公租房融资开闸或曲线救市

 

    受困于“缺资金、难贷款”的公租房项目再次迎来政策利好。9月19日，国务院常务会议进一步明确，在加强管理、防范风险基础上，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。

    在此之前，8月5日，央行和银监会联合出台《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》，明确银行业各机构要对符合商业贷款要求或有本级政府安排还款的公租房项目予以支持。政策发布由部门上升到国务院，前后相差一月有余，而此时距离全国保障房开工大限不足两个月时间，显然，解决保障房建设资金短缺问题已迫在眉睫。

    接受中国房地产报记者采访的多位专家均表示，国务院常务会议释放出的信号依然是要解决公租房贷款难问题，但个别地方政府假借保障房之名盘活地方融资平台问题也不容忽视，贷款一旦开闸，如管理不慎，有可能成为中央政府一个新的包袱，最终由国家兜底。

    给力公租房

    因回款周期长、盈利空间小，公租房项目一直是保障房建设中的“老大难”。也正因为此，国家三令五申，出台多项政策以推进公租房建设，并提出各种解决公租房资金瓶颈的破解之道。

    除了8月份的两部门通知和9月份的国务院常务会议，早在今年6月，国家发改委就曾发布通知，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。

    中国社会科学院金融监管研究中心秘书长尹振涛在接受本报采访时表示，此次国务院常务会议是对前期央行、银监会、国家发改委等部门支持公租房融资举措的肯定，事实上，这项工作一直在推进。

    “国务院常务会议再次强调更多的是一种‘政治味道’，或许还有一些苦衷。”武汉科技大学金融证券研究所所长董登新认为，在地方政府卖地艰难，财政资金又不足的情况下，完成保障房建设，只能依靠银行信贷支持和融资平台融资。

    为支持保障性安居工程建设，今年以来，中央财政预算安排资金1030亿元，加上执行中追加395亿元以及通过使用以前年度结转结余资金安排的280亿元，目前1705亿元已全部下达。据央行数据显示，上半年金融机构对人民币房地产开发贷款累计新增2098亿元，其中，保障性住房开发贷款累计新增908亿元，比年初增长54.8%。尽管中央层面已下大力气，但具体到地方，保障房建设资金依然短缺。

    借保障房力扩融资平台

    2011年7月，银监会主席刘明康提出，银监会继续加大保障性住房建设支持力度，支持设立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台，督促银行业金融机构在符合要求的前提下，加大力度抓紧放贷。地方政府融资平台从现在开始留一个口子做新业务，那就是保障性安居房。

    在主管部门的力挺下，各地纷纷设立平台公司求解保障房资金短缺的难题。陕西、湖北、重庆等地纷纷建立了省级保障房建设投融资平台，连云港等地还成立了市级保障房建设投融资平台，广州市也将择日推出保障房建设融资平台。截至6月30日，工、农、中、建、交五大行融资平台贷款余额约为2.87万亿元。

    对此，业内有人提出质疑，中央在出台政策支持时，有没有考虑过地方政府长期大打保障房建设“缺钱牌”背后的含义？在加强管理、防范风险的基础上借钱给公租房，有没有考虑过怎么还，谁来还？如果这两个问题没有得到解决，盲目贷款有可能将是第二个“四万亿”大跃进。

    中国农业银行高级分析师何志成在接受本报采访时不无担忧地表示，“此轮保障房融资平台建设所隐含地方政府性债务高企的风险较大。目前有14个省份的负债率已经占到当年GDP的90%以上，再借保障房之名大举融资，很有可能促使地方债务危机加剧。”

    伴随着地方融资平台数量爆炸式增长的是地方政府负债规模的几何式增长和天量银行信贷。审计署数据显示，全国地方政府性债务中，43%的债务将在今明两年内集中到期，预计达4.6万亿元。

    北京大学公共经济管理学院副院长李国魂认为，地方政府假借保障房增加融资规模跟地方负债水平直接相关。放开地方政府融资平台贷款的口子就相当于把贷款直接给了开发商。由于房地产宏观调控，开发商们举着“杠铃”不愿意放下来，一些房企已很难从银行获得贷款，只有依靠保障房来融资。

    落实有难度

    事实上，作为地方政府还债第一来源的土地出让金已在缩水，这令地方政府还款能力大打折扣。短期看，地方政府面临的最大问题是利息，按照6%的年利率计算，2011年地方政府需支付6666亿元利息。当下，相当一部分地方融资平台资金链已高度紧绷，如何合理利用政府融资平台服务地方已成了一门艺术。

    “去年以来各地清理地方融资平台，但今年以保障房融资名义又建立了不少新平台。需要警惕的是有多少资金是真正用于保障房建设之中，如何保证专款专用。”尹振涛说。

    对此，董登新建议，应建立专款专用专户管理机制或采用配比放贷，即根据地方政府自有资金投入量，银行配套放贷，建立跟踪制度。

    在何志成看来，地方融资平台是综合性资金，应警惕部分地方借保障房融来的钱不投向保障房挪作他用，毕竟国家只规定保障房何时开工没规定何时完工。他表示，中央在这个时候开这个口子是必然的，这么做强迫商业银行贷款在年底前到位，地方政府融资平台就能按时还息，避免因地方融资平台还款期将至而集中爆发风险。

    现实却是商业银行正处在“光有粮票没有钱”的尴尬阶段，银行资金面临前所未有的考验，9月以来存款加速流出银行体系，前半月工农中建四大行存款较8月末减少约4200亿元，出现罕见天量负增长。

    何志成表示，在国务院下达指示后肯定会有银行相关政策跟进，否则就是空头支票，落实起来很困难。现在资金体外循环非常严重，降低商业银行的存款准备金率，提高商业银行存款利率，让流动性回归银行体系应该是后续的组合拳。
 

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