房地产调控要跳出“怪圈”

　　中国产业网综合讯：2005年以来，我国每年都出台政策对房地产市场进行调控。2008年，楼市短暂萧条后，并没有如预期的结果，房价出现爆发增长。

　　2010年，在一年时间里先后三次出台房地产调控政策。但不容回避的事实是，尽管调控房地产市场的十八般武器用尽，而政策效果并不理想。有个问题摆在我们面前，如何破解房地产市场“越调越涨”的怪圈?

　　最近两年，政府打压房价推出最重要的两把“撒手锏”，一是大力建设公租房;二是推出“限购令”，通过这些措施，半年的房价统计数据更多反映的是结构性变化，部分郊区已经明显开始出现了降价促销。一线城市的房地产成交量大幅下降，房价略有回稳。但这并不是终结成果。

　　楼市受到抑制，限购令将向二三线城市蔓延，由于这些城市大部分尚处于房地产市场发展的起始阶段或上升阶段，自住需求依然是这些城市的需求主力，因此这些城市2011年上半年成交量和成交价格受本轮调控的影响较小，市场依然保持原有的发展轨迹。

　　公租房建设缓慢，数量也有限，对于缓解公众购房难、住房难问题，恐怕是杯水车薪。限购令不是降低房价的主导因素。抑制房价，别太迷信“限购令”，否则或陷入楼价调控误区。

　　实践证明，过去的“限购令”对于抑制房价的作用不大。房价之所以高企的原因早已浮出水面，用专家的观点概括，就是房价的构成因素有4个“1/4”：其中建安成本是1/4、土地成本是1/4、税收是1/4以及开发商利润是1/4。土地财政是高房价的罪魁祸首,土地财政不除，房价如何下降?再如税收。重庆市政协副主席陈万志经过详尽计算，一套房子，经过立项、建设、配套、销售等环节，涉及的税费高达62项。税负如此高，房价怎能不高?

　　抑制楼价要打“组合拳”，其中最重要的是政府要舍得“割肉”。比如，地方政府大幅降低地价，减少税费，特别是剔除重复收取的税费，从根本上为降低房价提供空间。但遗憾的是，无论哪一级政府出台楼市调控政策，基本不涉及地价和税费改革，而是剑指房产商和消费者。事实上“限购令”之类的楼市调控，很难从根本上降低房价。

　　成交量下降并非房价实质上的下降，而是政府动用行政色彩浓郁的限购手段，挤压外地投资者、阻止资金在全国范围内的房地产流动的后果。尴尬的是，希望上升的市场没有上升，希望下降的市场没有下降，因为楼市泡沫未降、税收政策未倾斜，更因为在利益驱动下房地产投资的天然吸引力，而经济结构转型的利益很难被普通投资者分享。

　　楼市泡沫太大，经历重重调控上升预期微挫，调控之剑指的是房产商和消费者，并未根本挤破楼市的泡沫，寻求未来的突破，还需要跳出房地产市场的调控怪圈。

扩展阅读