2012年房地产行业：暴利色彩褪色

　　一方面是投资投机性需求受到抑制，市场受到冻结和分流，销售遇冷，库存上升;另一方面是融资成本、拿地成本等提高，房企资金压力巨大，现金为王渐成共识。在房企注销潮、并购潮、退房潮等表象之下，中国楼市环境发生巨大变化，楼市暴利色彩正在褪色，行业转型已成定局。在优胜劣汰的生存法则逼迫下，房地产企业的2012年将并不好过。

　　现象房企快速消失并购重组加剧

　　去年12月19日，北京市住建委发文称，北京东方时代房地产开发有限责任公司等473家房地产开发企业的资质证书，有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。根据有关规定，已注销上述企业的开发资质。这意味着这473家房地产开发企业将不能在北京市进一步从事开发。

　　从整体数字上估算，这一波房企消失潮将会在2012年持续甚至加剧。据北京市住建委有关负责人介绍，目前北京市房地产资质有效期内的企业大数是3000家左右。而来自北京市国土部门的数据显示，最近几年来，北京市每年公开出让的经营性土地的平均供应规模不足200宗，而且今后经营性土地供应规模越来越难以超过200宗。假如以5年时间来计算，即便有1000家房企可以获得土地，原先拥有土地的房企5年内也应该开发完毕，那么这就意味着过5年后有将近2000家房企无法获得新的土地，而且每年市场都会有新进入者，那么这2000家房企的出路或许也是消失。

　　房企消失潮并不只是出现在北京。武汉市房管局去年四季度公布的数据显示，截至2011年10月底，武汉共有在册房地产开发企业 1375家。相比2010年同期，房企数量减少了200余家。

　　被注销开发资质可以很明显地判断房企的生死去留，但很多时候，尽管房企仍然具备开发资质，甚至是项目仍然在运转，其背后的主人已经更改了。如保利地产通过购买项目公司股权的方式收购北京海淀区东升乡地块;近日上海地产界围绕上海证大外滩地王也是纠葛不断;杭州绿城则不断通过卖项目的方式甩包袱。

　　据链家地产市场研究部不完全统计，2011年上市房企中，股权出让共183宗，相比去年增加72宗，增长65%。在当前房企资金充实度大大降低而存货积压的情况下，明年房企的股权并购仍会继续。

　　市场房价调整仍将是主旋律

　　项目开发完毕，土地少、地价高无疑决定了一些房企的去留。但仅此并不能解释的是，与前年注销了185家房地产开发企业的资质相比，去年的注销数量明显大幅增长。其次，从2011年北京注销开发资质的473家房企中分析，有些企业的注册成立时间为 2009年、2010年，仅成立了一两年就迅速注销，另外有些房企成立了近20年，同样选择在2011年注销。第三，不仅是一些小型房企，一些大型房企如北京世茂投资发展有限公司也在这波被注销的房企中。分析人士指出，不排除世茂有看淡北京市场之意。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，房企注销潮、并购潮、退房潮等等都是表象，背后是中国楼市环境发生了巨大变化，在目前的市场环境下，楼市暴利色彩正在逐渐褪色。

　　从政策层面看，2012年楼市调控仍持续释放从严从紧的信号，一定时间内调控不会松动已是业内共识。根据伟业我爱我家集团统计，1月16—22日北京全市新建商品住宅网签总量为536套，环比前一周的网签总量下跌了70.2%，与去年同期相比下跌了83%。全市二手住宅网签总量为785套，环比前一周的网签总量下跌了30.2%，与去年同期相比下跌了86.5%。

　　世联地产分析师认为，房企间竞争加剧乃至并购加剧，成交下降，房价调整仍将是2012年的主旋律。中国科学院预测科学研究中心日前发布2012年中国经济预测报告显示，综合调控政策、市场供需等各项因素，2012年商品房价格将难以维持增长趋势，转而进入下行通道，预计商品房平均销售价格将同比下降5.3%左右。

　　政策调控“后招”蓄势待发

　　中国住房和城乡建设部部长姜伟新日前表示，40个重点城市个人住房信息系统今年6月底前将与住建部联网。此举意味着个人在不同城市间的购房信息将被“一网打尽”，在各地限购政策中逃过一劫的“异地炒房”，也不再是漏网之鱼。目前，住建部已初步完成系统应用软件的开发，并且启动了部分重点城市与住房和城乡建设部的联网工作。各省区市及其他城市也在加快个人住房信息系统建设，争取2013年实现全市、全省联网。

　　业内人士表示，今年上半年要实现联网的40个城市，主要是一线城市和房地产调控的热点城市，西部地区城市相对较少。其中，4大直辖市及除拉萨之外的所有省会城市应该都会被纳入。另外，深圳、大连、青岛、苏州等房价上涨较快的城市也可能入围。

　　住建部相关人士指出，个人住房信息联网后，同一权属拥有人名下在40个不同城市的房产将得以“一并查询”，异地购房的资金流向、程度、走势将可“统一监控”。

　　据了解，虽然从目前个人住房信息系统的技术上看，信息录入、联网并不困难，但实际操作起来还有很长的路要走。各个城市的标准、平台都没有统一，实现联网还有较大的难度有待破解。同时，住房信息涉及个人隐私、财产秘密和人身安全等问题，如何统一使用及管理，必须有明确的规定及具体的措施。

　　中南财经政法大学房地产研究所所长张东教授认为，随着个人住房信息系统联网，监管部门可以更加准确及时地掌握商品房规划建设、市场供应及销售成交等数据，实施有效的监控、统计，以便对症下药制定有效的调控政策。同时，还将有利于加大力度提高准度，对异地房地产投资客进行打击。

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