港资房企布局二三线商业地产

 

　　随着内地住宅市场调控逐步深化，部分城市的住宅市场已经渐渐步入量价齐跌的状态。在销售压力增大、货币紧缩的双重夹击下，土地市场也随着冷清，昔日内地房企纷抢“地王”此起彼伏的胜景不在。

　　就在内地房企纷纷取暖御寒的同时，去年年底，多家港资房企已悄然完成二三线城市商业地产布局。包括和记黄埔、长江实业、新世界、嘉里建设、恒隆、瑞安、仁恒置地在内的多家港资房企频频采取行动投资商业地产项目。据不完全统计，自2011年10月以来，这七大港企已在内地土地市场投资百亿以上。

　　目标：二三线

　　作为香港最大的开发商之一，李嘉诚旗下和记黄埔和长江实业的动作尤为更引人注目。去年11月初，和记黄埔子公司以8亿元底价投得广东佛山市南庄生态区商居用地，这是李嘉诚旗下企业首次进入佛山。进入12月份，和记黄埔联合长江实业再次出手，以19亿元的总价拿下大连西岗区一幅住宅商业混合用地地块，总建筑面积19万平方米。11月28日，新加坡嘉德置地集团旗下的凯德中国，以总价约65亿元获得重庆市中心两江交汇处一商业地块。10月28日，嘉里建设与香格里拉联合体在公开竞买中摘牌福建莆田市一宗商业地块，总面积14.76万平方米，总价4.555亿元。

　　回顾2011年三季度末以来，其他几家大港资房企也频频行动。仁恒置地联合两家企业斥资30亿元收购珠海市唐家湾两宗商住地块;恒隆地产以34.97亿元将昆明两宗商业地块收入囊中。瑞安集团以31.98亿元的底价将南京今年以来最大体量的G51麒麟科技园商住地块揽入怀中;新世界发展则斥资14亿元购买上海实业旗下公司所持青岛地块50%的权益。

　　值得关注的是，这七大港企“跑马圈地”的佛山、大连、重庆、莆田、珠海、昆明、南京等地均是国内二三线城市，购地用途也几乎全部为商业用地。

　　“港资房企此时出手拿地一点也不奇怪。”对此，中国房地产协会商业地产专委会常委副秘书长陈云峰表示，目前正值内地房企资金捉襟见肘之际，土地市场日益萧条。为此，地方政府出台多种措施来提振市场，因此港资房企此时出手，“实际上就是在抄底”。

　　显然，对众多港资房企而言，选在房地产调控带来的行业低谷之际，选在成本价格较低、商业潜在价格高、地方支持性政策多的二三线城市布局商业地产，已成共识。

　　谋略：“反周期”

　　“港资开发企业一直坚持低负债率的稳健发展，现金储备充裕，表现出的这种拿地实力并不意外。”亚豪机构市场总监郭毅表示，与内地企业依靠高杠杆率提升利润不同，由于资金杠杆率过高，内地房企一旦受外部原因影响，销售停滞，往往就可能造成现金流失控，造成企业运行风险，现在大部分房企正处于艰难求存的状况，无力大举拿地。

　　淡市拿地、旺市出货向来是房地产业的发展规律。与内地房企相比，在经历了数次金融波动之后，已经深谙地产行业规律的港资显然有超强的“反周期”操作能力。反观，相对缺乏经验的内地房企似乎还不能做到如此收放自如的地步。

　　郭毅表示，目前国内很多二三线城市的地块，位置前景都很好，几乎可以以底价摘得，这在前两年房地产一路飞涨的时期是不可想象的。

　　此外，郭毅认为，大体量商业地产和包含商业属性在内的综合开发，不仅能够为当地政府创造就业与持续税收，同时对于开发投资者来说，也能实现稳定的收益。特别是二三线城市，城市化率正在逐步走高，对于大型、综合性商业的需求旺盛，地方政府基于政绩给予大型房企一些土地和税收上的优惠，促进招商引资，因而吸引到港资及外资企业。

　　一面是内地房企债台高筑没钱拿地，一面则是面对土地市场骤然降温，地方政府逐渐降低的土地出让门槛，而二三线城市土地市场供需比例失衡也无疑让资金实力雄厚的港资和外资房企有机可乘。

　　“一线城市商业地产局部已经表现出过热，核心区域的进入成本高、竞争大，而二三线城市反而是商业地产发展的热点区域，说明港资对整体楼市判断敏锐。”北京中原市场研究部总监张大伟对此表示，港资和外资房企在内地拿地的速度加快，最核心还在于他们长期看好内地房地产市场。

　　另一方面，对于商业地块最重要的是运营经验，目前国内能够熟练操作商业地块的企业很少，而港资及外资企业这部分经验比较多，很多对于国内企业是风险的项目，对于这些企业来说反而是机遇。

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