放盘价虚高成交价微降 楼价虚高谁之过(2)

　　◎开发商

　　能挺就挺讳言降价

　　楼市新政出台后，以佳兆业、万科等品牌开发商为代表的地产商已经率先开始降价，但他们所采取的方式是推出“特价房”、赠送面积，地产老大哥万科即使在全国多个城市都推出与原来预期价格要低的房子，但万科从来没有承认自己降价。

　　“降价是可耻的。资金宽裕的地产商不会降价。此时降价，说明你手里没钱了。即使降价，也得偷偷摸摸。你可以称之为低开盘或暗降、暗折，反正不叫公开降价。万科就是这样做的。”《21世纪经济报道》地产周刊新闻总监李一戈表示。而万科高层一直将万科定价的描述为，以合理价格促进销售，寻找市场可以接受的价格，万科甚至拿出“开盘当月销售60%的目标作为自己定价的依据”，而实际上近期深圳万科开盘的清林径、金色沁园、万科里城等楼盘都以较低的价格入市，销售进度也远高于开盘当月销售60%的进度。

　　“大的开发商受制于销售进度的影响所以率先降价，而那些小的开发商本身就没有几个项目，市场不活跃的时候他们就拖延开盘”，一位地产业内人士如此解释。目前深圳开发商降价多集中在几个，而小开发商则没什么动静。而据中介的统计，本来预期入市的房源近期多选择推迟入市，市场供应较之前的预期有很大出入。

　　供应并不如预期多，而刚性需求仍很大，也造成了开发商定价仍有市场支撑，“开发商去年一年房价自每平方米15000元涨到每平方米30000元，现在便宜20%，每平方米25000元开盘，一开盘也就100多套，深圳几百个有钱人还是有的，销量自然很好”，一位深圳的投资客如此描述为什么龙华最近开盘的房子都卖的很好，而这位投资客认为，这种跌幅相对于龙华片区去年的涨幅根本算不上降价。

　　◎二手房

　　与新房价格差距大降价需等待

　　新房尚有明显降价的楼盘，而二手房降价则没有那么明显。李志强告诉记者，以龙坂片区为例，新房如万科华府，开盘价在每平方米28000元左右，偏一点的莱蒙水榭春天开盘价也在每平方米20000元，而二手房多是在每平方米约15000元，价格差不小，而且这一片区的房龄都不是很久，有的二手房可能也才交楼不久，房产证也刚刚下来，这种情况下一对比二手房的价格就很有优势，自然也很难降价。

　　龙坂片区只是一个缩影，在特区内，2009年统计的新房开盘均价已经在每平方米40000元左右，而关内分布众多的二手房由于其在价格方面的巨大优势已经成为深圳房产职业者的首选。

　　“另一方面，二手房产权分散，每个业主购房的价格都不一样，想法也不一样的，资金实力更不一样，再加上每套二手房的朝向、户型都有区别”，所以二手房的价格比新房具有更多的弹性，降价也需要更长时间的政策调整，中原地产市场研究总监王世界表示。而记者也注意到，近年来中原所绘制的深圳楼市销售量与价格曲线中，二手房的变化趋势比新房的曲线平滑很多，说明二手房市场价格调控比新房缓慢很多。

　　◎买家

　　刚性需求推动不降价也得买

　　处于房地产市场的最终端，购房者是最紧张房地产市场变化的。李志强透露，从龙坂片区来看，近期入市买房都是针对八九十平为主打的经济型户型的首次置业买家，这些买家在4月份楼市新政后就在观望之中，现在新政4个月后房价并没有如预期般下跌，他们的心理发生很大变化，有不少购房者不再观望转而入市购房。

　　最近的市场成交数据显示，7月的成交量相比于5月和6月有所回升，而中原地产的监测数据显示，成交价在两个月的小幅下降后，7月的下降幅度相比五六月有所缓和，中介普遍认为新政影响逐渐被市场消化，刚需逐渐入市，虽然房价或继续下行，但是将会更加稳定。

　　此时，购房者的心态已经不如三个月以前那样坚定。记者三个月前采访购房者和中介公司、包括投资客几乎都认为房价下行是铁定的趋势，而三个月过后，虽然中介和部分投资客依然坚持这样的观点，但对于有刚性需求的买家来说，他们已经不能再等了。张小姐在楼市新政刚出台时将自住的房子卖出，希望在房价下降后购买一套更大户型的房子为即将出生的孩子做准备。眼下，新政出台已4个月，眼看孩子就要出生，而她所住的龙坂片区的房价却没有下降，但张小姐不愿再等了，上周末她和老公购买了家住附近另一个小区的房子，“和原来卖的均价差不多”。

　　刚性需求的买家一直是新政后维持深圳房产市场成交量的坚定购买者，在这种严厉的宏观调控下，深圳二手房市场依然维持每日成交400套的成绩，虽与高峰期时的1400套有较大差距，但这400套成交大多数都是刚性买家购买，他们的需求也一直支撑着房价稳定，一位市民表示等不到房价下降，“一下降就有人买，怎么降得下去”。

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