地产PE的春天不会很远

 

　　地产PE的春天不会很远

　　2011年，资本成为中国房地产行业的主流命题。在房地产调控持续从紧的背景下，房企于资本市场直接融资，于银行市场间接融资，借道信托基金曲线融资的大门一一合上。恰逢此时，以股权投资方式介入的房地产私募基金将汹涌的民间资本和资金链趋于紧张的地产商们连接在了一起，其发展之迅猛远远超过市场预期。

　　根据清科研究中心统计，截至三季度末，已有新募房地产投资基金22只，募集到位32.25亿美元。再追踪最新数据显示，截至11月中旬，新募房地产投资基金(包括正在募集的基金)已达55只。

　　针对今年以来房地产私募基金所呈现的爆发态势，本报记者专访了河山资本总裁曹少山、高和投资董事长苏鑫和嘉富诚国际资本有限公司董事长郑锦桥。接受本报采访的专家认为其中缘由和房地产行业的宏观调控密不可分，虽然现在中国房地产私募基金的规模很小，但未来前景广阔，10年以后在全社会房地产投资比例中的占比会达到10%。

　　中国房地产报：2011年被称为“房地产基金年”，形形色色的本土房地产私募基金都密集成立，其背后的原因是什么?

　　曹少山：从宏观层面上看，这与整个房地产基金的发展和行业投融资模式发生趋势性转变有关。微观层面，则是政府对房地产行业的调控造成房地产商资金链紧张，逼着开发商在市场上寻找新兴的融资渠道。下半年，私募基金和民间借贷这两个潜在资金来源表现得相当活跃，主要是因为信托被控制后，全部的资金需求被挤压到了这些没有被政策调控到的领域。2011年可以说是这个行业的起步，结合宏观形势，让大家看到了私募基金较快的发展速度。

　　苏鑫：主要原因还是房地产调控造成了开发商缺钱，他们需要房地产私募基金这种新的融资方式。随着房地产去投资化，私募基金越来越多地被投资人当作一种新的投资形式进入房地产市场。房地产私募基金将资金方和需求方连接在一起，发挥中介的作用，扮演资金有效配置的一个重要角色。

　　郑锦桥：国家宏观调控政策对房地产市场的打压使房地产企业在银行信贷和信托资金融资困难的情况下，转而求助房地产私募资金，对私募资金的需求较大。房地产私募基金管理团队的专业化，降低了股权投资的风险，所以才有更多的人选择投资房地产私募基金，这也是中国投资人投资理念的转变，从投资房产到投资房地产私募基金，通过私募基金的参与，分享房地产行业利润。股权投资基金在中国境内的发展走到了一个相对较快的平台上，由于法律法规的完善，使得房地产私募基金对房地产行业产生了新的影响。

　　中国房地产报：临近岁末，能否对2011年房地产私募基金的发展现状作一总结?

　　曹少山：我直接的感受是今年各路人马都涌入了基金管理员的行列，但从总的资金量来看，唱主角的还是开发商，以开发商为背景的基金募集规模较大，实质还是开发商将融资渠道多样化的结果。在美国等成熟的经济体，房地产基金成为房地产融资的主流形式之一，但在中国，目前整个房地产基金规模比较小，无论是房地产信托基金，还是房地产私募基金都没有出现很大的跨越，依旧处于初始阶段，吸引眼球的成分大一些。

　　苏鑫：2011年是房地产私募基金的起步期，今年最大的变化是房地产私募基金平台集结了形形色色的人，他们把以前的事业割舍掉，全身心投入到这个领域，就好像乔布斯那个时代的“电脑俱乐部”，是“电脑俱乐部”这个平台促成了现在的苹果，促成了美国IT业的发展。我们在北京有个“基金沙龙”，不定期地对私募基金进行探讨，如果将其比喻成20年前的“电脑俱乐部”，那么以后才可能有中国房地产私募基金里的“苹果”。如果仅仅是将私募基金作为一种融资工具，那么就永远不会有“苹果”。

　　郑锦桥：2011年可谓是中国本土私募房地产投资基金发力崛起的一年。当房地产开发商从正规渠道获得资金变得困难的情况下，不受太多管制的地产基金得以野蛮生长，从“地下”走到了“地上”，从默默无闻的配角变成了炙手可热的主角。相比老百姓把钱存银行赶不上CPI指数增长，买房限购，买车限号，买股票被套，股权投资基金显然得到了较快的增长。我们掌握的信息是房地产基金从2010年起开始活跃，全年共有10只基金募集到位18.59亿美元，这一势头在今年得以延续，2011年前8个月共有12只私募房地产基金完成募集，筹资总额12.77亿美元。

　　中国房地产报：对房地产私募基金未来的发展趋势，如何判断呢?

　　曹少山：房地产私募基金的发展前景要根据整个中国地产行业的格局和投融资发展格局的趋势来看，它不是一个简单孤立的现象。未来房地产私募基金的发展速度会很快，10年后在全社会房地产投资中的占比将达到10%。房地产私募基金是让一部分社会资本往房地产价值链前端走的一个工具，降低行业资金杠杆率，为社会资本提供一种新的出路。长远来看，房地产私募基金会形成一个脱离于依附开发商融资渠道定位的模式，逐渐形成资本代理人的定位，但这需要一定的过程。

　　现在遇到的困境是社会资本组织程度不高，房地产私募基金很大程度上被一些相对高端的投资人作为财产配置的一种工具，要想真正大发展还需要大的LP群体整体意识的觉醒，提高对这种资产类型的认识。将来可能是中国缺的不是钱，缺的也不是项目，而是缺真正的、好的基金管理员。

　　苏鑫：现在房地产私募基金这个行业相当于20年前美国的IT业，它是一个趋势，增长的速度比较快，但是在房地产融资份额中的占比不可能高，5～10年内都不会占太高的比例，这跟中国的金融环境有关系。在成熟的发达国家，房地产行业直接融资占的比例是80%甚至更高。在中国，银行和预售占了80%，直接融资比例不到10%，这是一种不合理的结构。这个趋势是逐渐增加的过程，短期内房地产私募基金不可能超越信托，超越银行信贷，这跟金融改革有很大的关系。

　　郑锦桥：房地产私募基金有巨大的发展前景，规模也会越来越大。中国经济要走市场经济路线，必然离不开资本市场，特别是包括房地产私募基金的发展，经济增长的加快和充裕的国内资金，为股权基金的发展提供了市场需求和融资基础。中国房地产行业中股权投资基金的发展才刚刚开始，尽管规模很小，但潜力巨大。政府对房地产股权投资基金的发展也是持积极态度，这有利于投资基金的规范化运作。

　　中国房地产报：面对明年的房地产业形势，你们旗下房地产基金的发展方向是否会调整?

　　曹少山：中期内我们会适当回避住宅类地产，回避房价和地价过高的有泡沫的地区，主要关注商业地产和产业地产，寻找真正在开发运营上有较强增值服务能力的机构合作。明年的投资规模争取达到10亿元，我们会利用这次行业整合的机会做一些并购主题的基金。相比投资规模的扩大，我们更注重专业团队的建设，走得太快不一定是好事儿。

　　苏鑫：商业地产肯定是我们的主战场。未来的发展要跟随行业的发展才能够生存下来，投资规模也要看市场的发展。

　　郑锦桥：我们主要关注品牌开发商的房地产投资基金的运用和结合，和品牌开发商合作做定向的房地产投资基金。明年在房地产基金方面的投资规模预计超过20亿元，逐步切入商业地产、工业地产。希望通过成功运作相应的房地产投资基金，帮助投资人获得更好的财富增值。

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