房地产行业周报：成交改善 龙头销售维持高增速

 　　本周受国开行总行收回棚改融资审批权限、控制货币化安置比例消息的影响，地产板块下跌6.58%，跑输沪深300 指数近4 个百分点，在28 个行业中排名垫底，上半年板块累计下跌18.9%，跑输大盘近6 个百分点，表现低迷。PE 及PB 估值分别降至10.71X 及1.52X，均位于1 年及3 年中枢下，基本接近2014 年中的底部位置。龙头PE TTM基本都下降到11 倍以下，万科(9.6X)招商(9.5X)保利(9.3X)华夏幸福(8.2X)新城(11.0X)金地(6.5X)。我们认为目前龙头企业的估值水平反映了市场对整个行业偏悲观的预期，而龙头企业1)具有更好的现金流，2)具有相对较高的ROE，3)随着集中提提升具有相对较快的短期增速，4)具有更稳定的表现，应当给予高于行业平均水平的估值，因此我们认为龙头企业在目前时点下行空间不大。

　　假设货币化安置比例降至30%，预计全年销售面价降5%左右：货币化安置出台的背景是2013 至2014 年部分三四线城市库存高企，是棚改与去库存相结合的一种思路。我们认为1)考虑到部分三四线城市去库存基本完成，货币化安置比例降低也是情理之中，2)目前来看“一刀切”是在合同审批权限上收方面，考虑到国开行表示全年580 万套棚改目标有序推进，上收可能意味着审批有所收紧，更规范严格，但并不意味着停止棚改贷款，3)可能与地方政府去杠杆有关。在去库存的背景下，2015 年开始棚改货币化安置比例大幅提升，2017 年大约在60%左右，货币化安置面积占三线销面约20%，2017 年三线城市非货币化安置销售面积同比增速11%，低于三线城市整体增速约3 个百分点，非货币化安置销售面积同样表现出较高的增速，我们认为主要是由1)人口流入，2)投资需求 推动。我们按30%货币化安置比例测算，预计2018 年销面降5%左右。

　　龙头公司销售维持高增速：2018 年上半年销售额排名前三的为碧桂园(4125 亿)、恒大(3040 亿)及万科(3030 亿)，同比分别增45.1%、26.2%及11.1%，单月同比143.2%、-17.2%及40.0%。top5、top10、top30 及top50上半年销售额增速分别为32%、29%、33%及36%，总体来看2018 年上半年龙头公司销售额增速相比2017 年有所收窄，但依然维持较高的水平，6 月单月销售环比大部分保持增长。具体来看，保利排名上升1 位至第4，新城排名上升5 位，首次进入前10 至第8 位。

　　易居企业集团通过香港上市聆讯：公司是中国主要的一手房代理服务提供商，根据戴德梁行报告，按涵盖城市数量和一手房代理服务收入，公司全国排名第一，一手房代理覆盖186 个城市，2017 年销售总值约4330 亿，销售面积超过3700 万平米。此外公司业务还包括房地产大数据及咨询、二手房经纪服务平台两部分。房地产大数据及咨询方面，公司在中国房地产大数据与咨询市场上具有很大的影响力，产品包括中国房地产企业销售榜、运营收入排行榜等。而二手房经纪服务平台成立于2016 年，公司自身不开设二手房经纪门店，也不直接开展自身的二手房经纪业务，而是采用轻资产运营模式搭建平台，采用“S2B2C”业务模式，向中小型房地产经纪企业(B)提供全面的线上线下服务(S)，以帮助其更好地服务于个人消费者(C)。公司2017 年主营收入46 亿元，同比升16%，近两年复合增速达31%，其中一手房代理占比85%，房地产大数据及咨询14%。房地产一二手代理市场空间巨大，2017 年全国商品房销售额13 万亿元，根据网络资料显示，2016 年全国二手房交易规模已经达到6.5 万亿，而代理市场参与者众多且分散，代理市场也依然存在许多不规范的现象，随着政策逐步完善、代理服务行业趋于成熟，预计行业将进入加速整合阶段。目前A 股已经上市的代理公司包括世联行、我爱我家及国创高新(深圳云房)。

　　6 月新房成交量同比由负转正，上半年累计降7.6%：本周重点城市新房成交同环比为5.5%/37.9%，6 月周均成交量高于2017 年周均水平。从月滚动数据来看，同环比为5.4%/8.0%，6 月同比表现由负转正，2018 年上半年新房成交累计降7.6%，5 月开始降幅持续收窄。分层级看，一二三线新房成交同比分别为21.3%/-20.8%/33.5%，一线由负转正，三线继续领跑，而环比来看，6 月最后一周一二三线环比均有提升。2018 年上半年一二三线新房成交累计同比-19.1%/-16.6%/6.0%，相比5 月末一线降幅收窄超过3pc，二线降幅收窄超过2pc，三线升幅扩大近3pc。

　　重点推荐保利、新城：政策面，我们认为将围绕“平稳健康”发展的总体目标因城施策，在此背景下1)房价高企的部分一二线城市中短期维持偏紧的基调，2)房价较低的部分二三线城市维持相对宽松的楼市政策，即使短期出现调控，未来也有改善的可能。而另一方面，受益1)城镇化，2)吸引人才政策，3)重点城市房价高企、楼市调控及控制人口，有利于人口回流从而给予部分二三线城市基本面的支撑。因此我们重点推荐主要布局二三线城市的新城控股，此外推荐业绩确定性较强的低估龙头保利地产。

扩展阅读

• 700余份半年报已亮相 近七成公司赚钱能力环比提升 2019-08-20 08:46:14
• 机械设备行业:工程机械持续高增速,光伏迎政策拐点 2018-11-12 13:31:58
• 商业贸易产业2018年三季报前瞻:行业低迷期,精选优质龙头个股 2018-10-12 13:01:29
• 造纸轻工行业周报:中报业绩分化,关注包装及低估值优质家居龙头 2018-09-14 14:02:49
• 计算机行业周报:中报验证计算机板块成长性,继续坚守云计算主线 2018-09-12 14:24:56
• 医药生物行业深度研究9月月报:聚焦龙头,迎接估值切换 2018-09-12 14:23:39