房地产后市走势值得关注

　　⊙广发期货 谢贞联 ○编辑 梁伟

　　作为沪深300指数一线权重板块：房地产行业的走势，不得不察。2012年是公认的房地产调控的关键年，在之前的文章中我们也提到调控大基调不变，但会有微调的倾向的判断。近期一系列政策一定程度上验证和进一步确定了此观点的正确性。房地产板块的走势主要受政策面和基本面的影响，由于目前房地产的低估值已经消化了基本面下行的部分风险。因此，政策面(包括信贷政策和行业政策)对房地产板块的走势影响更大。

　　近期多地

　　房地产行业政策试图微调

　　毋庸置疑，在过去相当长的一段时间里，房地产对于地方经济的拉动起着至关重要的作用。“轰动全国”的限购令，使全国“受限城市”房地产成交量下滑严重，成交量日益减少，制约了地方政府财政收入。此背景下，其“救市”的冲动在所难免。芜湖市政府出台有关鼓励购房的政策文件，上海限购政策的“旧政新解”和象山谣传取消限购等，将“地方政府”保障财政收入的迫切之心展现得淋漓尽致。不得不承认，虽然芜湖政策夭折、上海政策也被叫停，但此一系列变化一方面揭示了地方政府放松限购的意图越来越强烈。

　　还要注意的是，中央首次放开了地级市的户籍，这对房地产行业无疑是较大利好，尤其提振了布局于三四线城市的房地产企业的信心，对其是一个长期的利好消息。

　　从成交来看，目前一线成交量几乎全线上涨、二三线成交量涨多跌少。具体看，可获得的17个城市2012年以来的房地产交易数据中，四个一线城市成交量较2011年年内均值和年内高点分别上涨56.4%和下跌15.8%；13个二三线城市成交量较年内均值和年内高点分别上涨37.8%和下跌11.6%。一线价格跌多涨少、二三线价格涨跌各半。

　　板块估值亦趋暖

　　截至2月28日收盘，房产业行业静态市盈率18.04x，11年动态市盈率12.43x，12年动态市盈率9.95x，估值呈现明显上升。2月24日房地产(申万)指数收盘2540.23点，周环比上涨9.93%，大幅跑赢上证综合指数3.5%的周涨幅，大幅跑赢沪深300指数4.37的周涨幅，在申万23个行业中涨幅居首。

　　我们预计，货币政策逐步放松(由2月18日央行宣布2月24日下调存款准备金率0.5个百分点为开始)，将有望继续支撑商品房成交稳步回升。同时，商品房成交量的回升，将利好商品房“去库存化”和行业资金链的有效缓解，长期来看有望最后实现房地产板块估值的修复。

　　作为沪深300的权重板块，后续房地产的走势值得关注。可以断言，3月份对房地产板块来说是关键的一个月，预计在政策微调预期的情况下，房地产板块估值将有望进一步缓慢回归。此权重板块的走势，将对股指产生较大的影响，需密切关注。

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