下半年房价或持续松动成交量收紧 商品房处于积压状态 价格保持下行

 

    成交量收紧 房地产进入去库存时期

    中国人民大学经济研究所等机构7月3日发布的2011年中期中国宏观经济分析与预测报告称，房价适度下调换取楼市回暖是开发商的理性选择。报告认为，房地产行业已进入去库存时期。今年一季度136家上市房企存货达9865.14亿元，同比大增40%。其中招商、万科、金地、保利四家企业一季度的存货分别为407.79亿元、1508.52亿元、522.45亿元和1270.61亿元。如按2010年的销售数据计算，要消化这些存量，这四家公司分别需要35.51个月、35.69个月、32个月和42.48个月。

    具体到地区，中原三级市场研究总监张大伟对媒体表示，北京2011年上半年，项目签约率仅43.1%。这一数据说明在目前市场销售的楼盘项目中，超过50%的房子尚未销售，处于积压状态。北京房地产交易管理网数据显示：截至6月29日，北京2011年上半年，期房住宅签约套数为36571套，同比去年下调16%，现房住宅同比下调18.5%。住宅总签约套数为43353套，同比下降16.4%。

    另以上海为例，今年6月份，上海新建商品房的库存量创下了三年以来的新高。世联地产6月27日发布的监测数据显示，上海新建住宅的存量面积已达到850.17万平方米。这个存量比2008年同期楼市低迷之际750万平方米的商品住宅存量还大，创下3年来新高。房产机构的监测信息也显示，上海30多个楼盘在近两个月的时间内销售量零成交。

十大城市6月房价基本没涨 广州一手房价创年内新低

    中国指数研究院最新发布《2011年6月中国房地产指数系统百城价格指数》。根据全样本调查数据，2011年6月，全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，环比上涨0.41%，其中75个城市价格上涨，25个城市下跌。其中北京等十大城市平均价格为15829元/平方米，与5月基本持平。但北京住宅价格出现环比下降，跌幅为0.13%。

    广州，据阳光家缘网签数据显示，6月1日至6月29日，广州一手住宅成交面积为81.78万平方米，环比升0.5%；成交套数为6893套，环比降1.1%；均价为11357元/平方米，环比降5%。据了解，6月11357元/平方米的一手房价已经是广州今年以来的月度最低价，而且也是自去年9月以来，连续10个月内的楼价新低。此外，6月份广州成交套数前十的楼盘，仅有2个万元盘，比5月份减少了两个。

    深圳，从房价总体走势而言，2011年1—6月，深圳新建商品住房平均价格出现过不小的波动趋势。1至2月房价处于徘徊状态，均价分别为每平方米20152元和20588元。3月份，深圳新建商品住房平均价格开始下跌至每平方米19424元，但4月份反弹至每平方米20295元，5月份再次急剧下跌至每平方米 15262元。

    开发商低价促销 下半年价格更松动

    人民大学的报告还称，目前房地产开发商资金面在持续恶化，很难支撑到市场反转。房价适度下调换取楼市回暖是开发商的理性选择。眼下，许多开发商已经先期进行着这个“建议”。

    比如，据统计，深圳几大热销限价项目，价格分别下调10%—15%不等，开盘当天均取得不错销售业绩，甚至个别项目开盘即售罄。以招商地产旗下深圳项目为例，6月份开盘的深圳招商观园项目，开盘均价为12000元/平方米，低于周边项目均价约2000元/平方米；蛇口雍景湾定价35000元 /平方米，远低于原先拟定的均价40000元/平方米。这种低价销售策略获得了市场的肯定，6月份招商地产的认购金额爆发式增长，达到40多亿元。

    而多家开发商的低价促销策略在拉动深圳上半年楼市成交量的同时，也使房价出现下跌。世联地产官方成交数据不完全统计显示，2011年上半年深圳新建商品房成交均价约为20088元/平方米，其中新建商品成交均价约为18500元/平方米。而去年同期深圳的新建商品住宅平均价格为19962元/平方米。这意味着今年深圳房价较去年同期约下降6%。

    但更多的数据显示，不少楼盘价格已经开始出现松动。

    北京房地产交易管理网数据显示：上半年供应的期房商品房住宅项目合计为79个，提供的住宅套数合计为26328套，累计签约套数为11357套，签约率仅为 43.1%。而签约均价为20612元/平方米，相比供应均价24672元低16.5%。

    下半年北京将迎来新一波的入市项目高峰期。据房产网站统计，7月北京楼市共有44个项目开盘，其中中心城区有11个项目开盘，近郊、远郊区县共有23个项目开盘，环首都的河北共有10个项目开盘，与中心城区基本持平。业内分析人士认为，在上半年的库存积压和下半年的楼盘集中入市下，或有望促进北京楼市的价格继续松动。

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