房地产行业：楼市十字路口的估值选择

　　报告关键要素：

　　楼市、土地市场关键指标都显示，房地产行业已经到了向上或者向下的十字路口，政策将是决定向上或向下的关键，年内调控政策放松的可能性很小，行业年内销售将会惨淡，2011年业绩增速将明显下滑。我们维持行业“同步大市”评级。

　　投资要点：

　　楼市到了向上或者向下的十字路口。成交量：国家统计局数据显示，全国7、8月份销售增速停滞，全国主要城市成交数据显示，“金九”已经落空。土地市场：今年1-8月及近2个月土地市场供求、价格走势都表明，土地市场已经先于楼市进入衰退期，房地产企业对未来投资态度十分谨慎。存货：根据2011年中报统计，房地产行业真实存货为6684亿元，创出历史新高，比年初增加13%，比去年同期增加29%。资金压力：从国家统计局公布的行业资金来源分析，随着银行收缩贷款和销售放缓，行业国内贷款和定金及预付款一直在萎缩。房价：从一块坚冰到局部松动，是调控效果质的飞跃，也是楼市到了变局的十字路口的标志。

　　政策不放松导致行业向下走的可能性更大。目前，国外金融稳定风险继续上升，世界经济二次探底的风险加大，国内货币政策和楼市调控政策面临的外部压力变大，外部形势越来越考验政策治理楼市的决心和智慧。根据对调控政策放开的条件与结果假设分析，我们认为年内放开楼市调控政策的可能性很小。政策打压下2011年行业业绩增速将减缓。

　　行业估值。相对估值底部本身并不能成为估值低的判断依据，相对估值的基础依旧是行业基本面和业绩，地产行业估值具有十分显著的“政策情绪”特征，即使在估值已经很低的情况，估值对于调控政策的恐惧依旧十分敏感。

　　维持行业“同步大市”的投资评级。（1）今年年底前楼市调控政策放松的可能性很小；（2）地产估值对政策的恐惧依旧十分敏感。基于这两个基本判断，第四季度行业投资难有好的投资机会。在投资评级上，我们维持房地产行业“同步大市”，建议对地产行业进行标配。

　　风险提示。通货膨胀继续恶化带来更多紧缩性货币政策风险；房地产行业调控政策进一步紧缩的风险；房地产企业因为销售不畅而资金链断裂的经营风险；大盘股指系统性风险。

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