陈淮：谢谢主持人，谢谢大家。因为对木门我是外行，我想我把时间控制在议程规定的结束时间，虽然时间不长，我想讲四个问题，就我所知和大家交流。主办方给我出的题目是住宅产业的现状，我首先得声明一点，在大家拿到的会议资料中，我是住房和城乡建设部政策研究中心主任我已经卸任了，我现在是长江经济建设研究中心的所长，就我在任的八年中我就没有印这个名片，我不太喜欢把学者和政府连在一块儿，因为学者研究的是客观规律，政府努力做的是主观选择，有一个区别。

　　先说一下我对木门行业的一点点小的体会和认识;第二说一说中国还要盖多少房子;第三说一下中国房地产运行的总体趋向，第四个说说中国木门的发展取向。

　　门这个东西我刚才坐在那儿想了半天，真是奇妙的东西，形容人穷的时候说家徒四壁，没说他家里没门，穷的不得了还得有门，这个门就意味着私密空间和公共空间的隔离，意味着安全。老百姓对门的认同以及需求应该说和人们的生活发展密切联系在一块儿，也如同刚才领导和专家讲到的，我们这个行业面对的真的是一个全方位的发展机会，又真的是一个全方位的挑战。你说哪一件事儿不挑战?节能环保不挑战?人民币升值不挑战?行业整合不挑战?房地产调控不挑战?你几乎没有躲得了的地方，但是偏偏又是这样一种形势又给我们带来了很多大的发展机遇。

　　门这个东西其实刚才钱会长也讲到，它并非仅仅是房地产业需要门，或者是买商品房需要门，住保障房的人也不会敞着睡觉，城里人需要门，农村人也需要门，尽管档次和格局要求不一样。中国的住房建设到了一个什么地步?我曾在多个场合说到，我们中国现在的住房其中重点之一是城镇住宅仍然处再一个绝对短缺的状态，我们房地产业不是不发展，是要稳步发展和健康发展，中国老百姓改善住房的速度不是减缓而是加速。我们需要的是能够使人们从房地产业和住宅建设中分享更多好处，让老百姓从中分享城市化好处的房地产，而不仅仅是价格高涨，仅仅是一部分盖房子的人、卖房子的人赚钱，或者高端资产的人可以拥有更多的资产这样的发展趋势，这是房地产调控的主旨。

　　我刚才说了中国的住宅还处于绝对短缺，我打个比方，什么叫绝对短缺?假定今天来了100个人参会，我们主办方只给预备了80个盒饭，注定有20个人吃不上盒饭，不论这个盒饭价格高低，总之有20个人吃不上，这种状态就叫绝对短缺。20个人吃不上这种状态并不是因为盒饭卖的贵才存在的，政策所能做到的只是防止有人看到了短缺，那么就囤积，买十个盒饭坐屁股底下，本来20个人吃不上饭的缺口就变成了30个人吃不上饭。第二个政策能做到和应该做的100个人里只有80个人吃上饭，哪80个人先吃?这就是保障房建设和小户型建设，满足那些低端人的缺口。政策没有办法把80个盒饭做成100个盒饭。

　　我们经常在一些评论文章、博文里，甚至中央电视台的节目里面，以为宏观一调控，我们就可以把穷人怎么住房子，中国房地产市场中不和谐的矛盾关系，老百姓收入与房价的矛盾关系在短时间内解决，这是不可能办到的事。我们在过去进入二十一世纪后的第一个十年80平方米的住宅，和钱会长的数字有所不同，他是全部住宅，我说的是不包括公共建筑，也不包括奥运会场馆、政府办公楼、五星级办公楼、医院、体育场馆等这些设施。盖了7400万套城镇住房，十年。我们第六次人口普查数据，在中国城镇人口大幅度增长的情况下，我们有6.66亿人，2.34亿城镇家庭，这意味着仅仅二十一世纪的十年，我们让全世界三分之一的人搬进了新房。我们盖房子的规模是全世界最大最快的，我们已经创造了一个世界性、历史性的奇迹，我们中国的老百姓城镇居民并不像个别媒体形容的人人都蜗居，各个都是房奴。

　　即便有这样的辉煌的成就和速度、规模，我们也很容易算出来，假定十年有三分之一的家庭搬进新房，意味着每百户居民家庭每年只有三到四户搬进新房，这是一层意思。第二层意思，我们到目前为止，这么大规模的建设，也只能满足居民基本居住需求层面。

　　人们住房子和穿衣服有些类似，衣服有四个层次：遮寒敝体是基本需求，你光着上街警察要抓你。分场合讲究体面穿衣服是舒适性、改善性;讲时髦来一个露肚脐眼这是讲究型;非名牌不穿这是奢侈性。住宅也是一样，我们刚刚到了满足居民基本需求的阶段，我们到2010年末，城镇居民户均住宅才不过60平方米每户，60平米是一个脱困的标准，满足基本住房需求的标准，如果2.34亿的家庭平均住到了脱困的水平，意味着有20—30%的家庭其住房严重困难，脱困还没有实现。这很简单，如同我们上学的时候，一个班老师说我们平均分都及格了，意味着至少有20—30%的人没及格。

　　中国还要建多少房子?2012年中国保障房是个好年头，中国大部分的保障房今年要进入施工阶段，今年要有700万套开工，而且除了保障房之外，去年中央的经济工作会，这句话同样会写进昨天政治局胡锦涛总书记主持审议的政府工作报告里，“2012年大力增加商品房供应，扩大有效供给。”增加说的是速度，扩大说的是规模。所以2012年是实际住房需求的供给以及建设对包括门、水泥、玻璃、钢材、建材等的大年，不是小年。

　　我们的保障房在十二五期间要3600万套，我刚才说了一个词，中国已经走出了住房脱困的阶段，但是这个任务还完成的不彻底，我们实现了大多数人有房子住的阶段，我们已经实现了大多数人有房子住，那普遍严重住房困难，普通性的房荒时代已经过去，我们准备利用三到五年的周期把大多数人有房子住这个基本的住房目标推进到所有人都有房子住。也就是说，那些依靠自己的力量没有能力的人也能够有合理规模、档次的房子住，联合国这个“适当”两个字讲的非常好，这个词儿的含义很深，包括第一段老百姓住房群体不能太简，我们的保障房也应该是成套房，哪怕是廉租房也应该有基本的上下水道，富人不应该住的太奢，过度占有资源等等，应该有适当的标准。人均享有适当的标准。

　　世界上哪一个国家都会有一部分人一辈子都满足不了自己的住房需求，别说买不起房，就是租房恐怕也难以实现，依靠自己的力量永远买不起房，有这样的人。明天到共产主义，今天没到。只不过发达国家经过长期的发展之后，这部分群体稳定在6—7%左右的规模。而中国作为一个发展中国家，而且是发展严重不平衡的国家，处在人口正在向城市迁徙高潮的国家，这部分人粗略的估计应该在20%，第六次人口普查数据2.3亿，我们大约需要4500万套到4800万套房子。在过去我们已经建成各种类型的住房，我们再建3600万套，到十二五末，我们把集中性大规模建设保障房的任务初步完成，可以基本实现应保尽保这样一个人人享有适当住房的目标。比较圆满的中国住房建设走出住房脱困阶段，满足住房基本需求。

　　保障房也要门和窗户，中国最大的住宅建设在十二五期间势必破题，并且可能以我们意想不到的速度和规模来到我们面前，那就是农民工进城的问题。我们说构建和谐社会中国最难构建的一个关键环节就是城乡发展不平衡这个矛盾，中国要想突破，进入21世纪的国际竞争，资源约束度我们的经济发展这种制约，要想让更多的老百姓分享市场化、国际化、现代化的好处，我们不可避免要让更多的人住到城里来，我们没有悬念的保守的估计，到2020年，也就是十三五规划结束的时候，中国城镇人口将达到8.5亿以上。而到今天，第六次人口普查数据还没包括相当一部分流动人口，比如北京1970万城镇人口，实际上北京城里面还容纳着600到700万的流动人口，流动人口的含义是每一个个体的流动性比较强，但是整体这600万是常年居住在北京。

　　我们在城市中至少有四分之一以上人群是完全没房子住的，他们的学名叫农民工，这是中国城市建设和住房建设今后三十年都要面对的最大挑战。这部分人目前住在四个地方：一个是地下空间，你们小区的保安十有八九住在地下空间;第二个是营业场所，大排挡、小商店，打工妹们都住在这里;第三个是城乡结合部，北京的朝、海、丰就居住着超过200万人，一个城市200万人，这里面有家庭也有单身，有80到100万家庭。第四个部分住在建筑工棚，中国建筑业容纳了3400万建筑业民工。所以大家从中央文件里面经常可以听到一个新词儿，出现频率越来越高，新生代农民工，除此之外我们城门外还有两亿人未来十年要进到城里来。

　　第三个大的任务，中国老百姓从基本需求向改善和舒适型转变，这对门和木门的需求就大了。什么是改善性需求?二十年前结婚买的床是1.5米，五年前买的是1.8米，现在年轻人结婚要买2.25米的，住房里要能放下2.25米的双人床，这个住房要在多少?我们在福利分房的住房没有卫生间，那个卫生间只能叫厕所，因为只能放下一个马桶，而现在哪怕是改善性住房也需要有淋浴洗澡的空间，有女主人化妆的位置，这个空间至少要8—10平米，如果加上一个适度大小的空间，以这样的范围大家想象一下，我们城市居民一个农民工都不增加，不往城里搬，仅仅户均住宅面积从60平米增加到90平米，我们就需要在现有住宅总量上加盖50%。

　　事实上到2020年中国城市农民工还有20%左右的人要升级到改善性、舒适型的需求，而且要升级到享受性的需求。比如一个家里还要有一个独立的书房，女主人还要有一个放下健身器的地方，家里最好还要放一个家庭影院，这就叫享受性需求。

　　第四个刚才讲了城市结构的调整和城市老旧危房的改造。我们在前十年进入二十一世纪以后，沿海各大城市是主战场，这是一个客观原因，因为北京要开奥运会，上海要开世博会。我们第二、第三个十年主战场在二、三线城市。我们没有那么多时间给大家分析结构，只说一个观点，就限购这件事儿来说，一、二、三线城市有一个共同的理由，就是限制过度占有资源的，一线城市不论房价高低涨落，城市的承载力已经过度饱和了，没法承载了。而二、三线城市，从三到五年的范围来看，他们的规模不是限制，而是要扩大，不是用门把人关在门外，而是要打开大门，让更多的人到这里居住。只有这样的过程才能完成历史赋予这代人的任务。我们大约的说，到2020年，中国的城镇人口中应该有35%—40%住在二、三线城市，这包括副省级城市等规模，这些城市是大有发展前景。如果中国具备了500座到600座80到100万人口的城市，把4.5亿到5亿人装到这里，中国的城市化才有一个基本合理的城市结构，才有一个和农村协调发展的相互衔接的这样一个城市化体制。这是关于中国住宅还要建多少。

　　最后说一个问题，关于政策的问题，大家认为政策就是打压房地产，我从来没有过这个说法，这都是媒体说法，我从来没有说过“打压房地产”。但是我也想要告诉木门业的朋友们，对房地产业来说，我们面对的四个政策：货币政策，在今年我们没有看到任何降低利率或者是降低首付、放松信贷规模的理由，因为推动中国通货膨胀的外部因素以及我们自己的经济增长过程中货币的渴求，没有任何一个因素放缓，因此今年指望货币政策调整是不现实的，就是五次升息之后，到今天我们的存款利率还是远远低于通货膨胀率的负利率水平。因此依我看，在2012年指望货币政策调整，应该是进一步的提高利率，进一步的规范和一定程度的收紧、结构性的调整信贷规模投放，而不大可能出现通胀率忽然逆转为通货紧缩，再一次大规模降低利率这样的情况，基本上没有这种可能;

　　第二、限购，我刚才说了限购的购字，可能在中长期看，条件具备的时候有更好的替代性政策，也许不用限购，但是现时的事情，因为中国的大城市承载不了那么多，因为我们要节能省地，因为我们城市规模的建设和人口的增长远远不均衡，因为我们要实现城市化，要让更多人住城里，不仅仅是住房，我们要解决就业、社保和住房等问题，因此限不是短期内调控房价决定的。

　　第三、保障房的建设，刚才已经分析了，这个政策需要至少一个中期过程才能基本完成。十二五之后我们还要常态性的建设保障房和完善住房保障体系，这个政策也同样。

　　第四、地方政府问责制的政策，在2012年和此后只会加强，不会削弱。因为地方政府既有坚决维护贯彻中央政策目标的责任又有因地制宜，满足当地老百姓住房需求和保障经济发展的责任，并且还有不断的创新对房地产市场和城市建设提供更好经验，探索更多路子的责任。所以地方政府的责任也不会因此而放松。

　　四个政策：货币政策、限购政策、保障房建设和地方政府问责制，我没有看到任何一条在2012年有变化，你希望今年买第三、第四套房子，谁买房子越多越给谁优惠利率，这样的前景恐怕我们不会看到。

　　以上观点仅供大家参考，谢谢!