市回暖是开发商理性选择。

　　CPI“前高后不低”

　　人大经济学院院长助理王晋斌教授表示，经济增速在“基数效应”和“转型冲击”的作用下，2011年将出现适度回落，预计全年GDP增长9.63%。至于通胀水平，综合考虑到食品和大宗商品价格、相对宽松的流动性、电价改革、保障房建设和基础设施投资等因素，加上翘尾因素，全年CPI将“前高后不低”，全年涨幅预计4.7%。

　　关于经济“三驾马车”，报告预计，居民消费在通胀高企和居民收入不出现跳跃性增长的态势下，全年增长率预计为17.1%;投资在贸易平衡战略、结构性调整与新规划效应、保障房工程等因素的推动下将继续维持高位，全社会固定资产投资全年增长率预计为24.6%;出口在“促进口、稳出口”的贸易平衡战略下全年增速预计达到22.4%，进口增速约为29.5%，预计全年顺差1250亿美元左右。

　　王晋斌认为，2011年我国宏观经济已由复苏期进入转型期，破解“控通胀、去泡沫”和“稳增长、防下滑”的两难选择将成为短期和中长期宏观政策着眼点。

　　降房价是商家理性选择

　　人民大学报告指出，房地产价格调整已进入“疲劳期”，这意味着房地产市场不会“硬着陆”，2011年大城市商品房价格存在“去泡沫化”趋势，并在2-3季度会出现局部拐点，对于开发商来说，房价适度下降是换取楼市回暖的理性选择。

　　报告指出，中央政府要民生、地方政府要财政、开发商要利润，三大主体目标函数的不一致性决定了房地产市场价格调整显示出“疲劳期”的特征。

　　与此同时，过高的房价收入比已成为中国重大社会问题。长期来看，降低房价收入比的最佳办法不能仅寄望于房价下调，而是要依靠收入增加和房价平稳“双支柱”来逐步实现。

　　总体上，未来一段时间房地产调控政策不会出现实质性放松，中国经济不允许被房地产“绑架”，部分地区房价的去“泡沫”和防止“泡沫”蔓延是中长期的艰巨任务。因此，以适度降价换取楼市的回暖是开发商的理性选择。