环渤海总部商务区规划破茧

　　“垡”字的释义是翻耕出来或掘出的土块。在2010年的夏天，垡头这片位于北京东南部的土地也被翻耕出来。

　　据朝阳区垡头文化休闲产业区管委会介绍，政府规划中，垡头区域要用10年左右的时间，实现功能区整体高端转型，成为京津冀环渤海地区的商务空间载体，并打造成为北京的东南门户形象区。在对垡头这片渐热土地的发展模式探讨中，专家认为，与北京卫星城的飞地式发展不同的是，连接在东南四环的垡头片区将以蔓延式方式发展，东南起舞。

　　十年实现区域功能变身

　　今年的6月23日，朝阳区对外征集环渤海总部商务区规划设计方案，包括华侨城、万科、国奥投资、戴德梁行、清华规划设计研究院等在内的7个由规划设计机构、地产策划机构、房地产开发单位共同组成的联合体参加方案征集。7月30日，环渤海总部商务区论坛在京举行，垡头这片一直偏安东南一隅的土地因环渤海总部商务区的定位引起了业内关注。

　　“北京周边区域应遵循蔓延式发展模式而不是飞地式发展模式，因为我们缺乏飞地式发展的整体经济环境和驱动，我想垡头区地处整个北京市东南方向这个重要发展方向，形成新的城市中心的优势是非常大的”。城市规划专家、克而瑞(中国)信息技术公司华北区咨询中心总经理殷冬明如此阐述垡头区域未来的发展前景和发展模式。在他看来，北京规划的卫星城发展，目前还都并没有实现真正的卫星城功能，并没有吸引更多的配套和产业聚集，而依旧是个睡城，但以东南四环无缝衔接在北京城的垡头区域将实践蔓延式发展，有望成为城市副中心。

　　目前，提到垡头，大多数人都只会想到盘踞这里的“欢乐谷”。据记者了解，根据朝阳区政府的规划，目前的垡头区域有了明晰的区域划分和定位。据垡头文化休闲产业区管委会介绍，这片区域将被打造成“环渤海总部商务区”。

　　从地理位置上来看，垡头区域位置优越，地铁7号线通过垡头。它是北京中心城与天津、河北等环渤海经济区距离最近的区域，紧邻东南四环和京津塘高速，北接京沈高速，东接京津第二通道。扼守京津咽喉要道，使得这个地区有天然成为东南门户的地理优势。

　　从区域上看，东、西、南至朝阳区界，北至豆各庄、王四营、十八里店乡北边界以及南磨房四环路以东部分(紫南家园和欢乐谷社区)，区域面积达96.4平方公里，涉及垡头、十八里店、小红门、王四营、豆各庄、黑庄户、南磨房1街6乡，45个行政村。

　　根据规划，这里将以功能区现有产业为基础，与服务CBD功能相对接，重点打造“总部办公”、“研发孵化”、“商务服务”、“文化休闲”四大功能。

　　产业整体高端转型

　　走过目前我们熟悉的垡头地区，区域内的产业和商业配套设施多层次。目前垡头区域主要以第三产业为主。北京欢乐谷几乎人尽皆知，观音堂文化大道2006年开街，是中国第一条画廊街。盛华汽车产业园为汽车服务产业，此外，区域内的其他商贸服务产业主要有大洋路商业街、小红门地区的城外诚家居广场以及可以辐射京津冀地区的燕莎奥特莱斯，而十八里店、黑庄户集聚着物流产业。

　　对于多层次产业分布的现状，专注垡头功能区研究的均衡博弈研究院副研究员王昭表示，目前这一区域存在部分产业业态低端的情况，但是这是环渤海总部商务区未来10年发展历程中要解决的向高端产业转型的问题。且该区域的不同地区的具体功能定位不同，如小红门地区未来会随着城市化进程推进发展，大的高端商业设施主要集中在朝阳港、十八里店地区。这一长期定位会随着基础设施改造，城市化进程逐步落实。

　　据规划，“总部办公”以建设总部办公楼群，打造区域标志性建筑为主，聚集环渤海区域及我国其他地区总部型企业及相关部门；“研发孵化”，规划建设研发大厦、孵化大楼、科研综合服务中心等项目，并吸引重大项目落户，如“中国国际碳交易中心”等；“商务服务”，在已有的十八里店京泰物流港基础上，建设“城市综合体”，打造北京新的国际商务会展区与商务休闲区；“文化休闲”，集生态休闲、体育休闲、文化创意、历史文化旅游等于一体，满足区域高级CEO、商务人士、研发人员的娱乐、健身、休闲等消费需求，树立“环渤海总部商务区”绿色、生态、休闲、文化、环保新形象。

　　垡头功能区“各有分工”

　　如上所述，在目前垡头区域存在着城乡接合部亟待城市化以及现有产业层次不均的问题。不过在这个面积达96.4平方公里的环渤海总部商务区内，各个片区根据地区资源“各有分工”，将因地制宜发展。

　　垡头文化休闲产业区管委会相关负责人介绍，根据北京城市总体规划，垡头功能区包括中心城区、边缘集团、一道绿隔和二道绿隔地区四个规划层次。根据规划层次，垡头形成了环渤海总部商务区中“一核、一带、两片区”的产业空间布局。

　　“一核”位于垡头环渤海总部商务区域的中心部位，指总部商务办公区，包括总部办公及研发孵化区与高端商务服务区；环绕“一核”的是“一带”，指文化生态休闲带，旨在建设高品质绿色生态休闲项目，延伸产业链条，实现生态、文化、休闲、产业等元素互动发展，包括南部镇海寺、海棠等等公园以及萧太后河在内的区域，位于京沈路以北、双桥西路以西，并沿着垡头西路向南、向东延伸；而“两片区”则指环渤海总部商务区中两侧两个功能片区，位于“一带”西侧的是高端商贸配套区，集餐饮、购物、休闲、娱乐等功能于一体，东部的是生态化总部办公拓展区，近期计划建设成农业生态观光旅游区，中远期规划建设成低密度、生态化总部办公区。

　　■ 规划亮点

　　最高楼不超过200米

　　根据规划部门对该功能区核心区的设计要求，未来这块15.6平方公里的土地将会主要用于发展文化创意产业、商务办公、建设总部商务区以及满足居住功能等，目前已经确定的项目包括中关村国家资助创新示范区垡头基地和北京朝阳港。仅占25%的住宅面积，除了用作朝阳区王四营、豆各庄等地农民的安置房项目之外，还将为东城、原崇文两个城区居民兴建定向安置房项目。朝阳区政府相关负责人还表示，未来该区域的最高楼宇高度将不会超过200米，商务区的建筑将体现低碳理念与实用性，不会一味追求楼宇高度。

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