拐点就在眼前，楼市调控力度不能减

　　中国产业网综合讯：今年中秋节，热点城市楼市“凉意袭人”。假期前两天，北京新建商品房网签总量与去年同期相比下跌45%。沪、深、穗等地楼市的假期楼市也堪称惨淡，以往的“金九银十”成色严重不足。楼市调控效应是否出现“拐点”?

　　拐点就在眼前

　　当各地楼盘降价的消息不断出现，再争论拐点是否会到来，已经变得没有意义，因为拐点就在眼前。

　　旧盘新开，降价促销。在房地产调控早期，即今年上半年，开发商还都是新盘降价，因为不涉及老业主退房风险。但从8月开始，降价已经在旧盘新开的房源中体现出来，这一迹象成为楼市全面降价的又一个节点。

　　从最新一期的周成交数据来看，各地成交量继续下跌，也将成为“金九银十”开发商大举降价的又一个推动因素。根据中原地产统计，北京9月前12天的新房日均成交135套，这一数字是除今年2月以外，北京日均成交套数最低的月份，到中秋节当日成交量仅为64套。深圳上周新房成交套数为417套，环比下降了28.60%。二手房成交均价为21772.85元/平方米，环比下跌了4.05%。9月前12天，上海新建商品住宅成交1648套，较8月同期降4%，同比则回落58.4%。

　　据一位深圳开发商介绍，受调控预期的影响，购房者普遍在等待房价下跌，开发商只有大幅降价才能吸引购房人进场。因此，为抢占市场、尽快回笼资金，开发商集中降价促销的趋势已经成为必然。

　　房价即将下降的另一个信号是一二手房价格倒挂，以北京为例，今年前8个月，北京二手住宅成交均价为23709元/平方米，一手住宅成交均价为22038元/平方米。此外，上海、广州、深圳等一线城市，重庆、武汉、天津、郑州、佛山、宁波等二三线城市也纷纷出现了一二手房均价倒挂的现象，宁波一些新盘的价格甚至低于周边二手房10%到20%。受此影响，未来开发商新开盘采取更低价入市已经不可避免。

　　从库存上也可以看出降价的必然性。杭州当地的透明售房网数据显示，9月5日，杭州主城区库存为34052套，超过8月13日的33526套，再创历史最高纪录。库存压力迫使开发商在杭州纷纷降价。

　　“目前限购并没有放松的迹象，市场上有购房资格还愿意入市的人越来越少。这将明显影响开发商对后市行情的判断，特别是最后一个销售黄金期‘金九银十’，因此促销将非常普遍。”中原地产华北区总经理李文杰表示。

　　从全国来看，根据中原地产的统计，7月末11个重点城市的存货总量达到了66.9万套，环比上半年上涨了6.5%，其中存销比超过12个月的城市有大连、杭州、北京、南京和青岛等。全国性的库存积压高点可能在明年3月左右达到。

　　房企具有“耐药性”调控力度不能减

　　“只要不是资金特别紧急，房东还是会选择继续观望。”上海房产中介“合富辉煌”一位门店业务员说，“我们店七八月份的成交量比五六月份下降了一半。”

　　种种迹象显示，小范围的房价调整尚未带动量的释放，不可对调控效果盲目乐观。

　　成交量持续“深跌”，市场博弈加剧。在北京，8月份成交商品住宅套数环比下降22.9%，这是2009年来的最低值。在上海，8月商品住宅成交量环比下跌25.6%，创下2005年以来的新低。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，如果高房价的“大坝”难有松动，成交量很难有起色，预计今后几个月成交低落的行情会延续。

　　上海复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰还提醒，一些地区配套商品房等中低价位住房成交比重加大，也会拉低统计上的“均价”，对此应有辨别。

　　谷文胜说，有人曾预测，开发商会因为调控压力而大幅促销，使商品房价下降达40%以上。但这种情况目前并未发生。经过几轮调控，大型房企已有“心理准备”和“耐药性”，在没有生存危机的情况下，降价动力不大。

　　“为应对调控，不少上市房企正调整债务结构，大幅提高长期借款比重。”陈晟等专家表示，今年房企海外融资、房地产信托等大幅增长，一定程度上冲抵了国内银行住房贷款的收紧。

　　有关专家据此认为，简单依据热点城市房价一时“停涨”或“微降”，就认为已达到调控效果，是短视的。可以预见，如果“限购令”等强力措施不能延续和扩面，房价必然出现强力反弹。

　　“我们预测，整个2012年，房地产调控政策不会有丝毫松动。加上库存压力巨大，房地产企业的冬天将持续一整年。通过降价尽量回笼资金，将是房地产企业在2012年的主旋律。”哈尔滨工商联房地产商会高层表示。

　　解决楼市有效供应不足、投资属性过重是关键

　　“部分热点城市是楼市‘风向标’，也是调控和限购最严厉的地区。这些城市房价受到遏制，将有利于引导市场预期。”中国指数研究院副院长陈晟说。“调控政策的延续已经很明确，而且有从紧趋势，市场预期将进一步向既定方向转变，开发商‘降价换量’将是必然选择。”

　　不过，也有机构并不认同目前楼市已经进入实质降价的说法。世联地产于今年6月份开始，跟踪监测了24个城市一手房市场的打折降价情况。世联地产在报告中称，目前各降价案例仍是“真降价”少，“假降价”多。部分企业“以价换量”取得了良好的效果，甚至出现多个“日光盘”，且降价仍只出现在北京、上海等少数城市。由此，世联地产认为，目前的打折降价还不等于楼市进入“淡市”。而根据上证报的调查，降价趋势在进入9月后会出现快速蔓延的趋势。以价换量的做法，在吸引为数不多的有资格入市的刚性需求入场后将进入停滞期。

　　问题关键是，目前部分地区楼市价格某种程度上是一个“虚假价格”，因为政府“限需求”和开发商“缓供给”形成了虚假供求关系，扭曲了价格信号。如果不从根本上解决楼市有效供应不足、投资属性过重等问题，就难以从根本上打破僵局。

　　楼市“治本”，其一在规范“房贷”监管制度。中国房地产业协会副会长朱中一等专家认为，当前应从“开发端”和“销售端”两头管理好房地产资金，压缩投资、投机性资金流入楼市的渠道，并注意“区别用力”，保护保障房开发和自住及改善型购房的资金需求。

　　其次是保障房建设真正“提速”。陈杰等专家表示，保障房的推进不能因调控松紧而“变速”，要加快做大保障房的“蛋糕”，从供地、融资、建设、分配等各环节形成制度体系，真正使楼市从市场“单腿跳”转为市场、保障“双轮驱动”。

　　从长远来看，最根本的还是加快配套改革。有关专家呼吁，破除地方政府对房地产过度依赖，必须从房地产税制、财政体制等方面进行系统性改革，国家应在条件成熟的地区尽快扩大试点范围。

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