释放合理需求防止硬着陆

 

　　《人民日报》近日发表《中国有条件避免楼市硬着陆》的文章认为，“坚持推动房地产的实质性调整，并不必然带来房地产市场硬着陆，我国也有条件避免硬着陆发生。”文章称中国的房地产行业与美国、日本房地产崩盘时所处时代不同，中国城市化和现代化进程正处在起飞阶段，未来将有数亿人口规模转化成城市人口，强劲的潜在需求决定了这个行业不容易出现崩盘。

　　这种说法很有说服力，但其论证的逻辑链条仍需完善。从历史经验来看，一个国家的城市化和现代化进程并不是必然高歌猛进的，很多发展中国家在经历了初期的城市化和现代化之后便很快陷入发展停滞的陷阱。

　　处于城市化发展初期的我国对房地产的需求仍然旺盛，但假如经济停滞、失业增加，那么那些潜在的需求便难以兑现。单纯为了降房价，一些地方政府的调控政策已出现“把洗澡水和婴儿一起倒掉”的倾向，在打击投机需求和部分投资需求的同时，一些合理的刚性需求和合理的改善性需求也被同时误伤。导致在房价下降时，一方面由于房贷首付比例和利率的上涨，贷款难度的提高，房地产交易税费的增加，刚性需求购房者和合理改善性购房者的整体购房成本算起来可能不降反升，甚至丧失了购房资格;另一方面，用行政手段强压住需求，使得危机开始从房地产蔓延到包括建筑行业、建材部品、房产中介代理行业乃至钢铁、矿业等相关行业，这种不景气的蔓延将会使得在全球经济不明朗的大势下，中国经济下行的危险加剧。如果整体经济转冷甚至出现停滞，很难说我们所期待的“城市化进程和现代化进程”不会出现阻滞和逆转，也就很难说楼市不会出现硬着陆。

　　高房价固然是民生问题，但房价急剧下跌、行业崩盘也同样会带来严重的民生问题，这不仅是指房地产崩盘带来的经济下滑和失业问题，也涉及到占人口比例80%的人的资产稳定问题。我国住房自有率已达到80%左右，住房无疑是我国民众最大的资产，“有恒产者有恒心”，如果房价急剧下跌，他们的资产急剧贬值且不少人还贷压力加剧，所带来的民生问题并不比房价暴涨来得小。

　　要防止楼市硬着陆，就需要在政策制定上具备相当的智慧，对各类需求进行细分，如温总理所说的“有保有压”。在严格限制投机需求的同时，对刚性需求和合理改善性需求甚或投资需求不但不应打压，而且还应当有鼓励，例如以“限炒”代替限购、放松“外地户籍”常住人口的首套购房需求限制、降低首套房贷款门槛、降低刚性需求和合理的改善性需求的购房税费等。由此才能让房企实现“以价换量”，在房价合理回归的同时，保证房地产投资和开发的一定规模，给行业持续健康发展提供动力，进而确保楼市软着陆。

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