年内三度预警信贷风险，商业地产资金链越绷越紧

    被视为房地产转型最大机遇的商业地产风险预警频繁响起。

　　日前，银监会再度向多家银行下发关于风险防范的通知，要求对炒作升温的商业房地产保持高度警觉，各银行尤其是非金融机构不得头脑发热，盲目增加信贷投入。

　　这已是银监会今年第三次对商业地产发出的信贷预警。

　　预警频繁凸显商业地产风险

　　年内三度预警商业地产的信贷风险，显示近期商业地产炒作升温的过热苗头已进入监管部门的视线。而此前，不限贷不限购的商业地产一度是市场各方资金挺进的调控“避风港”。

　　由于大量住宅开发商及其他各路资本纷纷杀向商业地产，商业地产的风险已经明显加大。以北京为例，据统计，截至目前北京商业地产存量面积959万平方米，就算按较快的销售速度计算，也至少需要28个月才能消化完，而这其中占用的资金高达2296亿元。

　　在上海、广州，城市人均商业面积都已超出了世界发达国家人均1.2平方米的水平，上海甚至超出了人均2平方米。上海银监局甚至直言当地商业地产价格存在泡沫风险。

　　而在沈阳、成都等二线城市，商业地产开发火热状况更盛。沈阳目前开发超过10万平方米规模的城市综合体项目达55个以上，成都在建的城市综合体总数则超过80个，总体量近千万平方米。

　　 全国城市地价动态监测系统提出，“在政府对商品住宅交易严格限制下，投资持续转向商业地产，二季度全国商业地价环比、同比增长率均为最高。商业地产成为地产资本‘蓄水池’还是新泡沫，值得关注。”
 
　　在日前举行的城市人居高峰会上，与会人士一致认为，当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。

　　香港恒隆地产集团董事长陈启宗在商业地产年会做主题演讲时直言，未来一两年内，内地很多商业地产项目将陆续出现问题。3年左右，会有一批项目倒闭。
 
    调控商业地产“无近忧有远虑”

　　银监会的严控政策会否继续演化成新一轮的严厉调控？　　

　　在分析人士看来，目前监管层的意图仍是“注意与预警”，短期内不会出台专门的严厉政策。多数商业地产业界人士认为，坊间关于“政策调控开始触及商业地产领域”的说法言过其实。商业地产是纯粹的投资行为，“对于这样一个投资平台，政府当前在做的只是在它过热的时候适当降温，主要的着眼点也只是降低银行体系在其中的连带风险而已。”

　　在银行系统内部，也存在着这样一种看法，短期内并无严格商业地产信贷的必要。

　　“每年的末尾阶段，银行的信贷额度都很紧张，业务都处于自动收缩阶段，很多分行因为额度不足已经暂停了部分经营性贷款业务。”上述人士称，再加上保证金存款要计提存款准备金，“我们银行的一些分行已经停止商铺、底商的经营性抵押贷款了。”

　　不过，该人士分析，“银监会对地产行业的检测范围正在扩大，但只是要求严格化操作的风险警示，这并不意味着会有进一步严厉的政策出台。”

　　万达集团董事长王健林近期亦对此表示，银监会近期对商业地产的预警主要是防控信贷风险，房地产调控从住宅延伸到商业地产的可能性不大。

　　但监管部门对信贷的进一步收紧还是表明了市场对房地产开发商资金链风险的担忧。中国商报记者注意到，在7月以来北京举办的多场商业地产行业年会、论坛上，如何有效防范商业地产紧绷的资金链出现危机成为业界最关注的焦点话题。   

　　“商业地产年年谈融资难，今年是真难。”在第三届商业地产年会现场，世邦魏理仕中国区首席运营官金勇说，以往商业地产通用的模式是以出售住宅的收入来支持商业开发的养商前期，但在今年银行整个信贷都收紧的情况下，住宅销售疲软，通过住宅来融资的这条途径已断掉。

　　据金勇介绍，目前国内即使有银行授信额度的很多商业地产项目在拿款上也出现紧张，商业地产融资形势开始变得较严峻。数据显示，与往年相比，今年开发贷较去年压缩了近20%的额度。据透露，各家银行对商业地产抵押贷款条件与二套房贷要求近似，利率上浮20%至30%不等，“如果银监会的新要求落地，首付比例及贷款利率也可能进一步上调。”银行内部人士表示。　

　　亟待多元化融资渠道

　　在银行信贷严控和收紧下，资金问题已经成为转型商业地产开发商的头号难题。开发商显然需要多方着力，拓展出多元化的融资渠道。

　　但要找到匹配商业地产的融资渠道并不容易。而之前一度火爆的房地产信托业务，正面临被叫停，银监部门要求信托公司严控房地产信托业务风险。

　　在保险资金进入房地产投资方面，约有5600亿元的保险资金可以进入不动产投资市场。但由于保险资金投资不动产至今未出来商业细则，上述理论上的庞大资金并未能“造福”被视为最大机遇的商业地产。

　　“从全国情况看，很多商业地产项目要争取保险资金投资其实难度很大，保险基金看中商业地产的只能是租金收益，因为保险资金追求投资收益的安全性。”民生银行地产金融事业部市场总监叶天放说，开发商筹措资金，目前主要的仍是来自于低成本的银行开发贷款和经营物业抵押贷款。

　　中国商报记者了解到，在多方突围下，一些专业商业地产开发商已开始为解决资金问题另辟蹊径，自己成立基金公司或是与类似的金融机构合作，成为当前开发商规避风险的主流方式。中国商报记者获悉，金地集团的首个房地产基金已募集成功，阳光新业也成立了自己的商业地产基金公司。金融街控股股份有限公司目前在和北京银行以及国开行寻求开发代建，后者为其带来合作基金。
　　
　　不过，阳光100集团常务副总裁范小冲介绍，限购限贷的政策调控下，通过股权方式进入的PE成为包括阳光100集团在内的当前商业地产开发商的主流融资方式，但范小冲指出，单一依赖国外股权基金的隐患在于，国内当前大凡优秀的商业地产资产已几乎全盘被外资“拿走”。

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