京东南将现新门户

　　牛紫千

　　7月30日，“中国环渤海总部商务区高峰论坛”在北京华侨城生活艺术馆举行。

　　环渤海经济圈迎来发展的新契机，而垡头位于京津的咽喉，发展前景非常好。

　　7月30日，“十年跨越 高端转型———中国环渤海总部商务区高峰论坛”在北京华侨城生活艺术馆隆重举行。

　　本次论坛由新浪乐居主办，新京报传媒协办，北京华侨城承办。中国城乡建设经济研究所所长陈淮，北京城市规划学会秘书长高毅存等专家以及投标方代表、媒体代表等人参加了本次论坛，共同就环渤海总部商务区规划、京津一体化的发展、京城东南门户形象建立以及区域实现高端转型等问题进行了深入研讨。

　　参与讨论的专家一致表示，环渤海总部商务区规划和京津一体化将给垡头区域带来广阔的发展前景，带动区域的价值升级，使垡头变成一个集购物、休闲、居住、办公等为一体的高端城市功能区。

　　稀缺投资区域

　　根据城市规划部门最新规划，垡头将规划为环渤海总部商务区，区位优势非常明显，受到环渤海经济发展的利好，“垡头处于一个历史上很好的机遇”，北京城市规划学会秘书长高毅存认为，环渤海经济圈迎来发展的新契机，而垡头位于京津的咽喉，发展前景非常好。

　　除此之外，垡头的区位优势还体现在它是CBD的后花园，均衡博弈(北京)研究院研究员王昭博士认为，“这里比CBD更CBD”，朝阳区是整个北京市国际化资源集中的区域，而垡头不仅能够承接一部分CBD的国际化资源，而且相对于CBD昂贵的成本，这里更容易被一些总部企业接受，发展潜力非常大。

　　中国科学院GIS硕士殷冬明指出，随着市场的发展，产业向外输送，需要在北京的郊区形成卫星城，以疏散城市的压力。合生时代帝景营销总监周小芹也同样认为，目前北京城市核心区负荷很重，可发展的空间越来越窄，急需一些可开发的区域分担它的压力。而垡头不论是地理位置还是发展趋势，都符合这一要求。

　　良好的升值潜力使垡头区域的投资价值也日益凸现，伟业控股公司常务副总经理李红宇认为，华侨城、万科等品牌开发商都已经意识到这一区域未来的前景，都在此开发了重量级的项目。目前，华侨城和万科蓝山都已经成为垡头区域的标杆性的项目。

　　政府也在引导市场对垡头区域投入大量的人力、资金和物力，李红宇进一步表示，作为这个区域的参与者，都会享受到附加的价值。虽然新政后，市场情况有很大的不确定性，但是一些稀缺的高端项目的投资价值仍然看好。

　　高端转型升级

　　根据规划设计要求，不远的将来，CBD与环渤海总部商务区将实现无缝对接，围绕总部经济的发展，重点打造“总部办公、研发孵化、商务服务、文化休闲”四大功能和“一核、一带、两片区”的产业空间布局，实现产业向现代高端转型升级。

　　北京目前很多城市核心区附近的边缘区域，发展模式过于单一，它们大多仅仅承载着居住需求。周小芹指出，想缓解核心区压力，不能仅仅往周边发展居住区域，更重要的是把很多产业综合在一起。“否则还是和现在一样，所有的上班地点都集中在四环内或者CBD，会导致上班的时候，所有人从城外往城里赶，下班就从城里往城外赶。”

　　据介绍，环渤海总部商务区将于2010年底确定详规方案，核心区建设工作预计将会在三年内完成。垡头区域将摆脱单一的居住功能模式，成为一个集购物、休闲、娱乐、消费、居住、办公、会议、会展、餐饮为一体的高端城市功能区。

　　在垡头四千万平米的规划建筑面积中包括2000万平米的住宅，高端城市功能区的建立会带动高端住宅的发展。对于高端住宅区发展而言，配套和交通也非常重要。同样作为CBD辐射地的朝阳北路，由于有星河湾等高端商品房聚集，目前成为了高端住宅聚集的区域。然而，配套的不完善和交通的落后，降低了该区域的居住品质。

　　对此，北京万科营销总监肖劲认为，交通问题中最关键的是“最后那一公里”，现在北京很多小区，距离地铁站和公交站往往还有几百米的距离，很不人性化。要做到真正的无缝化，就是要“能在本楼底下下车，稍微走两步就能到电梯，不要下车了之后还要走20分钟”。

　　房企区域互惠

　　说起垡头区域的房地产开发，华侨城应该算是先行者。华侨城自2002年进军北京，在垡头区域开发房地产和旅游。如今，欢乐谷已经是京城最有人气的游乐场。北京华侨城地产副总经理余樱认为，华侨城旅游加地产的模式给垡头区域带来了活力，同时，华侨城也享受到了垡头区域作为CBD后花园和环渤海无缝连接纽带所带来的利好。

　　区域发展给开发商带来空间，而开发商又推动区域更好的建设，开发商和区域形成互惠，能带来一个良性循环。因此，余樱指出，开发商在整个区域规划中进一步做强做大是未来的方向。企业的发展，应该和垡头功能区的空间规划到产业链都结合起来。

　　区域的发展能够吸引更多的品牌开发商进驻，就像专家们分析的那样，先形成一个高端商务区，继而形成高端住宅区。

　　■ 专家观点

　　京津的咽喉

　　高毅存(北京城市规划学会秘书长)：中国有三个经济圈，长三角、珠三角和京津冀，或者叫环渤海。在这三足鼎立当中环渤海是最弱的，但由于珠三角和长三角受经济危机冲击比较严重，环渤海经济圈目前处在一个发展的好时机。环渤海经济圈中垡头正好是位于京津的咽喉，因此，垡头处于一个历史上很好的机遇。

　　状态至最佳

　　余樱(北京华侨城地产副总经理)：作为开发单位，我们希望把开发理念传达出去，给新规划提供有益处的想法。同时，我们还会将自身功能调整至最佳状态，让华侨城在垡头区域的发展中进一步做强做大。

　　城市的核心

　　李红宇(伟业控股公司常务副总经理)：15年前接触十大边缘集团的概念，垡头便是其中之一，但从2000年之后或欢乐谷开工建设的那一天起，这个区域就不再是边缘集团了。特别是这一次政府规划部门给出了一个明确定位，更加证明了垡头是城市一个重要的核心。

　　带动了区域

　　周小芹(合生时代帝景营销总监)：开发商也能促进城市进程的发展。珠江帝景落户时，所在区域的交通等各方面都非常混乱，经过几年开发商的建设，有了很大的改进。华侨城也是一样，是它把这个区域带动起来了，很多人都知道欢乐谷，更多人知道华侨城。

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